摘要：在人口结构调整与房地产市场转型的双重背景下，公积金制度创新成为激活市场活力、支持多孩家庭安居的重要抓手。近年来，镇江、成都等地试点 “家庭 + 生育” 公积金贷款额度提升政策，并探索 “共有产权 + 公积金” 模式，为多孩家庭降低首付压力提供了新路径。本文以试

在人口结构调整与房地产市场转型的双重背景下，公积金制度创新成为激活市场活力、支持多孩家庭安居的重要抓手。近年来，镇江、成都等地试点 “家庭 + 生育” 公积金贷款额度提升政策，并探索 “共有产权 + 公积金” 模式，为多孩家庭降低首付压力提供了新路径。本文以试点城市实践为样本，分析政策组合效应，探讨多孩家庭如何通过制度创新实现 “百万额度撬动安居梦”。

住房公积金制度自 1991 年建立以来，通过 “低存低贷” 机制为职工购房提供了长期稳定的资金支持。截至 2024 年底，全国住房公积金缴存余额达 8.2 万亿元，累计发放个人住房贷款超 12 万亿元，覆盖近 5000 万缴存家庭。然而，传统公积金政策在支持多孩家庭方面存在结构性短板：

• 额度限制：多数城市个人贷款额度集中在 30-50 万元，家庭最高额度 60-80 万元，难以覆盖二孩、三孩家庭改善型住房需求。

• 首付压力：首套房首付比例普遍为 20%-30%，多孩家庭需额外承担子女教育、医疗等支出，购房资金压力显著。

• 区域壁垒：异地购房提取、贷款政策不统一，限制了跨区域流动家庭的政策获得感。

2022 年《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》明确提出 “支持缴存人贷款购买首套自住住房”，各地加速推进公积金政策与生育挂钩。同时，房地产市场进入 “存量时代”，政策需通过精准刺激释放改善型需求。镇江、成都等地的试点正是在这一背景下展开，通过 “额度提升 + 共有产权” 组合拳，实现政策杠杆效应最大化。

2025 年 5 月，镇江市推出 “房六条”，将公积金政策与生育需求深度绑定：

• 额度动态调整：个人最高贷款额度从 50 万元提升至 70 万元，家庭最高额度从 80 万元提升至 100 万元；二孩家庭首贷额外增加 20 万元，三孩家庭增加 30 万元，最高可贷 130 万元。

• 共有产权试点：鼓励开发企业将库存商品房转为共有产权房，购房人最低可持有 50% 产权，剩余部分由政府代持机构持有。以一套 150 万元的共有产权房为例，家庭实际支付 75 万元，首付比例可降至 20%（15 万元），剩余 60 万元通过公积金贷款覆盖，显著降低购房门槛。

• 政策叠加效应：符合人才政策（最高上浮 50%）、改善型住宅（最高上浮 20%）的多孩家庭，最高可贷 210 万元，形成 “政策组合拳”。

成都通过 “精准提额 + 共有产权” 模式，构建多维度支持体系：

• 多孩家庭专项提额：二孩及以上家庭购买首套住房，双缴存人家庭最高贷款额度从 80 万元提升至 90 万元，单缴存人家庭从 40 万元提升至 50 万元。

• 共有产权首付优化：共有产权房首付比例最低 20%，购房人可选择持有 50%-70% 产权，剩余部分由政府代持。以一套 120 万元的共有产权房为例，家庭支付 60 万元（50% 产权），首付 12 万元，公积金贷款 48 万元，月供压力降低 30% 以上。

• 异地贷款便利化：支持异地缴存职工在成都购房，灵活就业人员缴存 6 个月即可申请贷款，扩大政策覆盖面。

以镇江三孩家庭为例，购买总价 200 万元的商品房：

• 传统模式：首付 30%（60 万元），公积金贷款 80 万元，商业贷款 60 万元，月供约 6200 元。

• 新政模式：首付 20%（40 万元），公积金贷款 130 万元，商业贷款 30 万元，月供约 5100 元，每月节省 1100 元，总利息减少近 40 万元。成都二孩家庭购买 150 万元共有产权房（政府持有 50%）：

• 实际支付：75 万元（50% 产权），首付 15 万元，公积金贷款 60 万元，月供约 2500 元，较传统模式降低 50% 以上。

共有产权通过 “产权分割” 降低购房总价，与公积金政策形成协同效应：

• 降低初始投入：家庭只需支付部分产权价款，首付压力显著减轻。例如，购买 180 万元共有产权房（政府持有 40%），家庭支付 108 万元，首付 21.6 万元，较全产权购房减少 32.4 万元。

• 灵活产权增持：家庭可在 5 年后按市场评估价增持剩余产权，实现从 “部分产权” 到 “完全产权” 的过渡，避免一次性支付压力。

• 租金抵扣机制：部分城市允许共有产权房租金抵扣公积金，进一步缓解现金流压力。例如，镇江试点中，家庭持有 50% 产权，每月租金可抵扣公积金账户余额，相当于降低实际居住成本。

镇江、成都均打破地域限制，支持异地缴存职工享受本地政策：

• 异地贷款互通：镇江允许在外地缴存公积金的职工，凭抵押物在本地申请贷款；成都支持异地灵活就业人员购房贷款，资金存储时间合并计算。

• 代际互助提取：成都允许子女及配偶提取公积金支持父母加装电梯，镇江试点 “家庭共济”，父母公积金可用于子女购房首付，形成跨代支持网络。

• 共有产权房供应不足：镇江、成都共有产权房主要来源于库存商品房，优质房源有限，难以满足市场需求。例如，镇江 2025 年计划推出 2000 套共有产权房，但登记申请家庭超 5000 户，供需矛盾突出。

• 公积金资金池压力：额度提升可能导致个贷率攀升，部分城市面临资金流动性风险。2024 年镇江公积金个贷率已达 85%，接近警戒线。

• 审核流程复杂：多孩家庭需提供出生证明、户籍材料等，共有产权房还需审核收入、资产等，部分家庭因材料不全放弃申请。

• 扩大共有产权房供给：政府可通过土地出让配建、存量公房改造等方式增加房源，并优先保障多孩家庭。例如，成都计划 2025 年新增共有产权房 5000 套，其中 30% 定向供应二孩、三孩家庭。

• 动态调整公积金政策：建立 “个贷率 - 额度” 联动机制，当资金池紧张时，可通过阶段性上浮利率、限制二套房贷款等方式平衡风险。例如，上海 2025 年 5 月下调公积金贷款利率至历史低位，同时收紧二套房贷款条件，实现 “精准滴灌”。

• 简化审核流程：推行 “线上预审 + 容缺受理”，利用大数据核验户籍、生育信息，减少证明材料。镇江已实现 “出生医学证明” 与公积金系统直连，审核时效缩短至 3 个工作日。

• 强化政策宣传：通过社区宣讲、线上直播等方式普及政策细节，针对多孩家庭提供 “一对一” 咨询服务。成都 2024 年开展政策解读活动 200 余场，覆盖家庭超 10 万户。

镇江、成都等地的试点表明，“家庭 + 生育” 公积金贷款额度提升与 “共有产权 + 公积金” 模式的结合，能够有效降低多孩家庭首付压力，撬动百万级贷款额度。这种政策组合不仅是应对人口结构变化的创新举措，也是房地产市场从 “增量开发” 向 “存量优化” 转型的关键抓手。未来，需进一步强化政策协同，扩大共有产权房供给，优化公积金资金管理，为多孩家庭提供更可持续的安居支持。随着政策的持续深化，“生育友好型” 公积金制度或将成为激活市场、促进人口长期均衡发展的重要引擎。

来源：建客心语®