摘要：在当前商业地产行业大环境趋紧、品牌扩张放缓的背景下，实体商业的“人、货、场”逻辑正在发生根本性重构，传统“填场式招商”模式已经难以为继。在消费分层、体验升级的导向下，具备将招商压力转化为长期空间价值运营能力的玩家才是未来赢家。

在当前商业地产行业大环境趋紧、品牌扩张放缓的背景下，实体商业的“人、货、场”逻辑正在发生根本性重构，传统“填场式招商”模式已经难以为继。在消费分层、体验升级的导向下，具备将招商压力转化为长期空间价值运营能力的玩家才是未来赢家。

5月22日，招商商管2025全国招商大会在上海隆重举行，正式宣布三大核心产品线——海上世界、招商花园城、招商花园里的迭新升级，并对其备受关注的【Love】系列特色服务体系进行了详细解读。

在高端玩家激烈的竞争中，此次发布会不仅体现了招商商管具备规模化拓展的底层内驱力，其以产品线为支点，持续推动的“双标杆”计划（标杆项目+标杆品牌），更意味着招商商管正式实现从传统房东模式进阶成与品牌一起成长、壮大的命运共生体。

01.
多元共生，以心向新
招商商管让生活更美好

朱文凯，招商蛇口总经理

招商蛇口总经理朱文凯在致辞中表示，招商蛇口作为中国领先的综合开发运营服务商，150多年以来始终以“美好生活承载者”为使命，业务已覆盖全球162个城市和地区。

招商商管作为招商蛇口资产运营类业务的“主赛道”，专注于商业地产全生命周期管理，打造具有中国特色和时代特征的商业项目。站在2025年的新起点，招商商管将坚持“长期主义”和“可持续基因”，与合作伙伴携手共创商业价值，推动商业生态的持续发展。

刘晔，招商蛇口副总经理

招商蛇口副总经理刘晔指出，自2023年提出“X+商业”理念以来，招商商管持续创新，推动厦门、上海、长沙等地多个项目成功开业，并优化存量项目，通过场景创新和业态融合，实现客流与销售双增长。展望2025年，招商商管将聚焦质量深耕，以价值创造为目标，探索引领城市发展的商业模式。

张亚歌，招商商管总经理

招商商管总经理张亚歌在发布会上介绍了焕新升级的商业产品体系与特色服务。在产品体系方面，招商商管以“场景体验”和“情感跃升”为核心，构建了三大产品线：海上世界系列定位城市欢乐场；招商花园城系列专注亲子家庭场；招商花园里系列则聚焦非标特色街区与在地文化共生。

在特色服务方面，张亚歌重点阐述了“四力三点”的服务理念：“四力”包括服务力、营销力、场景力和产品力；“三点”则覆盖TO C（目标客户）、TO B（品牌伙伴）和TO P（社会责任）。其中针对消费者，招商商管特别推出【Love】系列特色服务体系，通过从软件到硬件的全方位升级，打造女性友好、宠物友好、儿童友好、游客友好等多元服务场景，以期成为消费者体验的好去处。

贾晋燕，招商商管副总经理

招商商管副总经理贾晋燕重点介绍了招商商管即将推出的6大重磅项目以及未来战略布局。

她指出，招商商管以“X+商业”模式为核心，探索了艺术、文旅、娱乐、运动与商业的结合。致力于创造独特的产品，在接下来的2025-2026年，招商商管还将推出6大焦点新作，包括南京首个以“RE-value”为核心理念的可持续生态商业南京玄武招商花园城、融合邮轮与艺术文化的深圳太子湾招商花园城、打造城北24小时欢愉天地的杭州城北招商花园城、成为宁波首个灵感生活艺术街区的宁波秀水街、“TOD枢纽+科创绿洲”双核驱动的上海泗泾招商花园城以及超28万㎡MAX TOD商业综合体的上海北城招商花园城X。

同时，她还展望了深圳前海妈湾项目、厦门海上世界二期和长沙梅溪湖招商花园城的发展规划，指出招商商管将通过创新业态和场景体验，与品牌伙伴深度合作，共同推动商业生态升级，为城市注入新活力。

在对【Love】系列特色服务体系深度解读和重磅项目的精彩推介后，由招商商管副总经理贾晋燕代表招商商管，与盒马、名创优品、奈尔宝、屈臣氏、无印良品、星巴克、星轶影院、伊芙丽等全国知名品牌共同启动的品牌合作仪式，引起全场热烈反响。多方资源的强强联合，不仅为招商商管旗下项目的招商运营提供了强有力的支撑，也让其围绕与品牌共生建设的“双标杆”计划获得业界高度关注。

02.
与品牌共成长
标杆品牌反哺业绩增长

在当前消费市场承压下，面对品牌的经营挑战，与行业普遍的短期纾困做法不同，招商商管通过构建“标杆品牌”计划深度赋能品牌体系，从前端的流量聚合到后端的价值维护，聚焦合作门店的推广扶持及经营提升，形成全链路运营场景，从而助力品牌实现长期价值成长，与之共建可持续发展的商业生态体系。

结合当下质价比产品、情绪经济、国潮自信、烟火气等热点消费趋势，招商商管从挖掘市场趋势下的新兴品牌以及锁定体系内的优质合作品牌两大方向出发，围绕零售、餐饮、娱乐休闲等8大业态，对74个“标杆品牌”的163家门店，提供更多的资源倾斜。

☆ 线上：以平台化运营，助力品牌曝光

在数字化时代，招商商管依托已经成型的自媒体矩阵以及O2O服务能力，以“线上+线下”一体化的组合拳，探索出助力品牌商户引流、促进销售的增长路径。

于线上，经过多年发展，招商商管已在小红书、抖音、微信公众号等平台构建起具有影响力的自媒体矩阵，2024年仅抖音平台线上销售年度GMV就突破1亿。积极挖掘公域流量以外，其还同步构建自有私域流量池，通过“One蛇口-花园部落”一站式智慧服务平台服务超3000万会员。

当下，随着直播带货常态化，招商商管积极发挥自身作为一个平台的属性，以“总部统筹+全国项目联动”的形式，推出常态化直播IP——“招商商管x品牌”超级直播日，助力品牌突破市场流量瓶颈。

以招商商管于4月18日-30日在抖音平台上线的“花海美好生活节”#超级品牌场#为例，活动期间，其联动16城27个Mall开启春季焕新直播矩阵，协同MUJI、优衣库、NIKE、New Balance等300+知名品牌推出超值折扣、满减叠加等高性价比福利，打造线上消费狂欢盛宴。在传统商业淡季下，招商商管以此实现线上流量向线下消费场景的高效转化，彰显其全渠道的运营实力。

☆ 线下：以【Love】系列特色服务体系连接“人、货、场”

于线下，招商商管与场内商户携手，依靠完善的会员体系助力场景消费体验升级，深度挖掘会员价值。一方面，通过免费停车、免费观影、会员活动优先报名、专属活动场地等八大跨界会员权益，凸显会员身份价值，强化会员与项目的情感联结。

另一方面，回归实体商业“以人为本”的本质，在女性悦享、游客服务、婴童关怀、宠物友好、社会公益等方面，通过全新打造的【Love】系列特色服务体系与品牌共创，将“空间配套升级+特色活动”无界融合，构建友好型商业环境。

如上海曹路招商花园城携手萌宠友好商户，在户外广场打造沉浸式萌宠主题乐园——爪爪乐园，创新性激活B1下沉广场。配合项目宠物友好型商业的标签，其还同步配置有宠物友好电梯、宠物友好卫生间等，塑造完整的人宠友好体验；在日常运营中，亦积极联合商户举办宠物市集、宠物赛事、萌宠派对等宠物专项活动，进一步释放“它经济”的商业潜力。

此外，招商商管针对亲子家庭客群特别打造的“花花会”KIDS CLUB儿童俱乐部，以“娱乐、教育、体验、社交、公益”五大会员权益板块为核心构建的特色亲子互动场景，已成为城市热门遛娃地标。

典型项目如上海森兰招商花园城，该项目以“花花会”KIDS CLUB为抓手，在2024年累计举办超100场亲子活动，以高频次、高质量的互动体验，带动项目2024年获得客流同比增长20%、销售同比增长15%的好成绩。其中奈尔宝家庭中心于2024年登顶上海销售榜首，高净值会员同比增长77%。

与此同时，上海森兰招商花园城还通过聚焦“她经济”，落地Love For Ladies女性友好特色服务，如在商场客服台、场内10家友好商店、女性卫生间放置应急礼包，开展Love For ladies高净值女性会员沙龙等，全方位提升女性消费体验。

由此可见，招商商管通过与商户共商共创，依托【Love】特色服务体系与会员权益的深度绑定，成功打造了一个个兼具温度与商业价值的友好型商业标杆，同时为合作品牌提供了可持续引流的获客渠道。

☆ 后端赋能经营提升，三大举措助力品牌长效增长

招商商管在面向品牌进行前端流量扶持的基础上，亦兼顾品牌后端增值环节，以设立专项工作组、讲师培训、商户激励政策三大核心举措，落实包括建立品牌业绩指标体系；货品陈列；针对“标杆品牌”明星店长、优秀员工、金牌管家等设立即时奖励在内的15项长效能力提升举措，以期驱动标杆门店业绩、客流的增长，从而形成对项目的良性反哺。

03.
标杆项目
带动商业生态共生共荣

体验经济下，商场与品牌之间的共创已成主流趋势，优秀的案例虽不少见，但当前市场上的共创模式仍存在明显分层，即活动层面的临时联名、资源置换等短期合作依然占据主流，本质上是品牌曝光与商场引流之间的简单交易。

然而，随着消费者对情感化、深度体验的需求升级，真正的共创应该突破这种表面互动，向内容经营、场景营造、服务体系等维度延伸升级运营。招商商管打造的“标杆项目”计划，正是围绕这些核心要点展开布局，同品牌共创展开更高阶的实践探索。

根据招商商管介绍，第一批“标杆项目”包括深圳海上世界、厦门海上世界、上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、苏州昆山招商花园城等在内的10个商场，根据区位优势、竞争格局、客群消费能力、业务规模及现有经营状况、硬件水平、创新能力、团队能力等多个指标综合评定遴选得出。

在产品线布局方面，截至目前，根据不同城市能级和客群需求，招商商管构建了三大差异化产品线：欢乐文旅场——海上世界；亲子家庭场——招商花园城；非标特色街——招商花园里。

在打造“标杆项目”的实践中，招商商管将通过内容力、品牌力、场景力、服务力的精品化运营，在持续提升商业资产价值的同时，亦为入驻的品牌商家提供稳健、高质量的经商环境，最终实现双赢的商业环境。

☆ 以内容力，塑造鲜明标签

对于招商商管这样已成规模化发展的连锁企业而言，单纯依靠“复制粘贴” 的标准化打法已难以适应市场需求，内容运营的差异化才是其强有力的竞争壁垒。基于此，招商商管以内容力为纽带，精准锚定不同产品线的定位差异，全维度构建项目的专属标签。

以招商商管旗下拳头产品线之一的“海上世界”为例，当前全国文旅市场热度居高不下，深圳海上世界作为该产品线下的首发项目，自2013年开业以来便秉持国际化的视野和开放包容的理念，结合明华轮文化地标、中央水秀、国际酒吧街等特色业态，通过落地大型水秀、灯光艺术秀、国际化赛事等年度主题活动，年接待量超3800万人次，验证了其城市级滨水文旅商业综合体的地位。

深圳海上世界

以深圳海上世界为起点，无论是以“轻文旅+夜经济+网红运动”破圈的厦门海上世界，还是依托邮轮母港打造滨江文旅目的地的上海海上世界，海上世界产品线“城市文旅商业地标”的标签也在一个个“标杆项目”的落地中更加深入人心，并成为招商商管出圈的制胜王牌。

作为一座集文旅、微度假及日常消费于一体的超级目的地，厦门海上世界汇聚有运动、娱乐、摩天轮等众多“强打卡、重体验”的业态，2024年，其更是通过焕新招商·冰雪世界与中鱼视界海洋王国两大主力业态实现业绩的显著增长：其中招商·冰雪世界客流同比增长97%，收入同比增长48%。

厦门海上世界

2025年，厦门海上世界也将持续升级主力业态组合，通过引进退化村、NOOYA露天酒吧等特色业态，点亮其“滨海文旅度假综合体-厦门城市阳台”的封面形象。

☆ 与时俱进的场景进化，强化竞争优势

存量时代下，围绕消费者需求进阶的空间再造和场景重构的价值日益凸显，招商商管积极顺应消费趋势的变化，以“场景化标杆” 为策略核心，通过主题化场景设计、沉浸式体验营造、在地文化融合等多元路径，将购物中心从传统购物场所升级为兼具独特记忆点与情感连接的社交生活场域。

深圳蛇口招商花园城

以深圳蛇口招商花园城为例，其通过硬件革新与场景重塑实现业态焕新，打造了梦幻花谷、漫光山色、觅境游湖三大艺术主题场景，并优化冷区布局，显著提升了空间的吸引力。2024年，项目销售额超10.8亿元，客流量达1300万人次，亮眼的成绩也让其常被市场当做存量改造典范所提及。

☆ 塑造品牌力，助力业绩走高

品牌力作为招商商管打造“标杆项目”中至关重要的一环，既是吸引优质品牌入驻的重要抓手，也是提升项目商业价值与消费者黏性的核心引擎。从厦门海沧招商花园城引入50%区域首店，首年即实现客流突破1500万，到深圳蛇口招商花园城改造后新进品牌98家，引入多家深圳及南山区首店，再到苏州昆山招商花园城新进品牌75家，20家品牌年度销售额破千万，整体出租率达99%。

多个项目客流与销售额的可观增长，除了体现招商商管透过迭代品牌为消费者带来持续的新鲜体验外，更进一步验证其在招商方面的强劲实力。