年销售19亿的杉井奥莱，在宁波没有对手？

摘要：去年华夏首创奥莱REIT上市，打开了国内奥莱REIT赛道。两个首创奥莱旗下经营业绩排名前三的项目，以最高近乎满铺的出租率、二级市场价格超70%涨幅的硬核表现，全面呈现出当下奥莱业态的韧性。

唯品会诚意满满的REIT

撰文 | 黎浩然、苏珊

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@杉井奥特莱斯广场·宁波

奥莱消费REITs，来了一个新成员——宁波杉井奥莱。

去年华夏首创奥莱REIT上市，打开了国内奥莱REIT赛道。两个首创奥莱旗下经营业绩排名前三的项目，以最高近乎满铺的出租率、二级市场价格超70%涨幅的硬核表现，全面呈现出当下奥莱业态的韧性。

首创标杆立起的这年，杉杉商业旗下开业奥莱项目达到20个，成了国内开业奥莱项目数最多的企业，投资者自然将“第二个奥莱REIT”期盼的目光放到杉杉身上。

近日，上交所披露了中金唯品会奥特莱斯REIT的募集说明书等申报材料，正式受理了该单REIT的申报。这是国内第十一支消费基础设施REIT，也是第二支以“奥特莱斯”为底层资产的消费基础设施REIT。

根据募集说明书，中金唯品会奥莱REIT的底层资产为宁波杉井奥特莱斯。作为杉杉商业开发最早、最成熟的项目，杉井奥莱是杉杉商业进入奥莱行业的起家之作，足以体现唯品会和杉杉商业对资本市场的诚意。

01 估值单价2.85万

杉杉起家项目的含金量

宁波杉井奥特莱斯，运营超过13年，是杉杉奥莱开山之作，由杉杉联合日本伊藤忠商事、三井不动产株式会社共同打造。

据当时合作协议，项目由杉杉集团投资控股50%，三井不动产拥有36%股份，伊藤忠商事持股4%。三井不动产曾先后在日本打造了13个奥特莱斯，具有丰富的奥莱经营经验，而伊藤忠商事则手握匡威、浪凡、巴利等多个国际品牌的特许经营权或独家代理权。

2015-2016年期间，杉杉渐感奥莱业务羽翼丰满，便出资从三井不动产、伊藤忠商事、大东纺织收回宁波杉井奥莱股权，同期在哈尔滨开出第二家奥莱，以此作为杉杉奥莱独立连锁化的起点。

高估值、资本化率

2.85万成单价最高消费奥莱REIT

宁波杉井奥莱总建筑面积10.43万㎡，商业建筑面积8.33万㎡，项目总估值29.72亿元，较账面原值增值547%，折合总建筑面积单价为28505元/㎡，为当前已上市和在申报的消费REITs中最高单价。

对比华夏首创奥莱REIT发行时估值看，武汉首创奥莱的建筑面积单价为11568元/㎡，济南首创奥莱的建筑面积单价为8276元/㎡，宁波杉井奥莱估值相对更高。

估值差异主要源于宁波杉井奥莱折现率稍低于华夏首创奥莱REIT的两个项目，而收入预期则略高。

宁波杉井奥莱的折现率为7.75%，济南首创奥莱和武汉首创奥莱则分别为8.25%和8%。年化预测现金分派率上，中金唯品会奥莱REIT预测头两年为5.09%和5.52%，首创奥莱REIT则为5.45%和5.83。

对比资本化率，中金唯品会奥莱REIT略高，达到6.96%；济南首创奥莱和武汉首创奥莱则分别为6.39%和6.43%。

收入、客流增长稳定

联营模式扣率超13%

奥莱项目的运营收入均以联营收入和抽成收入为主，具体计算方式为商户销售额乘以合同扣率。因此，奥莱运营方的收入与联营商户销售额紧密相关。

自2022年以来，宁波杉井奥莱的运营收入及客流量均呈上升趋势。收入看，2022-2024年度宁波杉井奥莱的运营收入分别为2.32亿元、2.64亿元、2.74亿元，年均复合增长率为8.70%，运营净收益年均复合增长率为10.69%，增长稳定，但2024年略有降速；客流看，2024年客流约1310万人，2022-2024 年复合增长率达到16.63%。

以2024年实际租金收入为基准，预计宁波杉井奥莱的提成租金收入和固定租金收入预测期内每年增长2.00%。

再看联营模式扣率，宁波杉井奥莱近三年的扣率都高于13%，2024年度更达到13.29%，对应济南首创奥莱和武汉首创奥莱分别为10%和10.7%。考虑到对于大部分品牌而言，当合同扣率达到15%-17%时，扣率水平将趋于稳定，宁波杉井奥莱的合同扣率已接近最高值，未来空间有限，未来的收入增长会更为聚焦于提升销售额上。

2024年度，宁波杉井奥莱的整体销售额为19.71亿元，微幅下滑0.87%；联营商户销售额为17.32亿元，微幅上升0.34%。

出租率稳定于97%以上

运动户外收入占比超服饰

2022-2024 年，宁波杉井奥莱的平均出租率分别为98.26%、98.10%及 97.57%，在 97%以上高位稳定。2024年底，项目的出租率为99.71%，期末出租率接近满租水平。

从租户类型看，截至2024年12 月 31 日，宁波杉井奥莱在执行合同共涉及商户 208 家，服装服饰、运动户外、餐饮、国际名品四大品类的面积占比分别为34.10%、26.23%、17.16%、13.81%；收入占比分别为37.33%、37.33%、6.72%、8.30%。

其中，运动户外的提升较为明显，对比2022年，该类别占已签约面积比例提升了2.95个百分点，而收入占比则提升了5.61个百分点，已超出服装服饰的收入占比。

为提升引流能力，宁波杉井奥莱引入了了大量国内及国际知名品牌，比如MOSCHINO、FERRAGAMO、MAXMARA、POLO RALPH LAUREN、BOSS、COACH等众多轻奢品牌，这些国际知名品牌的品牌影响力与稀缺折扣资源是项目的核心竞争力。在此基础上，持续引入奥莱中颇受消费者喜爱的服饰和运动户外品牌，如耐克、阿迪达斯、始祖鸟、安踏、FILA、The North Face、Lululemon等。

当前，服装业态的趋势是"平价替代"、"运动替代”。这在购物中心、奥莱等业态都呈现出一致趋势。横向对比华夏首创奥莱REIT的两个项目，都以运动品牌作为核心优势。

当今互联网上，萨洛蒙、lululemon与始祖鸟被并称为“中产三件套”。小红书上有一张名为“户外服装歧视指南”的金字塔状图，位于塔尖的“王者”正是始祖鸟。这些高端运动品牌，是奥莱项目都想争取落位的目标，反过来说，哪个项目能落位这些品牌，是项目本身实力的认证。

在宁波杉井奥莱，萨洛蒙、Jeep户外、索康尼等运动户外品牌在2024年开业。2025年上半年，lululemon、中国乔丹等新店入驻，安德玛、FERRAGAMO也焕新开业，运动户外品牌持续增加。

02 周边无实际竞品

宁波本地消费强劲

宁波杉井奥莱位于宁波市海曙区集士港镇，属于宁波中西部区域，公路、公共交通设施完善。公共交通上，距离地铁站稍远，而公交线路众多，分布有 62 路、123 路、678 路、62 路、123 路、650 路等多条公交线路，可通过公交接驳地铁车快速抵达地铁，而在建的地铁6号线出口距离项目约1公里，建成后可继续提升项目的交通通达度。

在大型交通枢纽方面，项目距离宁波火车站约 8.4 公里，距离宁波栎社国际机场约 4.5 公里。

奥莱是非常看重城市商业气候的业态。宁波非“顶流级”网红消费城市，但商业实力非常强劲。赢商大数据将全国已开业购物中心划分为五个等级，由高到低分别为S级、A级、B级、C级、D级，优质运营购物中心（S级+A级项目）占比6.2%，其中S级项目仅占1.3%。而宁波有1个S级项目，6个A级项目，远超同线级城市。

据赢商研究中心调研，宁波人的零售消费偏好是大牌熟牌，这也与奥莱的“大品牌、小价格”十分吻合。

宁波杉井奥莱为宁波市第一家奥特莱斯项目，先发优势明显。现时在宁波市内的另外两个奥莱项目，金沙码头奥莱公园更接近于购物中心，利时奥特莱斯则为城市奥莱，与归属于城郊综合奥莱的宁波杉井奥莱不属于同类竞争对手。

招募说明书则在周边城市中选取了三个可比案例，包括位于嘉兴市的下沙奥特莱斯广场、位于杭州市的百联奥特莱斯广场和位于杭州市的富阳首创奥特莱斯。奥特莱斯项目的辐射范围以60分钟交通圈为效能边界，而可比案例的奥特莱斯项目已处于2小时车程交通范围。

4个项目虽同属长三角地区，但因物理距离、业态创新等因素已形成一定的客群区隔。根据赢商大数据，宁波杉井奥莱为4个项目中异地客群占比最低的项目，以10公里以上的本地客群为主，异地客群为辅，显示在宁波本地认同度较高；异地客群中，则以绍兴、台州、杭州三大地区为主，物理距离相近，处于大型综合奥莱的常态辐射范围内。

其中，杭州富阳首创奥特莱斯与宁波杉井奥莱的客群重叠度最高，其异地客群中位于第一位的客源城市同样为绍兴，而第三位则为宁波客群，存在一定的客源竞争。