摘要：未来，随着政策红利的释放、资产证券化工具的完善，以及双方在绿色建筑、智慧城市等新兴领域的联合探索，险资与房企的合作，有望为房地产行业的高质量发展注入新动能。

房企与险资深度合作，大约有15年之久。

十多年来，合作已从早期的短期资金合作升级为更深层的资源整合与战略协同。

未来，随着政策红利的释放、资产证券化工具的完善，以及双方在绿色建筑、智慧城市等新兴领域的联合探索，险资与房企的合作，有望为房地产行业的高质量发展注入新动能。

合作模式变迁

第一阶段：资本输血（2010-2019）

主要方式是险资通过股权投资获取房企分红和资本增值，这段时期，这种模式风靡市场。

比如，2010年开始，中国人寿不断增持远洋地产并最终成为后者第一大股东。

2013年，生命人寿和安邦保险通过二级市场，接连举牌金地集团。

2015年，平安以约63亿港元持股碧桂园9.9%，成为碧桂园第二大股东。

2016年，泰康人寿以60亿元战略入股保利发展，成为第二大股东。

险资大量资金的注入，加速了房企的规模化发展，但也埋下股权纠纷隐患，典型的是“宝万之争”。平安通过股权渗透进入万科董事会，也一度引发控制权之争。

即使没有纷争，在2020年“三道红线”实施后，房企高杠杆模式难以为继，险资对房企信用风险的担忧也在加剧，开始退出。

2023年起，泰康系连续减持保利股份至5%以下，大家人寿减持金融街5%股份，平安不再持有碧桂园股份。

第二阶段：资源整合（2020-2023）

险资对房企的“财务投资”热情，在房地产行业下行期明显降温。

与此同时，险资的年化收益率也在下降，需要找到年收益在4%以上的稳定资产。

房地产仍然是不错的选择。于是，就有了新的合作尝试。

一个是项目共投，比如平安不动产与旭辉合作开发北京海淀地块。

一个是轻资产输出，比如华润置地联合太保发行商业地产REITs。

无论是项目共投，还是轻资产输出，局限性都在于房企仍依赖险资“输血”，未能解决房企根本性的现金流问题。

这期间，典型案例是，2023年远洋集团债务违约，友邦人寿以49.895%股权接盘北京颐堤港项目。险资的注资置换了项目的高息债，利率从12%降至5%。同时引入仲量联行进行资产管理，租金提升了23%。

整体看，当房地产行业利润率从2019年的10.5%降至2024年的5.2%时，险资也需要寻找与房企新的合作模式了。

第三阶段：生态共建（2024至今）

从房地产政策看，保障性租赁住房、城市更新是长期稳定发展的赛道。

这两个领域，都被纳入险资投资白名单。

2024年，国寿投资已发行56亿元华润万象城ABS、参与上海城投保租房REITs，累计不动产投资规模超8000亿元。

平安与万科2023年联合设立“平安-万科城市更新基金”，规模100亿元，共同开发深圳盐田旧改项目，平安提供资金，万科负责运营。

建信人寿通过战略配售认购华润保租房REITs，占比12%。华润负责资产运营，建信提供扩募资金。该REITs上市首日涨幅12%，险资浮盈超5亿元。

“生态共建”模式下，资金闭环，风险共担。

险资提供开发贷+REITs退出渠道。设立劣后级基金，险资承担优先级收益保障。

未来展望

1. 政策驱动下的新机遇

保障性住房。2025年计划筹建650万套保障房，险资可通过REITs参与。

城市更新。北京、上海等城市试点“险资+国企”联合开发模式，预计释放万亿级市场。

2. 合作模式的深化

从单项目到生态链。险资可参股房企旗下物业公司，形成“开发-运营-金融”闭环。

数字化赋能：区块链技术应用于REITs分红、资产确权等环节，降低合作摩擦成本。

3. 风险与挑战

退出机制不完善。国内REITs流动性不足，险资可能面临“退出难”；

盈利平衡难题。保障房项目平均租金回报率仅3.5%，需政策补贴维持险资收益。

来源：往事只能让自己回味