摘要：头部企业通过“以投带引”强化产业链控制力，专精特新企业矩阵式集聚催生产业协同新范式；人工智能算力中心、低碳技术实验室等新型基础设施成为标配，“工业上楼”模式破解土地效能瓶颈；低空经济、量子信息等未来产业在特色园区提前卡位，政产学研用深度融合的创新联合体加速技术
目录
产业园区运营报告
产业园区运营卓越表现
研究体系及说明
2025产业园区运营企业卓越表现30
前言
2025年，产业园区正从“空间载体”向“生态构建者”进化。
头部企业通过“以投带引”强化产业链控制力，专精特新企业矩阵式集聚催生产业协同新范式；人工智能算力中心、低碳技术实验室等新型基础设施成为标配，“工业上楼”模式破解土地效能瓶颈；低空经济、量子信息等未来产业在特色园区提前卡位，政产学研用深度融合的创新联合体加速技术商业化进程。
机遇与挑战并存。国家越来越强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用更加普及，这些无不推动着产业地产行业去探索、适应和进化。
观点指数研究院长期关注各类产业园区运营企业、代表性园区等，并拥有自身样本库及监测体系。观点指数持续将样本企业及项目作为重点研究对象，运用全面的指标体系（包含运营指标、财务指标、品牌美誉度、模式创新、社会贡献、可持续力等），同时结合行业调研、企业调研，最后完成对企业及项目的深度研究及分析，并在此基础上形成各类专业报告。
本次发布的是《卓越指数 • 2025产业园区运营卓越表现报告》，剖析2025年当前产业园区的运营现状、发展趋势及未来展望，为行业提供专业、全面、前瞻性的参考指南。
同时发布研究成果之 “卓越指数 • 2025产业园区运营企业卓越表现30”，旨在挖掘行业闪光点，为推动产业园区高质量发展树立典范。
产业园区运营：价值重构
2024年，中国产业园区在多重变量交织中展现出前所未有的战略韧性。在外部环境变化日益错综复杂、国内经济运行仍需逆周期宏观调控的背景下，产业园区发展从规模扩张转向价值重构。
截至 2024 年底，全国产业园区总数超 8 万家，其中国家级开发区 693 家，省级开发区近 2600 家。新增园区面积持续增长，预计 2025 年总供应量将突破 62 亿平方米。
近年来，国家陆续出台政策促进产业园区的高质量发展，这些政策鼓励园区向“产业结构高端化、能源供给低碳化、土地利用集约化、园区管理数智化”转型，为产业园区建设提供了有力的政策保障。
2025年1月22日，工业和信息化部运行监测协调局提出，面对新形势新要求，2024年把“发展高科技、实现产业化、加快形成新质生产力”作为新时期推动高新区发展的主线，加快建设一流高科技产业园区，打造产业科技创新高地。
目前，我国工业经济正持续回升。据工业和信息化部提出，未来将加大力度实施制造业重点产业链高质量发展行动，推动传统产业改造升级，促进新兴产业和未来产业创新发展，支持中小企业专精特新发展，培育壮大新质生产力，加快构建以先进制造业为骨干的现代化产业体系，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。
与此同时，产业园区竞争却愈发激烈，同质化问题严重；需求端承压，产业园区、产业园 REITs 的出租率均出现明显下滑。
壮大新兴产业新赛道，人才扶持“施以援手”
报告期内，据观点指数不完全统计，共录得35起促进新兴产业发展及加大人才扶持力度的相关政策。
3月5日，政府工作报告提出，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系。其中提及，深入推进战略性新兴产业融合集群发展。建立未来产业投入增长机制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业。
近年来，产业竞争日益白热化，产业园区需要通过各项专项政策（如税收优惠、住房补贴等）才能吸引和留住国际顶尖人才。而高精尖技术，如人工智能、高端智能制造等新兴产业，对复合型人才的需求大增。
3月1日，上海青浦区发布《青浦区关于支持科创人才集聚的实施办法》，旨在吸引和留住更多科技创新人才。该政策在安居保障方面提出多项举措，包括为符合条件的人才提供最高300万元购房补贴，以及优先入住人才公寓或享受租房补贴。
观点指数了解到，青浦区还在西岑国际人才港推出了"一站式"人才服务综合体，进一步优化人才发展环境。该实施办法还提到，将评选科技创新创业人才及团队，并提供最高5000万元项目经费资助、100万元研发办公生产用房补贴以及人才金卡服务等支持。
期内，各项人才优惠、人才扶持等政策层出不穷。2024年12月19日，苏州工业园区宣布升级后的人才政策体系及人才房票政策。此次政策升级，旨在进一步加大人才政策力度，未来三年园区人才政策预算开支将增加37%，支持范围扩大至大专以上学历人才。
观点指数了解到，苏州工业园区的“金鸡湖人才计划”已实施多年，每三年修订一轮。自上次修订以来，人才总量增长15%，总规模达到52.5万人，保持全市第一；人才密度达56.4%，是硅谷当前水平的70%；领军人才达3459人，其中海外人才占比近70%；各类人才计划入选数稳居全市第一，近三年省市顶尖人才及团队入选数占全市的50%；人才企业占上市企业的60%，占准独角兽企业的92%，人才竞争力长期位居全国开发区首位。
从苏州工业园区人才计划的实施结果来看，园区内人才总量增加，而从推行人才房票政策对于园区的招商引企角度来看，苏州工业园区通过提供房票补贴，可以有效降低入驻企业的用工成本，达到“招才引企”的效果。
为了吸引和留住人才，企业需要支付更高的薪酬或提供更好的福利，但若企业入驻园区，则可用园区的人才房票、人才计划奖励等方法留住该部分人才，大大降低了用工成本。
市场需求修复受阻，以价换量模式持续
整体市场表现方面，随着产业园区业主不断升级优惠条件，租赁需求开始回升。据市场数据，2024年第三季度共录得11.9万平方米的净吸纳量，为2022年下半年以来的最大值。
同期，新增供应方面同样录得年内最大值，为57万平方米。其中，共录得7个新项目竣工入市，入市节奏明显加快。
需求方面，2025年一季度上海市场的净吸纳量承压，市场需求下行；新增供应方面，共有4个新项目竣工入市，新增供应面积约26.6万平方米。新增供应主要集中在以张江、金桥为代表的浦东子市场。
空置率与租金方面，据高力国际数据，2024年年初至2025年年初，上海市场净有效租金持续下降，空置率持续上升，以价换量模式继续施行。
其中，2024年第三季度空置率27.3%，环比上升1.7个百分点，同比上升6.4个百分点，全市平均租金为3.53元每平方米每天，降幅明显，环比下降6.4%，同比下降10.8%。2025年第一季度租金降幅显著，全市平均租金环比下降2.4%至人民币3.32元每平方米每天，同比下降14%，空置率环比上升1.2个百分点，同比上升3.7个百分点，达28.9%。
市场新租需求方面，据世邦魏理仕披露，上海市场TMT行业以61%的占比保持租赁需求首位，其中短视频、网络游戏和平台互联网的需求旺盛，其次是软件系统开发、电商类企业以及人工智能相关需求。工业品制造业以18%的占比位列第二，主要趋势为半导体与芯片企业的搬迁。
注：由于数据四舍五入，导致各项占比的总和可能不等于100%
随着技术进步及应用领域的扩展，新材料与其他工业制品行业也实现了快速发展，这些产品在航空航天、电子、汽车和建筑等多个行业中得到广泛应用，推动了相关行业的发展与租赁需求。消费品制造业受到新能源汽车类租户的带动，需求占比为6.1%，位列第三，医药及生命科学类租户需求占比为5.5%。
总体来看，2025年一季度园区市场需求多元化趋势明显，这也表明行业朝着更加细分和专业化的方向发展，同时市场也逐渐拉高对战新产业的需求，未来预计会持续对产业结构产生影响。
“近岸外包”或解燃眉之急，产能过剩问题抬头
宏观数据方面，据国家统计局披露，2025年3月份规模以上工业增加值同比实际增长7.7%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。从环比看，3月份，规模以上工业增加值比上月增长0.44%。1-3月份，规模以上工业增加值同比增长6.5%。
可以发现，2025年3月规模以上工业增加值为报告期内最高，实现出口交货值13493亿元，主要是企业赶在美国“对等关税”落地之前抢出口。
自2025年来，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长幅度已连续3个月维持在10%以上的增加值，或与低空经济的发展有关，如无人机物流、城市空中交通（UAM）等新兴业态的发展可推动航空器制造和配套设备的增长。此外，低空经济涉及飞机制造、零部件生产、导航系统研发等多个环节，也可带动运输设备制造业的全链条增长。
报告期内，低空经济再度写入政府工作报告，被明确为战略性新兴产业之一。从用词来看，由去年的“积极打造”变为今年的“安全健康发展”，这意味着我国低空经济安全发展的重要性更加凸显，昭示着相关产业正式步入“发展加速度”与“安全冗余度”并轨的新阶段。
近年来，我国低空经济在探索中持续推进发展，呈现高速增长态势。据悉，我国低空经济规模已突破5000亿元，2025年预计将达8500亿元，年均增速超30%。
2025年一季度，全国规模以上工业增加值同比增长6.5%，比上年全年加快0.7个百分点。分三大门类看，采矿业增加值同比增长6.2%，制造业增长7.1%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长1.9%。装备制造业增加值同比增长10.9%，比上年全年加快3.2个百分点；高技术制造业增加值增长9.7%，加快0.8个百分点。
4月17日，据国家统计局数据，2025年一季度GDP同比增长5.4%，延续了去年以来持续稳中向好、稳中回升的态势，政策效应持续释放，生产供给较快增长，新质生产力加快培育，国内需求不断扩大，就业形势总体稳定，国民经济实现良好开局，高质量发展向新向好。
进出口贸易方面，据海关统计，今年一季度，我国货物贸易进出口10.3万亿元，同比增长1.3%。其中，出口6.13万亿元，增长6.9%；进口4.17万亿元，下降6%。我国进出口规模连续8个季度超10万亿元。我国民营企业进出口5.85万亿元，增长5.8%，占我国进出口总值的56.8%，较去年同期提升2.4个百分点。同期，外商投资企业进出口2.99万亿元，增长0.4%，占进出口总值的29%。
4月11日，美国海关与边境保护局（CBP）表示，联邦政府已同意对智能手机、电脑、芯片等电子产品免除“对等关税”， 覆盖产品包括半导体制造设备、集成电路、显示模组等20类商品（具体税号如HTSUS8471、8542等）。市场表示主要是苹果、英伟达等美国科技企业依赖中国制造的电子产品，高关税导致终端成本飙升，影响全球竞争力；据数据分析公司戈维尼（Govini ）的报告显示，美国国防武器系统和相关基础设施所使用的半导体，40% 以上来自中国。
观点指数认为，对这些行业免除关税可缓解中高端产业链因关税大幅增加而导致的断链风险，而美国市场需求的恢复可带动园区内电子制造企业订单的增长。
国务院关税税则委员会5月13日发布公告称，自2025年5月14日12时01分起，调整对原产于美国的进口商品加征关税措施。其中，规定的加征关税税率由34%调整为10%，在90天内暂停实施24%的对美加征关税税率。观点指数了解到，此次调整是落实《中美日内瓦经贸会谈联合声明》的成果。美方承诺取消4月对中国商品加征的91%关税，并将对华“对等关税”从34%修改为暂停24%、保留10%；中方同步取消反制关税，并暂停反制措施。
此前在2025年1月，比亚迪墨西哥总经理Jorge Vallejo就表示不久后将在墨西哥建立一家制造工厂。3月20日，据市场消息称，比亚迪在墨西哥的电动汽车工厂计划因“技术可能通过地理便利流向美国”的担忧被中国商务部推迟批准。观点指数了解到，比亚迪的先进技术可能会通过墨西哥从而更容易落入到美国手中，因为美国作为墨西哥的北方邻国，通过地缘优势，将可以不受限制地接触到这家中国汽车制造商的技术和生产工艺。
总而言之，对于电子产品的关税豁免未来还有重新征收的可能，且未来的关税政策走势尚不明朗，对于比亚迪等新能源车企而言，虽然建厂受阻，但并未完全排除在墨西哥建厂的可能性，这部分链主企业需要密切关注关税的相关政策动态。
观点指数认为，针对关税问题，“近岸外包”或许是个较好的解决办法，也即将中国生产的半成品运至出口美国关税较低的国家完成最终组装，利用该地区的加工增值改变原产地标签，规避美国对中国商品的直接关税。此外，链主企业还可以进行多区域平衡的布局，强化对“一带一路”沿线国家（如印尼、越南、乌兹别克斯坦等国家）的投资，分散过度依赖单一市场的风险。
但对于产业园区运营企业来说，则要改善因租户外迁而导致的空置率大幅上升的情况，提前做好租户备选方案。高关税还会影响产业链的完整性，导致园区内企业上下游协同困难，进而影响园区的招商。
此外，2025年一季度全国规模以上工业产能利用率为74.1%，比上年同期上升0.5个百分点，较2024年末下降2.1个百分点。其中，汽车制造业的产能利用率为71.9%，同比增加幅度最大，为7个百分点，医药制造业产能利用率为72.5%，同比下降幅度最大，为3.5个百分点。
2025年3月份，全国工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降2.5%，环比下降0.4%；工业生产者购进价格同比下降2.4%，环比下降0.2%。一季度，工业生产者出厂价格和购进价格比上年同期均下降2.3%。
2025年3月份，全国居民消费价格指数（CPI）同比下降0.1%，环比下降0.4%，从边际变化看，提振消费需求等政策效应进一步显现，核心CPI明显回升，同比上涨0.5%，供需结构有所改善。
据国家统计局表示，PPI环比下降主要有以下原因：一是国际输入性因素影响国内石油和部分出口行业价格下行。二是煤炭等能源需求季节性下行。三是部分原材料行业价格下行。
观点指数认为，虽然核心CPI明显回升，但整体CPI依然呈现双降（同比与环比均下降）的情况，终端消费需求疲软。叠加规上工业增加值持续增加但PPI下降，也即是价格下降的同时还继续扩大生产，且需求的增长未能及时消化不断扩大的供应量，这也表明目前存在着产能过剩的问题。
部分企业业绩承压，优势产业园区百花齐放
纵观大部分样本企业2024年的业绩情况，仅有上海临港、市北高新和陆家嘴的营收和招商蛇口的收入同比增加，其余均表现为营收同比下降。
可以发现，营收同比增长的企业主要依赖于园区配套住宅的出售辅助，其余样本企业则受市场环境影响较大，包括采用租金下降等策略来缓解出租率上升的情况。
上海临港对此表示，2024年公司围绕“园区创新生态集成服务商和总运营商”定位，持续深化多维度、全产品线的园区服务体系建设，拓宽园区运营服务功能，推动服务性收入较上年同期大幅增长；并积极通过盘活存量资产，优化资产结构，释放资产价值，提升资产效益。同时，在临港新片区成立五周年之际，其全力推动临港新片区高质量发展，滴水湖金融湾首发项目实现竣工交付，实现跨境金融总部客户入驻临港新片区，加速产业资源集聚落地，加快培育跨境金融功能。
市北高新则表示，营业收入大幅增加是因为云置禾开发建设的市北华庭项目部分实现销售。
陆家嘴则表示2024 年度，公司住宅销售和办公楼销售相结合，积极盘活存量资产。本年度前滩东方悦澜结转收入，房地产销售（含投资性房地产转让）收入较上年增加。
报告期内，典型园区有上海张江人工智能岛、北京亦庄生物医药园、重庆赛力斯m9工厂、望岳·智谷人工智能产业园、重庆两江新区半导体产业园、鄂尔多斯零碳产业园、苏州BioBAY、上海张江药谷。
张江人工智能岛，位于张江科学城中部核心区，占地面积6.6万平方米，地上总建筑面积达10万平方米。据了解，该园区是国内首个“5G+AI”的全场景商用示范园区，也是上海市首批“AI+园区”试点应用场景，更是上海浦东新区人工智能创新应用先导区的核心承载区。
此外，在张江人工智能岛上，共有21幢建筑，30多个智慧未来的应用场景。这些场景涵盖了AI+家居、AI+校园、AI+医疗、AI+金融、AI+制造、AI+园区管理等多个领域，形成了一个完整的人工智能应用生态体系。
北京亦庄生物医药园位于北京经济技术开发区路东区，园区主要面向国内外生物医药研发企业提供场地孵化等相关服务。
据了解，该项目是国家科技重大专项课题“国家北京生物医药创新孵化基地”的核心内容，也是开发区生物医药公共服务平台的主体。项目位于北京经济技术开发区路东区B7地块，占地面积8.7万平方米，总建设规模17.8万平方米。园区由商务中心、孵化中心、中试中心、中型企业楼和地下室等建筑组成。目前，形成了以新药研发、诊断试剂、临床检验、医疗器械、技术服务以及配套服务机构为主的产业集群化发展态势。园区建设了苗圃-孵化器-加速器-特色园一站式创新孵化平台，从技术、金融、人才、支撑及基础服务维度提供专业支持。
重庆赛力斯超级工厂位于重庆两江新区，拥有超过1000台智能化设备，超3000台机器人智能协同，实现关键工序100%自动化；运用行业首创的质量自动化测试技术，实现100%质量监测追溯；通过行业领先的9000T压铸机，可将87个零件集成为1个零件，减重28%，将222个零件集成化为10个，焊接点减少1440个。
望岳·智谷人工智能产业园是“总部运营+技术研发+产业转化”人工智能综合性智慧园区，以培育新质生产力为主攻方向，以大模型应用为主题，截止至2024年12月8日，已入驻55家人工智能大模型应用企业，包括商汤科技、恒鲁生物、伯宇珅航等多家行业龙头。
1月26日，重庆市两江新区表示，2024年两江新区新一代电子信息制造业实现产值1554.9亿元，其中新型显示产值增长11.6％。而新一代电子信息制造业是新区主导产业之一。近年来，新区大力推进新一代电子信息制造业优化升级，加速构建产业新生态，已形成新型显示、集成电路、智能终端三链并进的发展格局。
而据重庆半导体产业园此前表示，预计2025年园区总产值将达到30亿元，该项目以半导体产业为核心、IC设计为重点，辐射汽车电子、人工智能、物联网、智能终端等产业，承载公共服务平台、产业创新孵化、研发设计总部、产业应用延伸等功能的特色园区。
鄂尔多斯零碳产业园是全球首个零碳产业园，由内蒙古新远景集团有限公司与鄂尔多斯蒙苏经济开发区携手打造。其中远景动力鄂尔多斯电池超级工厂是产业园的首个项目，致力于生产高能量密度、高安全性、长循环寿命的动力电池与储能电池产品。
据鄂尔多斯政府披露，2025年，鄂尔多斯零碳产业园将最终形成全绿色电源供给、智能物联能碳管理平台、国际零碳产业园标准、“风光氢储车”零碳产业链集群等八大创新示范，助力当地实现约3000亿元绿色新工业产值，创造约10万个绿色高科技岗位，实现约1亿吨二氧化碳年减排的目标。
苏州BioBAY是苏州工业园区为发展生物医药产业而建立的科技创新载体。截止至2024年11月，BioBAY汇聚了650余家创新药械企业，诞生的上市药品48件，赴境外上市企业20余家。
生物医药产业是上海的三大先导产业之一，也是发展新质生产力的重要方向。1月16日，上海市人民政府表示，2024年，上海政府全力落实生物医药产业新一轮上海方案，制定出台《关于支持生物医药产业全链条创新发展的若干意见》。上海生物医药制造业企稳回升，持续向好，预计2024全年产值将从上年的1859.75亿元，提升到2024年的超2000亿元。
观点指数了解到，自2021年至2024年9月，上海张江药谷共有26家生物医药公司上市，总市值为1135.29亿元，IPO募资金额为333.51亿元。而在近三年上市企业中，有19家是专精特新中小企业，其中有7家企业获评专精特新“小巨人”企业。
深圳科技园产业创新社区，则是由深圳科技园集团打造的，包括深圳科技工业园大厦、金融基地、深圳金融科技大厦、生产力大楼。其中科技园·金融基地是深圳市政府于2007年正式挂牌的四大金融基地之一，是深圳金融版图的重要组成部分。
观点指数了解到，科技园金融基地定位为以信息技术为基础的深港金融后台服务中心和金融信息技术创新中心，承接港澳台，辐射亚太，面向国际。该项目入驻企业产值超800亿，基金管理资金超150亿，国内外上市公司8家。
而生产力大楼是是由香港生产力促进局（HKPC）与深圳市生产力促进中心共同组建的深港创新科技支援服务合作平台，是"深港创新圈"战略框架下的深港合作重点项目。致力于为深港两地企业提供产业升级与转型的一站式综合服务，并积极协助两地企业善用两地的创新科技资源，为民间和政府提供咨询与服务，促进两地创新资源的流动，帮助企业提升综合竞争力和区域整体竞争力。
另外一个典型项目是华仁·南桥都市科技园。观点指数了解到，该项目所在的杨王经济园区，是南桥镇重点发展的产业集聚区。其运营商园动力的策略是让科技园依托奉贤区的产业基础，围绕智能制造产业方向，重点聚焦汽车零部件、生物医药及医疗器械、高端装备及机器人、传感器及元器件等细分领域，积极招引产业链上下游的科技企业入园发展。截止至2025年3月，园区现有实业型工业企业250余家，各类服务贸易型企业15000余家，以先进智能制造、文化创意、汽车配件、建筑装潢等支柱产业为引领，希望成为以科技创新为引领的标杆示范园区。
此外，华仁·南桥都市科技园依托奉贤区的产业基础，积极围绕智能制造产业方向，重点聚焦汽车零部件、生物医药及医疗器械、高端装备及机器人、传感器及元器件等细分领域，积极招引产业链上下游的科技企业入园发展，力争成为以科技创新为引领的标杆示范园区。
截止至2025年3月，园动力披露园区现有实业型工业企业250余家，各类服务贸易型企业15000余家，以先进智能制造、文化创意、汽车配件、建筑装潢等支柱产业为引领，具有较好的发展空间。
链主企业扩大布局，集体经济类REITs问世
据观点指数不完全统计，截止至2025年4月30日，共有365个产业项目录得动态更新（含已签约、已开工、预计完工等），其中188个项目与新质生产力有关，新质生产力主要涵盖了战略性新兴产业、未来产业等，其中有如新一代信息技术、生物技术、新能源、高端制造、人工智能等，且大多项目为链主企业的自主布局。
据统计结果显示，园区定位多以新能源、新能源汽车、生物制造及高端装备为主。
4月28日，据市场消息，联东U谷·南安半导体科技产业港已全部竣备投用。该项目为福建省、泉州市两级重点项目，于2021年11月开工，计划总投资超12亿元，占地约199亩，规划建筑面积约25万平方米。项目分两期建设，其中一期用地面积约113亩，建筑面积13.8万平方米，包含28栋高标准厂房、1栋园区公寓和1栋配套产业服务中心；二期用地面积86亩，建筑面积11.3万平方米，包含12栋高标准厂房。
观点指数了解到，近年来，联东U谷·南安半导体科技产业港吸引了一批优质半导体终端应用、电子信息、半导体辅材辅料及配套服务企业共同入驻，链式招商成果显著。通过大数据驱动的精准产业链招商模式，园区已成功签约兴卓科技、韦士肯检测等72家优质企业。其中，瞪羚企业2家、专精特新企业8家、科技小巨人企业6家，签约税收接近60万元/亩，2024年园区纳税超4300万元，目前园区招商已近尾声，仅剩余9000平方米产业大厦待招商。
2月19日，湖北联投东湖高新集团旗下光谷生物医药科创中心已开工。该项目位于武汉东湖高新区光谷生物城核心区，高新六路与光谷六路交汇处。项目总占地面积106亩，建设体量16.8万平方米。
观点指数了解到，园区建设规划分二期开发，其中一期总建筑面积6.8万方，由13栋多层厂房、1栋配套楼、1栋设备房构成，打造集科技型企业研发小试、中试、产业生产、配套于一体的生物医药特色产业园区。
园区竣工启用后，将聚焦规模以上高新技术、专精特新等“正面清单”企业精准招引，打造为以生物制造、医疗器械生产，细胞治疗、原料药物和蛋白药物研发，CRO/CDMO服务等产业为主体兼具实用性与强功能性的特色产业高地。
2月25日，亿航智能（Nasdaq: EH）宣布，与安徽江淮汽车集团股份有限公司（简称“江淮汽车”）及合肥国先控股有限公司（简称“国先控股”）签署战略合作框架协议，计划在合肥成立合资公司，投资建设低空航空器制造基地，生产电动化、智能化、无人化的低空电动垂直起降航空器（eVTOL）。
三方将围绕新型航空器的研发、制造、销售等项目，高效推进技术升级及产业落地，提高产能。同时，合作将融合合肥新能源汽车产业链与航空器制造技术，推动航空器关键部件共性化，构建统一标准，打造综合性产业集群，共同推动低空经济和新型立体交通生态的大发展。
3月21日，宁德时代洛阳基地三期、四期项目在河南省洛阳市伊滨区正式开工，总投资额达180亿元人民币。宁德时代洛阳基地总投资320亿元，共分四期建设。其中，一期已于2024年12月投产，二期预计将于今年6月投产。此次开工的三期、四期项目年度计划投资50亿元，预计于2026年10月底建成投用。
项目全部建成后，宁德时代洛阳基地将带动上下游产业集聚发展，预计可实现年产值超2000亿元，有望在河南省形成全球重要的新能源电池产业基地。
3月19日，联东U谷·北京科技智谷项目签约。观点指数了解到，项目位于京津发展轴线上的于家务乡南部，周边汇聚多家高新技术企业和现代化物流中心，形成智能制造、电子信息、现代物流产业集群。项目计划于2026年建成，引入15家以上优质科技制造型企业，实现全面投产，为区域产业高质量发展注入新动能。
期内，据观点指数不完全统计，共录得81起融资事件，融资类型为债券、基金、ABS等，其中设立基金共25起，资产证券化项目共11起。
其中值得注意的是，4月23日，以街道集体经济载体为底层资产的“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”已正式获得上海证券交易所无异议函，成为全国首单获批的集体经济类REITs项目。
观点指数了解到，项目的底层资产是苏州工业园区娄葑街道集体经济载体，位于苏州工业园区东富路45号，主要租户为小型机械加工和物流企业。联创产业园项目由园区投控增信，元联基金任运营管理顾问，中联基金任发行人财务顾问。
集体经济类REITs与普通类REITs的区别在于主导开发的单位为社区集体，兼具经济收益与社会服务属性，募集资金主要用于推动集体资产循环开发（“开发—成熟—REITs—再开发”模式），并支持社区民生项目（如商业综合体、新能源基建等）；但普通类REITs是以市场化运营为主，目标则聚焦于资产增值和租金收益，资金多用于偿还债务、优化企业资本结构或扩大园区规模。
观点指数认为，通过发行类REITs，可将集体资产证券化，打破传统集体经济依赖银行贷款或财政补贴的单一融资模式，降低负债率，实现轻资产运营。
如苏州表示，下一步园区将继续锚定“产城融合、惠民利民”的双轮驱动路径，在将回笼资金投入重点项目的同时，持续探索“集体经济+民生服务”融合机制，围绕产业发展、开放合作、绿色低碳、规范管理等方面，进一步深化组织链、人才链、资金链全要素保障、全链条赋能，努力为加快建设开放创新的世界一流高科技园区贡献“娄葑力量”，让“中心城区·美好娄葑”的发展成果更多更好地惠及居民群众。
多家REITs运营压力仍存，政策端申报与审核互补
报告期内，多家产业园REITs发布2024年业绩情况。其中东吴苏园REIT的收入最高为2.65亿元，但净利润却为负值，净利润同为负值的还有华安张江产业园REIT、建信中关村产业园REIT、中金湖北科投光谷REIT以及中金联东科创REIT。
纵观收入情况，可以发现东吴苏园REIT等5家产业园REITs均陷入收入下降的业绩压力中。据东吴苏园REIT业绩披露，其基础项目公司均面临租金收入下降的情况，且2024年度在整体宏观经济面临挑战以及苏州工业园区供给持续扩张带来的招商压力下，国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期的出租率均有所下降。
3月25日，根据上交所信息披露显示，南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金项目状态显示为“已申报”，是国内首单以高性能智算中心为底层资产的基础设施公募REITS项目。该项REIT的底层资产为国际信息云聚核港(ICFZ)项目-数据中心A18建设项目及其附属设施设备。
目前，我国一体化算力体系正加快形成，算力基础设施产业链持续受益。“东数西算”工程的核心目标之一是打造全国一体化算力网络，实现算力资源的统筹规划和高效调度。
截止至2025年3月，8个国家算力枢纽节点已全部启动建设，10个国家数据中心集群完成布局，形成“核心+边缘”的多层次算力供给体系。据2024中国算力大会数据，我国在用算力中心机架总规模超830万标准机架，算力总规模达246EFLOPS，位居全球第二。
据市场统计，2024年我国数字经济增加值占GDP的比重已超过45%，其中算力相关产业贡献了约三分之一的增量。我国算力基础设施建设仍将保持快速发展。预计到2025年，全国算力规模将超过300EFLOPS，智能算力占比达到35%。而大范围数据中心的建设需要大规模的资金支持，万国数据首单的公募REIT的申报给数据中心项目提供资金回流的范例，帮助重资产企业减轻债务压力，并腾出资金用于新项目投资。
此前于3月20日，万国数据公布截至2024年12月31日第四季度及全年未经审计的财务业绩。
据其披露，2024年度净收入为103.221亿元人民币（14.141 亿美元)），同比增长5.5%。展望2025年，万国数据预计全年总收入将介于人民币112.90亿元至115.90亿元之间，同比增长约9.4%至12.3%；经调整EBITDA将介于人民币51.90亿元至53.90亿元之间，同比增长约6.4%至10.5%。公司预计2025年全年资本支出约为人民币43亿元。
未来，万国数据可进一步扩展在西部地区的算力基础设施布局，例如成渝等国家算力枢纽节点的数据中心建设，从而直接支撑东数西算的跨区域资源调度。
REITs不仅要关注申报、发行、二级市场变动，同样要对相关政策给予关注。
2024年12月27日，上交所发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2024年修订）》，明确了REITs项目的分派率要求。
政策提及，基金管理人需确保基础设施基金的内部收益率不低于8%；对于经营性项目，基础设施基金的年度净现金流分派率应不低于4%；对于非经营性项目，年度净现金流分派率应不低于3.8%
关于净现金流分派率，此前2024年7月发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《1014号文》）。
《1014号文》中取消了“预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%”，并改为要求“企业近三个会计年度的平均EBITDA（经营性现金流净额）不低于未来三个会计年度平均预计EBITDA的70%”。
这两项政策乍看存在着矛盾，但是实际上呈现互补关系。
发改委主要是侧重项目申报阶段，负责审核项目合规性、资产质量及是否符合国家战略，取消分派率要求的目的是减少行政干预，提升市场化程度。上交所则是聚焦于REITs的发行与上市阶段，通过分派率等指标保障产品对投资者的吸引力，并强化信息披露。
观点指数认为，发改委取消分派率要求是为了鼓励市场主体参与，而上交所保留硬性指标是出于对投资者的保护与市场稳定的维持，避免低质量项目涌入市场。
这也意味着企业在REITs申报发行全周期中分阶段满足发改委和交易所的差异化规则，因为申报阶段未涉及分派率，但在发行阶段需按交易所要求调整分派率设计，否则可能无法通过上市审核。
底层资产方面，相关政策的出台同样促进REITs的申报发行。
2月7日，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》。政策中提及，支持优质科技型企业发行上市。持续推动《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》、《关于深化科创板改革服务科技创新和新质生产力发展的八条措施》等一揽子政策措施的落地。坚持“四个面向”，进一步提升对新产业新业态新技术的包容性，加大对新一代信息技术、人工智能、航空航天、新能源、新材料、高端装备、生物医药、量子科技等战略性产业的支持力度。
此外，政策还表示，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造。
产业园区运营卓越表现
研究说明
筛选城市范围：中国内地区域。
企业样本选取标准：2024年在中国内地从事产业运营及投资业务的相关企业。
项目样本选取标准：2024年在运营的产业园区项目。
口径统计时间：营运指标统一截取时间为2024年11月1日-2025年4月30日；一般财务指标统一截取时间为2024年1月1日-12月31日。
活动办法
活动邀请和申报资料 (2025.04.02-2025.05.02)
通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种基本资料和数据。
行业调研 (2025.04-2025.05)
观点指数研究院与产业行业进行深入调研交流，并面向全国产业企业、投资机构、金融投行及专业机构发出产业园区运营表现调查问卷。
综合研究及统计 (2025.05)
观点指数研究院根据企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“卓越指数 • 2025产业园区运营企业卓越表现30”研究成果。
卓越指数 • 2025产业园区运营卓越表现发布 (2025.05.22)
观点指数研究院将于2025年5月22日在“2025长三角产业论坛”上发布“卓越指数 • 2025产业园区运营企业卓越表现30”研究成果。
数据及调研
数据获取方法：企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。
品牌、管理及创新指标调研方法：通过专业机构综合研究，覆盖至全国开发企业、商办资产运营机构、金融投资机构、专业机构等。
研究体系
01 营运指标
通过各项综合指标，衡量企业是否具有成熟的产业园区运营经验与规范体系，以及是否能构建、培养、打造出一流的专业运营团队。
研究指标包括：经营收入、收入来源占比、园区总产值、税收贡献、管理建筑面积、项目个数、入驻率、城市布局等。
02 管理指标
通过各项综合指标，衡量企业是否具有成熟的产业园区运营经验与规范体系，以及是否能构建、培养、打造出一流的专业运营团队。
研究指标包括：运营管理、招商能力、产业规划、团队建设等。
03 模式与创新
通过各项综合指标，衡量企业在融资能力、资源链接能力以及其产品独特性等方面是否具有行业领先的能力。
研究指标包括：资金运用与融资、服务平台搭建、革新的发展方式等。
04 品牌指标
通过各项综合指标，衡量企业品牌是否在市场内具有广泛的认知度，消费者是否认可企业的产品并给予了较好的评价，以及企业是否具有社会责任感。
研究指标包括：区域影响力、租户认可度、社会贡献等。
招商蛇口、张江高科、联东集团领衔
近年来，面对国际供应链波动、区域产业竞争加剧、REITs市场扩容等挑战，行业正经历从“规模扩张”向“价值裂变”的深刻转型，运营能力不再局限于空间服务，而是升级为整合技术、资本、政策、数据的产业生态操作系统。
2025年，那些以数字化重构效率、以专业化突破同质化、以资本化激活存量的先锋企业，正在定义产业运营的新范式。
基于此，观点指数通过对国内产业园区运营企业进行研究，发布“2025产业园区运营企业卓越表现30”研究成果，为行业的可持续发展提供样本。
在 “双碳”目标的引领下，园区从传统工业集聚区向绿色智慧综合体转型升级。其中，招商蛇口聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领军科学家打造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，2024 年累计引入5 家国家级重点平台或高校院所、22 个代表性产学研项目，加速构建科技成果商业转化的模式。
据招商蛇口年报披露，2024年其主要在营产业园项目31个，总经营建筑面积约261万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约56万平方米。2024 年产业园业务运营收入实现13.84亿元，开业三年以上项目出租率达88%。
张江高科则持续以上海集成电路设计产业园为核心，抢抓“产业赛道”布局，深度参与“细分领域赛道”、“新兴产业赛道”，拓展技术能级更高端、产业特征更明显、上下游协同更高效的特色产业园区。
2024年，张江高科成功发起并设立了集成电路创新服务平台——张江浩芯。该平台专注于服务集成电路、新一代信息技术等战略性新兴产业，致力于打造一个以集成电路产业为引领的专业化创新服务平台。
中金联东REIT作为民营首单产业园区REIT，交上了上市以来的首份"成绩单"。据其年报披露，自2024年10月17日（基金合同生效日）至2024年12月31日，基金持有的3个基础设施项目公司营业收入合计为人民币2323.01万元，期末平均出租率为96.07%，期末租金单价为1.80元/平方米/天，租金收缴率为99.81%，期末剩余合同租期为927天。
较高的出租率表明市场对于底层资产的需求高，而较高的租金收缴率则是租户的履约能力好，且让其现金流具备稳定性。
上海临港则以高质量发展为引领，立足园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资三大主业，推动“从规模到质量、从营收到利润、从资源到能力”的管理变革，聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，重点布局电子信息、生命健康、智能网联汽车、先进材料、高端装备、人形机器人以及其他新兴领域的产业新赛道。
据其年报披露，2024年实现营业收入 111.03 亿元，同比增长 57.17%；归属于上市公司股东的净利润 10.97 亿元，同比增长 3.07%。
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基于此，观点指数研究院以全角度视野，把握行业发展走势，对相关资本金融、土地、商业市场等动态、结构、信息，以及复杂的市场和交易数据，进行深入分析。同时，以敏锐的市场眼光，独特的视角，剖析各业态之下的市场万象，如物业、产业、文旅、创新业务等，为企业谋划决策提供参考，共享行业发展红利。
来源：观点机构