摘要：2025年5月8日，由中物智库主办的“穿越周期的韧性——2025知名券商分析师研判上市物企发展态势”线上交流会，通过“中物智库观察”视频号面向全网进行直播。
2025年5月8日，由中物智库主办的“穿越周期的韧性——2025知名券商分析师研判上市物企发展态势”线上交流会，通过“中物智库观察”视频号面向全网进行直播。
本次交流会由中物智库创始人 杨熙主持，华泰证券 陈慎、申万宏源证券 袁豪、东吴证券 房诚琦、中信证券 刘河维、长江证券 袁佳楠受邀参加，共同探讨上市物企和物业行业资本市场的现状及未来发展趋势。
今年的交流会上，主要共同探讨了以下几个话题：一是，针对今年的上市物企年报，各位专家有哪些主要观点和看法；二是，目前上市物企估值低迷是否合理性，尤其是在很多上市物企高分红的状况下；三是，大家比较关注的物业行业的热点话题有哪些。
以下是每位券商机构分析师做出的观点分享：
申万宏源研究所房地产&建筑行业首席分析师 袁豪：
2024年，上市物企整体板块的营收增速、净利润增速都出现明显下降，毛利率和净利率也进一步下行，应收账款减值占应收账款的比重，进一步提升。物业行业从报表上的每一项都感觉到了压力。同时，当前物业行业在供需两端也面临非常大的压力。需求端的压力来自于居民资产负债表的走弱，导致消费下行，过去三年房价跌了30%，居民资产负债率持续走高。而供给端的压力主要来自于房地产行业的下行，导致新房交付的走弱，同时市场竞争加剧。
不过物业行业未来成长空间仍然可期，一方面是行业整体管理规模还会持续增长，另一方面，国内物业费与房价的比值相对较低，对比美国、日本、韩国等国的数据，未来还有一定的上升空间。对于目前上市物企的估值，主要还是应该通过现金流去折现，拥有稳定现金流的公司才有价值。另外也可以按照业绩增速定估值，优质物管企业的业绩增速预期在10%-20%之间。
总体来看，目前上市物业企业分红率在提升，股息率也在提升，行业已经到了底部阶段。未来一段时间，物管行业最主要的是降本增效和品牌力的打造。
华泰证券研究所房地产首席分析师 陈慎：
从2024年的财报来看，虽然压力较大，但边际改善迹象明显。物业管理行业具有高自由现金流和高股息的特点，吸引防御型投资者关注。
华泰覆盖的上市物业管理公司，在2024年经营性现金流对净利润的覆盖率保持在126%以上，经受住了经济环境恶化的压力测试。
房地产行业对物管行业的拖累作用逐渐减弱，关联公司的影响也在降低。政策促进消费回暖，有望提振物业管理领域的商管服务、社区增值服务。
头部物业管理公司2025年到2027年的营业收入增速预计将保持在8%左右，核心净利润增速有望在10%以上。
未来，家政服务、社区养老托育等政策的支持，以及收并购市场是否恢复等因素，都将影响物业管理行业的整合与发展。同时，AI技术在物业管理行业的拓展，未来可能提升大家对物业管理行业的兴趣和价值。
长江证券研究所房地产资深分析师 袁佳楠：
物业行业经历了2018到2021年的黄金时期，现在增速和资本市场关注度都在下降。高分红、高质量、稳增长是2024年的关键词。稳定增长意味着低增长，与过去的高增速相比有所放缓。
上市物企收入结构回归本源，基础物管占比提高。关联方风险得到控制，收入结构更加稳定。物业公司重视管理资产质量，退盘现象增加。毛利率在往下走，但净利率有所修复。高分红持续加强，资本市场重视。
虽然物业费降费现象出现，但优质物业仍有需求。比如豪宅项目增加，对优质物业需求更高。物业公司可以通过提高服务品质和效率来应对市场变化。
当前物业公司估值较低，扣除现金后估值只有个位数级别。高分红和现金回报是资本市场关注重点，物业公司需坚定本心，提高服务品质，履行承诺。
未来，物业公司需在服务品质和利润控制上找到平衡，市占率和服务品质是长期成功的关键。
东吴证券地产首席分析师 房诚琦：
基础物业服务收入和利润将更受关注，回归本源的趋势加强。整体物业公司收入增速下滑，未来收入增速预期下降。央企增速略快，民企增速在5%到10%之间。
利润指标是反映项目质量、投资策略、经营质量等多方面内容的综合体现。净现比是衡量现金流创造能力的重要指标，影响物业公司估值。物业公司现金流压力大，应收款增长增速大，不过大部分都是一年以上应收款。
经营质量、经营风险和分红是影响估值的三个最重要因素。分红率提升是好事，但需管理市场预期，与投资者诉求达成一致。
近期，收并购有升温的趋势，今年可能看到一些大型公司之间的收并购案例。
中信证券房地产和物业服务分析师 刘河维：
从今年开始，市场将更加关注物业公司的现金流情况。随着物业行业基数的增大，收入增速和业绩增速逐渐放缓，但业务稳定性逐渐提升，周期性减弱。
越来越多的物业公司使用核心净利润的口径，但归母净利润和核心净利润之间的差异较大，导致可比性下降。因此，建议直接分析物业管理公司的现金流。
2024年全年，14家物业管理公司的货币资金有所增加，经营性业务的常规性流入营运资金虽然有所下降，但通过提高预收水平和积极管理供应链账期，营运资金减少幅度不大。头部公司的经营性现金流净流入取得了一倍左右的优秀成绩。
物业费催收方面，物业管理公司在收缴上面临挑战，但通过催收清欠控制应收款规模。节流方面，物业管理公司通过提高预收、控制应付款等方式保持营运资金弹性。退盘方面，许多公司在2024年退出了现金流差或不赚钱的项目，这对利润表和现金流量表有正向影响。
未来，物业管理公司需要保持利润而非营收，保质量而非增速。其次，随着非业主增值服务收入和利润的贡献持续下降，物业管理公司的毛利率和核心净利润率也有所下降。
然而，通过核心业务的增长和利润率的基本稳定，整体利润规模得以维持在较高水平。此外，业主增值服务在宏观经济压力较大的阶段，需要聚焦于更容易培育能力和产生价值的服务，对于亏损业务和长期无产业链优势的业务，可能需要进行退出。
预计2024年头部公司经营现金流净流入规模能够覆盖现金分红近两倍，分红率可能略有提升股息率平均可能在7%-8%之间。
此外，政策方面，存量房政策是未来重要的房地产政策之一，物业服务公司作为直接参与者，应受到鼓励和支持。长期来看，物业服务行业的价格机制会得到理顺。
物业服务公司具有两重属性，一是与内需相关，二是受宏观经济周期影响。尽管物业管理公司在去年面临诸多挑战，如关联方独立性、收缴和业主增值服务等，但他们的投资价值依然强大。
来源：新浪财经
