摘要：自南昌市梧桐庄园小区业主发现第一片琉璃瓦坠落至今，已经过去了两年，由于业主之间存在分歧，迟迟得不到修缮的琉璃瓦片成了悬在全体业主头上的“定时炸弹”。过去一年里，本报记者关注的南昌秀泊经典小区、华远帝景天下小区等也面临相似的窘境。

琉璃瓦掉落区域

自南昌市梧桐庄园小区业主发现第一片琉璃瓦坠落至今，已经过去了两年，由于业主之间存在分歧，迟迟得不到修缮的琉璃瓦片成了悬在全体业主头上的“定时炸弹”。过去一年里，本报记者关注的南昌秀泊经典小区、华远帝景天下小区等也面临相似的窘境。

根据民法典等法律法规规定，成立业委会、业主共同决定事项，是保障业主主人翁地位、实现业主自治的重要途径。然而，现实中，业主自治容易陷入决策低效陷阱。专家认为，处理小区公共事务需要业主形成共识，搭建规范化议事平台、优化共同决策流程，才能将治理“头顶隐患”转化为提升小区自治能力的契机。

小区楼顶琉璃瓦频频坠落

近期的雷暴大风天气，让南昌市红谷滩区红角洲街道梧桐庄园小区部分业主的心提到了嗓子眼。

这个竣工于2016年的小区面朝赣江，黛色琉璃瓦装饰着楼顶，朴素典雅，这是业主们曾经引以为傲的设计之一。然而，经过9年的风吹日晒、雨水侵蚀以及自然老化，琉璃瓦片在频繁的强对流天气中摇摇欲坠，成为了408户业主共同面临的“头顶隐患”。

4月12日9时许，大风呼啸，一块重约1.5公斤的琉璃瓦从3栋15楼的楼顶坠落，掉在业主赵先生面前。“公共安全非儿戏，难道非要等到事故发生，才有人解决问题吗？”赵先生有些坐不住了。

根据天气预报，几天前，江西洁佳城市生活服务有限公司（以下简称“洁佳公司”）梧桐庄园服务中心发出通知，提醒业主不要在屋檐下走动，并安排工作人员提前拆除了部分明显松动的琉璃瓦片。早在2023年，一份提示琉璃瓦坠落风险的通知，就被物业特意贴在小区电梯等显眼处。

类似事件在该小区发生过多次。如今，两年过去了，该小区楼顶的琉璃瓦越来越少，修缮事宜无进展。“现在只要刮风，我都不敢让小孩下楼玩耍。”谈及前段时间自家小孩差点被瓦片砸伤的意外，余女士心有余悸。

业主们并非杞人忧天。2024年8月，在云南省昆明市五华区，就曾发生过一起小区建筑外立面装饰层脱落致外卖员死亡事件。该小区业主于2018年、2023年两次尝试动用公共维修基金，均未果，直至一条年轻的生命消失在这场事故中。

分歧严重致修缮工作难启动

“如果出现伤亡，不仅会给受害家庭带来痛苦，还会对小区居民造成心理创伤，引发一系列法律纠纷，不能坐等悲剧发生。”4月12日9时30分，在业主彭女士提议下，一场由物业直接面向业主的说明会在该小区活动中心召开。现场，洁佳公司项目部的魏经理在桌上提前摆放了5份方案。魏经理介绍，去年，物业在开展安全检查时发现，仅靠水泥固定的琉璃瓦大面积松动，在业委会授权下，物业组织第三方公司制作了这些修缮方案。

“若发生意外，建筑所有人和管理人都要依法承担侵权责任。我们物业与业主一样，都希望推进修缮工作。”魏经理解释，后续方案的实施涉及启用公共维修基金，目前还在等待业委会讨论作出决定。

梧桐庄园小区于2021年建立了独立完整的自治架构，除5名业委会成员外，还选举产生了7名楼栋长和18名单元长，作为业主代表商议小区公共事务。“一开始大家都赞同立即启动修缮工作，但随着具体方案的提出，业委会、楼栋长、单元长之间的分歧越来越大。”业委会成员陈女士告诉记者。

5份修缮方案提出的维修资金在30万元到50万元之间，其中最简单的方案是对楼顶瓦片进行整体拆除，复杂的方案是用钢筋等固定瓦片。整体拆除楼顶瓦片的方案首先遭到了部分业主代表的反对。“有业主代表认为，拆除瓦片后有碍观瞻、影响房价，而用钢筋等固定瓦片的成本过高，小区内还有28台电梯需要维护，一次动用大量公共维修资金，可能会影响后续电梯修理。”陈女士介绍。

在等待启用公共维修基金过程中，有业主多次表达不满，并向相关部门投诉业委会“不作为”。记者从南昌市红谷滩区红角洲街道办和梧桐庄园社区居委会了解到，考虑到公共安全问题，街道与社区曾组织人员从中协调。“使用公共维修基金属于业委会的‘家务事’，我们不能越俎代庖。”梧桐庄园社区一名工作人员坦言。

陈女士介绍，2024年，业委会经常组织业主代表召开会议，希望他们上门给300余户业主做工作，以启用公共维修基金，但未果，“这个问题涉及全体业主的利益，有的业主遇到了瓦片坠落，更关心安全问题。有的业主没遇到过，更关心小区美化和公共维修基金稳定，如果300余户业主不能秉持公心、形成共识，仅靠业委会难以推动修缮工作。”

小区自治如何走出困境

梧桐庄园小区面临的困境并非孤例。在过去的一年中，本报曾报道南昌秀泊经典小区、华远帝景天下小区等遭遇的相似窘境，因业主意见不一，关乎公共安全的电梯修理事宜在长达四五年的时间里一直没有进展。

记者从南昌市红谷滩区住房和城乡建设局了解到，今年年初，南昌市住建部门在内部会议中强调，要逐步规范公共维修基金申请，对于已成立业委会的小区，申请书必须得到业委会许可，并经过规定面积和人数比例的业主表决同意。“如果仅仅是街道、社区和部分业主担心安全问题，受影响的业主整体却难以形成共识，依照相关规定，是无法启动公共维修基金使用程序的。”该局工作人员表示。

武汉大学社会学院副教授王德福认为，高密度的小区是建立在弱关系基础之上的陌生人社区，居民们缺乏共同处理公共事务的经验，要实现有效治理，还需要一个学习和实践的过程。而小区内出现问题，就是业主共同商议公共事务的契机，每一名业主都应为自己的居住环境和品质负责。

“业主间的根本利益是一致的，在管理上可能存在权、利、责分离和不对称的问题。”南昌社会科学院院长戴庆峰认为，应搭建规范化议事平台、优化共同决策流程，建立起凝聚共识的宣传和议事机制，“例如，面对高空坠物事故，要让业主认识到需要共同承担的责任以及治理好小区能获得的共同利益，业主有对等的权利和责任意识，就能更客观理性地看待公共事务，更容易达成共识。”

5月7日，梧桐庄园社区居委会工作人员再次邀请洁佳公司相关负责人商讨琉璃瓦安全问题。一名工作人员建议，扩大参与决策的业主范围，通过更加透明的形式给业主们陈述观点的机会，争取形成共识，“在具体议事和投票等环节，社区希望协助业委会，更公平、公正地处理这件公共事务。”（文/图 新法治报·赣法云王政 记者吴强）

来源：凤凰网江西