摘要：紫燕百味鸡不仅将美国首店直接瞄准纽约，法拉盛、曼哈顿店也相继开业；鱼你在一起更是同时在纽约布鲁克林和加州圣迭戈开设新店；湘菜品牌农耕记选择温哥华落地其加拿大首店；霸王茶姬首家北美门店则选址洛杉矶高端商场Westfield Century City，紧邻比佛利山

Malltowin商业与地产周报

2025.5.6-2025.5.11

1 每周趋势导读

5月商业市场最值得关注的五大趋势：

1. 中国餐饮零售品牌加速"北美攻势"

中国餐饮品牌正掀起前所未有的北美市场扩张潮。

紫燕百味鸡不仅将美国首店直接瞄准纽约，法拉盛、曼哈顿店也相继开业；鱼你在一起更是同时在纽约布鲁克林和加州圣迭戈开设新店；湘菜品牌农耕记选择温哥华落地其加拿大首店；霸王茶姬首家北美门店则选址洛杉矶高端商场Westfield Century City，紧邻比佛利山庄，试运营首日即排起长队。

茶饮品类同样加速出海，茶话弄在温哥华开设新店，茶百道宣布将在新加坡乌节路开设首家门店，奈雪的茶将以新名字「Naisnow奈雪」在美国开店。

这不是简单的海外试水，而是一场有组织的集群进军，反映了中国餐饮品牌对北美高消费力市场的系统性布局，以及国内餐饮企业在品牌力、管理能力和全球化运营方面的整体成熟。

特别值得注意的是，中国酒业巨头也加入海外布局，五粮液在日本东京设立首家海外授权体验餐厅，通过推出定制融合菜单和鸡尾酒，探索中国白酒与全球餐饮文化的结合路径。

2. 新茶饮与餐饮市场加速洗牌

新茶饮与餐饮行业正经历深度洗牌，一边是大规模关店潮，一边是资本市场的热捧。

茶百道2024年关店890家，是2023年220家闭店数的4倍有余，扩张步伐大幅放缓；广州火锅品牌"一哥澳门豆捞"从巅峰时期的7家店缩减至仅剩1家；凑凑东莞民盈国贸城店和广州天环店先后停业，2024年财报显示凑凑关店73家、净减少60家；渔民新村广州杨箕店也宣布将于5月15日正式结束运营。

与此同时，沪上阿姨在港交所上市当天，开盘涨幅超73.97%，市值达206.33亿港元，此前申购金额超过940亿港元，申购倍数超过3400倍。

这一剧烈的两极分化揭示了消费市场的结构性变革：随着行业竞争白热化和消费习惯变迁，缺乏差异化和成本控制能力的品牌将被淘汰，而具备规模优势和品牌力的头部企业将获得资本青睐，市场集中度将进一步提高。

3. 国际高端品牌在华战略收缩

多家国际高端品牌在中国市场展开战略性收缩，释放出高端消费市场降温的信号。

位于上海芮欧百货的Balenciaga巴黎世家门店悄然关闭，使其在上海的门店数量进一步精简至仅剩六家；欧莱雅旗下高端个护品牌Aesop位于上海东平路的大陆首店因租约到期将于5月10日关闭，这家仅开业两年半的门店曾作为品牌入华的重要里程碑；LVMH旗下高端香水品牌Maison Francis Kurkdjian其位于南京德基广场的中国首店也于3月31日关闭，不到三年时间。

与此同时，北京SKP作为中国高端商场的标杆，2024年销售额同比下滑17%至220亿元，12年来首次被南京德基广场超越，而其42%至45%的股权也已确认出售给博裕五期美元基金。

这些变化集中体现了中国高端消费市场的结构性调整，国际奢侈品牌正从盲目扩张转向更谨慎的门店策略，重新评估中国市场战略和投资回报。

4. 商业项目密集开业与下沉市场

五一假期见证了全国范围内商业项目的集中亮相，展现出后疫情时代商业地产开发的持续热度和布局的全面升级。

广州白云湖金铂天地、厦门蔡塘爱琴海购物中心、亳州宝龙广场·澳门街、拉萨王府井购物中心、金隅南山凡米里、大同百盛奥莱等多个大型商业项目同期开业，呈现出项目下沉与规模升级的双重特征。

市场还有大量项目正在筹备中：上海虹桥前湾印象城MEGA（26万㎡）今年底开业，广佛首家4.0版万达广场（商业面积20万㎡）将落户狮山，北京上德银泰城9月底开业，宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯5月30日试营业。

值得注意的是，文旅融合、开放街区、公园式商业等创新模式成为新项目的主流方向，如广州花厅坊以900年古村为基底打造岭南特色街区，北京"回天"地区的小站公园将以社区居民"第二客厅"概念亮相。

这些项目不仅体量更大（多在10-20万㎡），还更加注重场景打造和多元化业态融合，并加速向三四线城市延伸，显示开发商正从单纯追求扩张转向更注重效能提升和细分市场渗透的战略转型。

与此同时，轻资产运营模式加速普及，东百集团与甘肃新投商业管理公司签约合作兰州新区"新投时代中心"项目；一元股份与邹城金旺房地产达成轻资产合作，共同打造"邹城大有境"商业综合体。

5. 优质商业项目收购及REITs活跃

优质商业的资本市场正呈现出前所未有的活跃度，多元化的投融资模式和跨境资本流动成为行业新常态。

近期，博裕五期美元基金收购北京SKP 42%-45%股权的交易备受关注，这家曾连续多年位居全国销冠的高端商场去年销售额达265亿元；中金唯品会奥特莱斯REIT申报至上交所，项目原始权益人为杉杉商业集团；湖北供销集团启动10亿规模公募REITs项目，首期以湖北供销农批市场为底层资产。

在国际市场上，仲量联行数据显示亚太商业地产首季投资额达363亿美元，同比增长20%，其中跨境资本激增152%；贝莱德联合YTL集团以2.8亿新元收购凯德旗下新加坡公寓酒店。

这些动向表明，商业地产正从传统重资产模式向更加灵活的资产管理与金融化方向转型，REITs等创新金融工具将为商业地产带来更高效的资本配置和更广阔的投资渠道。

2 商业地产新闻要点

宏观数据

"五一"假期全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长6.3%。

"五一"假期北京重点商企入账53.4亿元，60个商圈客流3882.6万人次，同比增8.3%。

上海"五一"假期消费594.6亿元，同比增13.1%，境外来沪消费4.55亿元，增211.6%。

"五一"假期海南离岛免税购物金额5.1亿元，购物人数7.91万人次。

"五一"全社会跨区域人员流动量超2.7亿人次，铁路客运量2040万人次。

上海"五一"黄金周到达旅客214.47万人次，携程平台入境游订单同比增173%。

五一档电影总票房7.48亿元，同比下降51%，仅《水饺皇后》《猎金·游戏》破亿。

苏宁易购"五一"门店客流同比增110%，家电以旧换新订单增57%。

河南"五一"零售餐饮销售18.7亿同比增4.5%，重点监测企业销售总额达到18.7亿元。

4月全国乘用车新能源车市场零售92.2万辆，同比增37%，渗透率达52.3%。

4月居民消费价格同比下降0.1%，1-4月平均全国CPI同比下降0.1%。

上海一季度新增首店173家，全球及亚洲首店7家，全国及内地首店33家。

中金报告："五一"消费恢复环比提速，看好居民消费需求持续释放。

仲量联行：亚太商业地产首季投资额363亿美元，跨境资本激增152%。

香港零售管理协会表示今年零售情况仍然困难，3月零售总销货价值连续第13个月下跌。

商业地产企业动态

爱琴海集团"五一"营销档全国项目总客流同比增35.8%，总营业额同比增30.3%。

万达广场"五一"累计客流1.3亿人次，销售超60亿元，超百个品牌累计销售破千万。

招商蛇口"五一"全国37家商场销售额同比增11%，接待647.1万人次，同比增14.3%。

新城控股173座吾悦广场联动开启"我爱你·五月"品牌嘉年华，推出"疯狂五小时"等活动。

宝龙商业"五一"销售额同比增15%左右，各项目举办咖啡面包节、萌宠主题展等活动。

弘阳商业"五一"嗨GO节客流同比增15%，销售同比增10%，新媒体曝光480万+。

恒隆集团"五一"内地商场销售额同比两位数增长，上海港汇恒隆广场表现突出。

旭辉商业"五一"嗨GO节总客流同比增27%，总销售额同比增32%。

开业动态

蔡塘爱琴海购物中心开业，招商率100%，开业率97%，首日客流16.6万人次。

亳州宝龙广场·澳门街开业，城市首个开放式街区商业综合体，引入20余家区域首店。

广州白云湖金铂天地开业，商业体量13.3万㎡，签约235家品牌，停车位1830个。

拉萨王府井购物中心开业，商业面积22万㎡，五一实现客流20万人、销售2585万元。

花厅坊开街，合生商业打造岭南特色街区，以900年古村为基底，引入超100家品牌。

厦门和美天地开业，中交投资厦门首个商业项目，体量6万㎡，招商率95%。

雄安商务服务中心XLOOP集中商业亮相，商业面积2.9万㎡，引入POPBLUE等主力品牌。

金隅南山凡米里开业，定位"家庭聚落新潮场"，开业期间客流超6.8万人次。

大同百盛奥莱开业，商业体量20万㎡，引入300余品牌，12大主力店。

北京奥园city街开街，融合体育文化、旅游体验和多元消费，"五一"日均客流万人以上。

上海虹桥前湾印象城MEGA年底开业，总建筑面积26万㎡，将与COSTCO等形成超级综合体。

北京上德银泰城将于9月30日开业，总规模4.7万㎡，金逸影城等主力店已入场。

北京"回天"地区小站公园今秋亮相，3.3万㎡空间引入近100个品牌，超15个昌平首店。

佛山长华万达广场动工，广佛首家4.0版万达广场，商业面积20万㎡，将传统购物中心升级为"生活中心"。

宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯5月30日试营业，招商率达75%，超30%为全国/区域首进品牌。

广州白云区江高亿达方圆荟5月28日开业，总建筑面积11万㎡，招商率超90%。

广州国际冲浪运动天地落户花都，总投资127亿元，打造大湾区首个"冲浪+城市生活"综合体。

MLand太湖音悦城2026年亮相，以音乐为纽带，打造"音乐+公园+商业"跨界模式。

商业轻资产

东百集团与甘肃新投商业签约，轻资产管理兰州新区"新投时代中心"项目，总建面7.24万㎡。

一元股份与邹城金旺房地产合作打造"邹城大有境"，建筑面积6万余方，2026年底开业。

投资融资

博裕五期美元基金收购北京SKP 42%-45%股权，交易后Radiance公司保留控制权。

中金唯品会奥特莱斯REIT申报至上交所，原始权益人为杉杉商业集团。

湖北供销集团启动10亿规模公募REITs项目，首期以湖北供销农批市场为底层资产。

华夏北京保障房REIT公布分红方案，每10份分配0.5404元。

贝莱德联合YTL集团2.8亿新元收购凯德旗下新加坡馨乐庭莱佛士坊公寓酒店。

深圳南山一宗商业用地出让，起价22.87亿，大疆意向建全球总部，建面18.8万㎡。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

Coach第三财季销售额增13%至12.94亿美元，带动Tapestry集团净利润增45%。

首饰金价格回落，多品牌首饰金报价降至千元以下，周大生优惠后金价858元/克。

Aesop上海东平路店关闭，该店2022年11月开业，是品牌中国首店。

Balenciaga巴黎世家上海芮欧百货店关闭，目前在上海仅剩六家门店。

MFK梵诗柯香南京德基中国首店关闭，开业不到三年，仅保留三家门店。

Columbia第一季度销售额达7.78亿美元，同比增1%，毛利率50.9%。

老铺黄金筹资27亿港元加速门店拓展，应对黄金采购成本增长。

Gentle Monster推出全新子品牌ATiiSSU，由韩国偶像Felix引发关注。

I.T集团多品牌亮相南京JLC，面积超1800㎡，带来Mastermind AAPE等大陆首店。

CRAFT耐力运动品牌进入中国市场，同步在南京和上海开设线下零售体验店。

LV美妆入华首店或选择南京德基，引发市场关注。

零售生活

山姆会员店年内计划开8家店，创历史纪录，北京昌平店已启动招聘计划。

天津物美超市学习胖东来自主调改，首家调改店设在北辰店。

永辉首家社区型调改店5月底开业，福州群众路店，面积约1000㎡。

人人乐收到深交所终止上市事先告知书，门店数从巅峰期数百家降至32家。

HARMAY話梅南京金陵中環店开业，推出全新"金陵纸仓"概念及IP"話梅守仓人"。

北京盒马X会员店王府井奥莱店多货架空置，已不需会员资格便可进场消费。

中百集团与美团、饿了么等平台合作即时零售，加速布局新兴渠道。

中百集团门店开设"外贸优品专区"，助力外贸企业转内销纾困。

餐饮

一哥澳门豆捞广州高德置地店宣布停业，目前广州仅剩一家门店营业。

凑凑持续关店，近期东莞民盈国贸城店暂停营业，此前广州天环店也已歇业。

渔民新村广州杨箕店宣布5月15日结束运营，近年关店不断，2024年芳村店已闭店。

茶百道2024年收入49.18亿元，同比减少13.8%，关店890家，是2023年4倍。

海底捞旗下烘焙品牌「拾㧚耍·SCHWASUA」杭州首店开业，多数面包价格10元以下。

休闲娱乐及其他

《哪吒2》总票房破158亿，排名全球影史票房第五，即将超越《泰坦尼克号》。

五一档电影总票房7.48亿元，《水饺皇后》《猎金·游戏》分别获1.92亿和1.35亿票房。

易捷酒店集团被Tristan Capital Partners收购，交易估值2.42亿欧元。

OYO酒店推迟原定10月IPO计划，因主要投资方软银反对。

迪士尼将在阿布扎比建造全球第七个主题乐园，首次进入中东地区。

上海乐高乐园度假区7月5日开园，中国第一座、全球第11座乐高主题乐园。

世嘉全球首家旗舰店与I.G&WIT全球首家IP周边旗舰店同步落户上海百联ZX创趣场。

品牌投资

沪上阿姨在港交所上市，开盘涨73.97%，市值达206.33亿港元，申购倍数超3400倍。

青岛啤酒6.65亿收购山东即墨黄酒厂100%股权，即墨黄酒2024年主营收入超1.66亿元。

斯凯奇被3G资本以94亿美元收购，交易后总部仍设在加州曼哈顿海滩。

派特鲜生完成2500万美元天使轮融资，创始人侯毅也是盒马鲜生创始人。

品牌出海

SHEIN全面禁止销售皮草和异域动物皮，政策更新涵盖所有第三方卖家。

奈雪的茶将以新名称「Naisnow奈雪」在美国开店，品牌进行全面升级。

和府捞面因宣称"中式面馆第一品牌"被上海浦东市监局罚3万元。

滔搏与挪威户外品牌Norrøna达成合作，成为其中国市场独家运营合作伙伴。

果子熟了无糖茶品牌官宣全球品牌代言人杨紫

紫燕百味鸡进入北美市场，纽约法拉盛、曼哈顿店相继开业。

鱼你在一起纽约布鲁克林店、加州圣迭戈店开业，全球已有2500多家门店。

农耕记加拿大首店落地温哥华，美国首店也在筹备中，已有10多家海外门店。

霸王茶姬首家北美门店在洛杉矶试运营，选址Westfield Century City，首日排长队。

茶话弄温哥华新店即将开业，海外已开店4家，主要分布在北美市场。

茶百道新加坡首店将开在乌节路SPACE，迈出国际化战略重要步伐。

五粮液在东京设立首家海外授权体验餐厅，与米其林"飘香"餐厅合作。

来源：商业与地产