摘要：本年度财务报告周期落幕之际，业界普遍关注到万科企业股份有限公司及其大股东深圳地铁集团有限公司均遭遇了显著的财务亏损。部分舆论将此现象形容为万科对股东造成了负担。然而，自本年度初深圳地铁集团全面增持万科股份并实现控股以来，该集团持续展现出强大的股东支持力度，多次
本年度财务报告周期落幕之际，业界普遍关注到万科企业股份有限公司及其大股东深圳地铁集团有限公司均遭遇了显著的财务亏损。部分舆论将此现象形容为万科对股东造成了负担。然而，自本年度初深圳地铁集团全面增持万科股份并实现控股以来，该集团持续展现出强大的股东支持力度，多次以实质性资金援助万科。具体而言，5月14日，万科对外披露公告，宣布深圳地铁集团拟向其提供不超过15.52亿元的股东贷款，专项用于偿付万科在公开债券市场上发行的债券本金及应计利息。
值得注意的是，这已是自2025年开年以来，深圳地铁集团第四次向万科伸出援手。在此之前，该集团已分别于2月10日、2月21日及4月29日，向万科注入了28亿元、42亿元及33亿元的股东贷款，加之此次新增的15.52亿元，年内累计资助金额已逾越118.52亿元大关。
回顾往昔，2024年度深圳地铁集团亦通过多元化策略积极支持万科发展。其中包括认购中金印力公募基金REITs份额，接手万科深圳湾超级总部基地及红树湾物业开发项目的部分投资权益，并累计向万科提供了约70亿元的股东贷款，旨在助力其有效管理并偿还公开市场债务。
深圳市地铁集团有限公司作为万科企业股份有限公司的首要股东，其持续的资金支持策略有效缓解了万科的短期债务压力，并增强了市场参与者对万科的信心，促进了其股价与债券价格的稳定。
万科企业股份有限公司上市以来首次遭遇年度亏损
在2024财年，万科企业股份有限公司未能抵御市场压力，全年营业收入录得3431.8亿元，较上一年度下降了26.3%；归属于母公司所有者的净亏损达到494.8亿元，同比降幅高达506.8%。
这一财务表现标志着万科自1991年公开上市以来首次面临年度业绩亏损的局面。
回顾2022年，万科实现了5038.4亿元的营业收入，归属于母公司所有者的净利润为226.2亿元，同比增长0.4%，展现出稳健的业绩态势。
进入2023年后，公司经营状况急剧变化，营业收入缩减至4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于母公司所有者的净利润更是骤减至121.6亿元，同比下降幅度达到46.4%。
直至2024年，万科经历了自上市以来的首次年度亏损，归属于母公司所有者的净亏损额达494.8亿元，同比下降506.8%。
从销售数据来看，2022年至2024年间，万科的销售业绩呈现出连续下滑的趋势。
2022年，万科录得销售金额4169.7亿元，虽在行业整体下行趋势中表现相对稳定，但较历史水平仍下滑33.6%。进入2023年，其销售额进一步降至3761.2亿元，同比减少9.8%，尽管如此，仍稳居行业第二。
至2024年，万科销售业绩显著承压，全年销售额锐减至2460.2亿元，同比下降幅度扩大至34.59%，同时销售面积也缩减26.57%。
面对市场挑战，万科积极采取自救措施。年内成功新增融资及再融资总额达948亿元，综合融资成本控制于3.54%。此外，公司还顺利完成了292亿元的境内外公开债及资产支持证券（ABS）兑付工作，有效缓解了资金压力。
在资产处置方面，万科通过大宗资产交易成功签约54个项目，总金额达259亿元，为公司流动性提供了有力支持。同时，公司积极盘活存量资源，不仅新增并优化了产能412亿元，还实现了超百亿现金的回收，为应对市场变化奠定了坚实基础。
万科财务状况面临挑战
展望当前形势，万科在财务稳健性方面遭遇严峻考验。截至2024年末，公司净负债率攀升至80.6%，相较于前一年度增长了25.9个百分点；同时，资产负债率也微增至73.7%，较上年提升0.4个百分点。尤为引人注目的是，一年内到期的有息债务高达1582.8亿元，占总债务比例达到43.8%，而同期持有的货币资金仅为881.6亿元，短期内偿债压力显著增大。
深铁集团亏损创纪录
深圳地铁集团（以下简称“深铁”）亦陷入困境，其2024年度合并财务报表显示，全年净亏损额高达334.61亿元，创下中国轨道交通行业历史之最。深铁将此巨额亏损主要归咎于其重要联营企业——万科的业绩大幅下滑。作为万科的主要股东（持股比例高达27.18%），深铁因万科2024年营业收入同比大幅下降约26%，以及净利润的急剧缩减，不得不确认长期股权投资损失，并相应计提了减值准备。
值得注意的是，深铁集团在过去五年间（即2019年至2023年）累计实现的净利润总额仅为273亿元，而仅2024年一年的亏损额便已远超这一数字，凸显出当前面临的财务压力与挑战。
深铁集团的业务架构展现出显著的两极化特征。其中，轨道交通运营及附属资源经营板块表现强劲，实现收入129.7亿元，同比增长26.69%，占总营收比重高达61.23%。相比之下，站城一体化开发（房地产相关）业务则遭遇挑战，收入仅为79.17亿元，同比大幅下降46.23%，主要归因于房地产市场周期性波动的影响。
截至2024年末，公司存货规模攀升至1035亿元，占资产总额的13.86%，这一变化加剧了市场波动带来的潜在风险。深铁集团的亏损态势，实质上是房地产下行周期对“轨道+物业”商业模式冲击的直接体现。该模式以往依赖地铁沿线土地开发收益来补贴轨道交通建设，然而当前房地产行业的低迷状况却导致资产减值风险显著上升。
行业数据显示，2023年全国29个地铁运营城市在扣除政府补贴后均陷入亏损境地，深铁集团作为昔日的盈利标杆也未能幸免，其盈利下滑标志着房地产反哺轨道交通发展的时代正逐步走向终结。
在管理层变动方面，2025年1月27日，万科发布重要公告，宣布董事会主席郁亮因工作调整原因辞任，由深铁集团党委书记、董事长辛杰接任为第二十届董事会主席，并相应变更为公司法定代表人。此举标志着“深铁系”在万科的全面掌权。
深铁系全面接管万科的重要进程由此项标志性事件正式启动。
在 2 月 5 日，万科借助内部邮件对外公示了十项关键岗位的人事调整安排，此次调整涵盖集团总部以及开发经营事业集团（BG）的多个重要部门。值得注意的是，其中有 6 位拟任高管源自深铁系企业，这些岗位涉及战略投资、法务、成本等核心业务领域，此举无疑彰显了深铁系在万科管理体系中的深度渗透与布局。
辛杰作为深铁系的核心代表人物，其个人履历展现出国资系统与市场化运营深度融合的卓越典范。他拥有沈阳工业大学工学学士学位以及香港理工大学工商管理硕士学位，凭借丰富的管理经验与专业素养，曾先后担任深圳市天健集团董事长、深铁集团董事长等重要职务，在其职业生涯中主导过深圳地铁 14 号线、深汕铁路等具有重大战略意义的基础设施建设项目，为城市轨道交通的发展与建设贡献了显著力量。
与辛杰携手合作的执行副总裁李锋、华翠、李刚等人，均为深铁体系精心培育的管理骨干力量。其中，李锋在深铁置业任职期间，主导过多个地铁上盖物业开发项目，在房地产开发领域积累了丰富且成功的实践经验；华翠则在轨道交通资源整合方面表现卓越，取得了令人瞩目的成绩，为深铁系在相关领域的资源优化与协同发展发挥了关键作用。
于中高层管理层面而言，深铁系亦呈现出系统性的战略布局态势。例如，赵正阳拟出任战略投资运营管理部总经理一职，商德良有望担任法务部总经理，王智余则拟任开发经营事业集团北京区域总经理等重要职位，这一系列人事安排进一步体现了深铁系对万科管理架构的全面重塑与深度整合意图，旨在通过专业的人才配置推动万科在未来发展中更好地契合深铁系的整体战略布局与业务发展方向，实现资源的高效利用与协同创新，从而在市场竞争中占据更为有利的地位并实现可持续发展目标。
本次人事调整意味着万科从“职业经理人主导”向“国资主导”的混合所有制模式转变。深铁集团通过输送管理团队、提供财务支持以及深化业务协同等一系列举措，全方位加强对万科的战略掌控。
在房地产行业处于深度调整阶段的背景下，由深铁系接管后的万科，转型路径清晰明确。
据2025年一季度财报数据，万科实现营收379.95亿元，虽较去年同期下降38.31%，但通过盘活存量资产回笼资金40.9亿元，大宗交易签约金额达38亿元。
就偿债压力而言，一季度完成98.9亿元公开债务兑付，货币资金余额为755亿元，加之深铁持续的资金支持，短期流动性风险得到显著缓解。
来源：小城故事大杂烩一点号