摘要：99%的人都用错了买房身份！你选对了吗？一念之差，税多交几十万！一口气讲清楚个人, 公司, 信托, 自管养老金SMSF买房哪个好? 【澳房策361】

【澳洲房产】99%的人都用错了买房身份！你选对了吗？一念之差，税多交几十万！一口气讲清楚个人, 公司, 信托, 自管养老金SMSF买房哪个好? 【澳房策361】

欢迎来到澳房策，我是Alex老师。

最近澳洲房产市场的趋势越来越明确了，很多朋友开始积极进入澳洲房产市场。我们接到的咨询和留言里面很普遍的一个问题是, 个人, 公司, 信托, 自管养老金究竟用哪个买房好？同样的问题问得多了，我就特别想做个视频统一回复。这次我们就来一口气说清楚这件事情。如果你学会的话，不但能避免很多麻烦，省下根本没必要交的税，大幅度提高贷款上限，还能为自己的资产多添加一道保护屏障。在稳妥的同时，获得更大投资收益。本期比较烧脑，看不懂的话要多看几遍，然后收藏起来，等用的时候翻出来再看看。

欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳房策专注“一站式澳洲房产投资托管”，帮助会员实现财富自由，退休自由，旅行自由。频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。

开始之前我需要先说明一下，本期影片反应的是截止2025年5月15日的规则。在这里要特别感谢澳房策团队的资深贷款策略师Amy验证贷款内容和资深会计师Winnie帮忙验证联邦税务条款。到我们发稿为止，全网还没有一个系统化而且经过专业人士验证的全面总结性文章或者影片。其实有不少人很反对我出这个影片，1因为您自己学会了可能就不来找澳房策加会员了，2肯定会有其他自媒体模仿我出一样的影片，所以还不如不出。但是澳房策的理念，是打破信息壁垒、过滤市场噪音。我觉得我有责任告诉大家真实的情况是什么，不被自媒体上混乱和错误信息带偏。至于被抄袭这件事，从澳房策YouTube频道20K粉丝的时候就开始被同行抄，一路到现在。说澳房策为澳洲房产自媒体提供了各种话题和创意也不算过分。但是这不影响我们继续制作好节目，我相信明眼人能分辨出真东西。如果本期有说错的地方，还请各领域专业人士在留言栏批评指正。好了废话少说，咱们现在开始烧脑。

房屋类型和用途

首先我们看看各种不同实体能购买什么样的住宅房产用来做什么。个人，公司，信托这三个实体基本一致，可以买新房，二手房，买地建房，公寓，别墅，买入以后改建加建开发，投资，自住都可以。唯一有点说法的就是自管养老金。用养老金贷款买房只能买一本合同的房产，买地建房这种两本合同的房产是不能买的。自管养老金买住宅房产在改建加建升级开发方面有非常多的限制，一般不允许。另外自管养老金里面的房产不能自己住，只能用来投资。具体原因我稍后会讲，因为跟审计和银行贷款合规有关系。

房屋购买成本/补贴

然后来到了房屋购买成本和补贴这一项。在澳洲无论用什么实体买房子，缴纳印花税肯定少不了。各个州领地有自己的计算方法，但同一个州里面4种实体买住宅房产印花税的计算方式基本都一样。具体的计算方法大家可以到各州领地地税局网站查询，上面有印花税计算器。印花税附加是针对海外人士收取的，买房时候一次缴纳的税种。海外人士买房除了交印花税还要缴纳印花税附加。那就涉及到如何界定海外人士的问题。在不同州领地界定的方法不同，主要跟签证类别和每年住在澳洲的天数相关。公司，信托，自管养老金的逻辑一样。虽然公司是在澳洲本地成立的，如果被界定为海外公司，就需要缴纳印花税附加。主要看海外人士直接和间接持股比例。所以海外人士想要通过在澳洲建立公司买住宅房产来绕过印花税附加，就打消这个念头吧。具体海外持股比例要求各州不同。界定海外信托主要看的是受益人权益多少比例给了海外人士。自管养老金看的是成员是否是海外人士。印花税和印花税附加是州税，每个州都不一样，所以在实践中大家要在各州地税局网站查询。

首次置业者在买房的时候还能领到政府补贴。但是只针对澳洲PR，公民，持有444签证的新西兰公民开放。针对的是自然人。公司，信托，自管养老金没有首次置业补贴这一说。同样可以查询各州地税局网站。

房屋持有成本/出售成本

买完房子，就来到了持有阶段。不同实体，房屋的持有成本和出售成本都有什么呢？相同的地方或者不重要的地方我就不说了，挑重点说。

首先这4个实体都可以使用房产折旧，但是折旧冲抵的收入不一样。这里有个“负扣税”的概念要解释一下。负扣税并不是一个税种，而是指如果在一个项目A中产生了亏损，那么用这个亏损来冲抵项目B的收益, 从而减少B应该缴纳的税款。你可以把个人名下的投资房产看成一个单独的项目A，当年它本身需要先做个投资回报结算。比如一个财年中，租金减去所有费用，包括利息，管理费，保险，物业费等等，亏损了3000澳币。再加上折旧17000，那么房产账面亏损了20000。按理说这20000应该留在房产这个单独项目A里结转(Carry Forward)，对冲未来的收入。但是因为有“负扣税”规则，这20000就不用在项目A里结转，而是在当年计入项目B，也就个人名下，一起算个人所得税。换个角度说，个人名下的投资房在考虑折旧之后如果还有净收入，就加到个人名下一起报个人所得税，税变多了。如果有净亏损，也要加到个人名下一起报税，税务减少了。

但是用公司实体买房子就没法用“负扣税”，因为负扣税只有在个人持有投资房的时候才适用。如果公司持有投资房在考虑折旧之后有净亏损，那么亏损就必须留在公司内结转，用来冲抵未来的公司收入。比如第二年公司有营业收入，投资房有净收入，或者有资本增值，都可以用去年结转的亏损来冲抵。公司亏损没法冲抵Director个人所得税，因为是两个不同实体。

通过家庭信托持有投资房，不管受托人是个人还是公司，都跟公司类似，亏损不能分配给受益人用来冲抵个人所得税，只能结转留在信托里面在未来盈利时抵扣。

自管养老金道理相同，投资房产生的亏损只能在养老金内部结转，用来抵消养老金未来的租金收入或者房产资本增值，不能用来抵扣养老金成员的个人收入。

所以4种实体持有投资房都可以用折旧，但是只有个人持有投资房能用负扣税冲抵个人收入降低当年个人所得税。

在卖房子的时候还有个说法叫做资本增值税减免。如果是个人名下，自住房卖出后盈利免交增值税，其他实体没有这个豁免。个人名下投资房持有12个月以上卖掉赚钱了，增值税减半。公司实体没有减免。信托实体跟个人购房一样，增值税减半。自管养老金说法多一点。在积累阶段，投资房资本增值税15%，持有超过12个月减⅓，税率变成10%，如果是支取阶段，就是退休以后卖掉，资本增值税是0。但是这个对于养老金余额有限制的。现在的趋势是自管养老金能获得减免的最高余额上限越来越低了。比如超过300万余额可能要收未实现资本增值税。当然这个有点扯远了，有机会我们单开一期讲讲。

持有成本里面还有一个大项目，土地税。地税是州税所以各州的收法不同。这里有三个问题，1.地税起征点是多少，2.地税收多少，3.有没有自住房豁免。起征点的意思某个州领地范围内，同一个实体名下持有的住宅房产，土地部分价值加总，超过多少才开始给地税。

细节都写在屏幕上了，大家可以慢慢研究。我只说最值得关注的几点。首先只有自然人的自住房可以申请地税豁免，其他实体买房你用来自住一般都没法豁免。但是各个州对于衡量豁免的“主要居所”标准不一样，这个还要您仔细阅读各州的地税局官网。有个例外是昆州的信托持有住宅房产有可能申请自住房地税豁免，但是条件非常苛刻。比如所有受益人必须都是自然人，不能有公司或其他信托作为受益人。房子必须是所有受益人的主要居住地。信托的受托人不能是海外人士或者缺席人士，否则无法豁免。在地税方面新州对于信托持有房产不友好，因为起征点是0。维州对地税这个事就很不上心，不论什么实体，起征点都太低了。昆州和西澳好很多。

对于地税附加这个项目来说，首先涉及对于“外国人”的定义问题，只要是外国人，就要缴纳地税附加，但是各个州领地对于外国人的定义不一样。大家可以看看《澳房策296》或者到各州的地税局官网查询。其他实体在不同州对于“外国”的定义也不一样，需要区别对待。然后剩下的问题就是起征点和税率了。注意地税和地税附加都是针对土地部分价值征收的。不同持有实体，在不同州的房产单独加总计算，夫妻也是各算个的，因为是不同实体，不按家庭算。值得注意的是昆州对于地税附加也有起征点，新州和维州没有，也就是说所有土地价值参与计算，西澳就干脆没有土地税附加这个项目。所以昆州和西澳对于海外人士来说，在土地税附加这项上有明显优势。另外在新州，维州，昆州，海外个人持有房产，也有机会申请自住房地税附加豁免，但是要参考每个州对于“海外人士”的定义。比如新州就有RP也要住满200天才不算海外人士这个说法。

以上还都是税务方面的问题，但是房产投资不能光看税收，而忽略了更重要的迅速扩大资产体体量的方法，信贷。贷款越容易信贷量越大，你赚钱的速度一般就越快。

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贷款

贷款方面说法有点多。各个实体买房子做贷款的方法和逻辑都不一样。首先说个人。

个人买房子谁签买房合同，跟谁去签贷款可以不一样。比如A签合同买了X房子，在贷款的时候可以ABC三个人一起签贷款合同。谁签买房合同谁就必须在贷款合同上签名，但是可以把其他人加进来一起签贷款合同。比如老公一个人签买房合同，但是贷款能力不够，就可以在贷款的时候把老婆的名字加到贷款合同上。或者孩子买房子签了买房合同，贷款的时候可以是孩子+父母3个人一起贷款。在贷款合同上的人不是亲戚而是朋友也没问题。个人贷款量的上限是95%，但一般都贷到80%，因为超过80%就需要去购买贷款保险，大几千到小万不等，虽然是加到贷款里面一起还，但也是笔不小的费用。个人贷款的利率方面就是市场价了，可以作为其他三种实体的利率参考标准。个人贷款可以加贷可以转贷，申请费根据银行不同，有的不收申请费，有的收300澳币。持有年费根据不同银行和不同的贷款产品，有免年费的，也有收400澳币的。个人贷款可以做多期建筑放款，买地建房没问题，4大银行都可以做，当然小银行和基金公司也OK。

公司贷款买房跟个人贷款买房有本质的不同，因为公司贷款属于商业贷款范畴，底层逻辑不一样，可以用一个字“乱”来形容。每个银行规矩不一样，很难找到规律。公司贷款买房需要用到公司本身的盈利能力做评估。如果公司盈利能力不够，或者干脆没有盈利能力，才会用到Director个人收入作为担保，但是一般不会影响到Director个人买房时候的贷款能力，除非Director大部分收入来源都是同一个公司发的工资。公司贷款最高比例LVR是80%，往上银行不给贷，也没有保险公司提供贷款保险。商业贷款的利率有的时候是根据房子的租约来算的，一般贷款只给2-3年，然后重新递交材料重审，再续约2-3年。就是想要看看这个公司的盈利能力是不是有变化，因为公司可以破产的么。但是有的银行，比如NAB就一次性可以发放30年贷款。真的是每个银行规矩都不一样。公司贷款买房的利率跟个人买房大差不差。可以加贷，申请费在0-1200澳币之间。NAB的申请费跟个人贷款差不多，CBA就要1200澳币。持有年费跟个人差不多。可以做多期建筑放款，四大银行都能贷。所以从贷款角度看，用公司买住宅房产然后持有，在现实中确实不多。如果买的是住宅房产，一般都是要做开发。这跟我们普通人就不挨着了。

说完了公司贷款再说说信托。信托本身不能给自己贷款，必须要用到Trustee个人，或者在Trustee是公司的情况下，用公司Director个人的贷款能力做担保才能贷款。给Trustee买房做担保并不占用个人贷款能力。贷款上限80%，跟公司贷款一样，没人提供LMI保险，没法超过80%贷款比例。贷款利率比个人贷款稍微高点，有的银行是相同的，有的银行多0.2%，大差不差。信托贷款可以加贷，申请费和持有年费跟个人贷款相同。可以多期建筑放款，四大银行都能做。

自管养老金(SMSF)买房子完全不用个人担保，因为它自己就有盈利能力，包括每年往自管养老金里面的贡献，这算是养老金收入，还有房子本身的租金。但是要减去房产持有费用和信托的年审和持有费用。在核算贷款量的时候，根据长租租金评估。最高贷款比例是80%，不提供贷款保险，但是因为贷款还款能力的限制，一般贷款比例在6-7成之间。自管养老金的利率比个人贷款高0.2-0.5%之间，具体多少要看哪家金融机构和LVR，一般LVR低，利率就能低点。要特别注意的是自管养老金没法加贷，即使是房子赚了钱也不能套现出来再买下一套房子。申请费贵一点要990澳币，持有年费在200-400之间。养老金不能做多期建筑放款，所以买地建房不能做，同时4大银行都不给贷款，能做的是小型的金融机构，但是好在这几年竞争加大了，所以贷款条件放松了很多。值得特别注意的一点是，自管养老金在改建加建装修方面有些讲究。自管养老金存在的目的是给人提供养老的资金，那么资金安全必须摆在首位。这点在立法和ATO规则上有所体现。如果房子做开发，升级，装修，改建加建，1是风险高，2是没有租金收入，所以自管养老金审计一般无法通过。如果涉及到银行贷款的话，银行合规也没法通过。但是在养老金现金十分充裕，并且房子没有贷款的情况下，一般可以做装修，升级栅栏等小范围改造。但是建造Granny Flat或者开发等等一般还是无法合规。

实体设立成本/维护成本

听到这里您应该已经对4种实体有了系统化的认识，但是设立实体和维护实体需要多少钱呢？

个人当然没有设立成本了，每年个人报税根据复杂程度不同在$500-$1K之间。成立公司给会计师的费用在$800-$1.2K, 政府方面收$600-$800。公司报税每年要$1.5K-$2.5K，另外还要交给政府公司年审费$300-$400. 成立信托和公司受托人(Corporate Trustee)，给会计师$1.5K-$2.5K, 给政府$800-$1.5K。政府方面的费用包含了印花税，澳洲各个州领地政府收取的印花税不一样。新州收取$500，维州收取$200，昆州和西澳不收。受托人是公司的信托，每年报税给会计师的费用是$1.5K-$2.5K之间，再加一个年审$300-$400, 因为受托人是公司。为什么不用个人作为受托人呢？现实中很少有这样做的，因为少了一层资产保护，在资产转移和传承上也没有那么方便。感兴趣的朋友可以看看《澳房策265》。成立自管养老金给会计师的费用在$2.5K-$3K之间，给政府交$800-$1K。每年报税的费用在$2K-$2.5K，审计费用在$500上下。再加个年审$300-$400。

以上的价格是目前大体的市场价格，在各位真的去找报价的时候，可能根据时间，州领地，会计师资历，和结构的复杂程度有不同的收费，上下浮动个20%都算正常。

从框架到细节我们讲了不少了，分析能力超强，凡事喜欢自己钻研自己动手的朋友应该已经有了方向。但是肯定还是有朋友会问，我还是不懂我的情况应该用什么实体去买房最好。那这个就是澳房策专业的地方了。我们会根据您的个人情况，建议使用哪一种实体，购买什么样的房子，购买之后如何处理房子，这是我们VISION会员服务的重要环节。每个人的情况不同，大家可以通过澳房策提供的免费咨询渠道“基础咨询”获得基本信息。如果想要寻找详细的解决方案，欢迎使用澳房策1号服务VISION会员。

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来源：Alex老师澳房策