摘要：观点指数 高溢价补仓，企业优质土储争夺战期内拿地活跃的企业有保利发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、越秀地产等，房企对于优质地块仍抱有高溢价补仓的决心。此外，近期明显看到不少企业与地方政府洽谈合作，包括不限于土地开发、产业投资、城市更新等。本质上是寻求市占率的
观点指数 高溢价补仓，企业优质土储争夺战 期内拿地活跃的企业有保利发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、越秀地产等，房企对于优质地块仍抱有高溢价补仓的决心。此外，近期明显看到不少企业与地方政府洽谈合作，包括不限于土地开发、产业投资、城市更新等。本质上是寻求市占率的一种做法，尤其是在企业还未渗透的市场。
供应计划调整，住宅用地比例明显收缩 一二三线城市供应住宅用地450宗，供应土地规划建筑面积2504.16万平方米，环比下降9.13%，同比下降19.04%。中央政治局明确要求加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，并持续巩固市场稳定性。这一政策为土地供给侧改革和核心城市土地市场调控提供了方向指引。住宅用地供应优化、金融支持配套和地方调控灵活性提升，体现了“稳预期、促平衡”的阶段性调控特征。
非核心地块底价成交，拿地多为属地企业 一二三线城市成交住宅用地360宗，成交土地规划建筑面积1964.82万平方米，环比上升7.22%，同比上升4.22%；成交总价1291.5亿元，环比上升20.62%，同比上升31.7%。非核心地块多数为底价成交，核心地块则出现多轮竞价。但是，二三线城市底价成交地块较多。从拿地企业来看，二三线级以下城市拿地企业多以本地企业为主，包含不限于当地国企、民企和城投。少数地区会有头部开发商进场。
头部竞争，高价地的联合行动 2025年4月21日-2025年5月19日期间，6个重点城市一共有17宗涉宅地成交，成交价372.14亿元，面积66.82万平方米。从成交的地块来看，上述城市的头部企业拿地竞争激烈，对于质量优越的核心地块，企业联合拿地的现象较为普遍。
国企主导下，城市更新的加速赛 自2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，首批支持包括石家庄、太原、沈阳、上海等在内的15个城市。今年，住建部将和财政部再选拔第二批20个城市。可以看到，紧跟中央层面对城市更新的支持力度，很多省份开始加速推进城市更新，尤其对一些老旧小区的改造方面。最近的城市更新项目主导企业也基本为国企，推动提速意味明显。
高溢价补仓，企业优质土储争夺战
观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积454.01万平方米，环比上升30.85%。
数据来源：观点指数整理
其中，保利发展控股、中海地产、绿城中国新增的全口径土地储备分别为145.57万平方米、128.22万平方米、126.75万平方米，处于领先位置。
从权益拿地金额来看，1-4月土地投资力度最大的企业为绿城中国、中海地产、滨江集团、保利发展控股及建发房产，权益拓储金额分别为291.44、272.91、269.68、264.57和230.81亿元。另外，华润置地和中国金茂紧随其后，权益拿地金额分别为229.85亿元、217.02亿元。
从新增货值来看，1-4月土地货值增加最多的企业为中国金茂、越秀地产、中海地产、保利发展控股及招商蛇口，新增货值分别为559.61、544.67、537.86、520.34和389.47亿元。
4月，保利发展控股在杭州、厦门、石家庄拿下4宗地块，权益拿地建面为45.41万平方米，权益对价128亿元。招商蛇口在北京、杭州和成都竞得3宗地块，权益拿地建面为21.52万平方米，权益对价47.61亿元。
越秀地产在北京、广州、杭州、西安4个城市竞得8宗地块。权益拿地建面为30.07万平方米，权益对价42.83亿元。
观点指数统计4月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，本月国企在招拍挂拿地市场位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为58.7%、11.21%、23.54%和6.55%。
期内拿地活跃的企业有保利发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、越秀地产等，房企对优质地块仍抱有高溢价补仓的决心。中海与海南控股签署协议，双方将充分发挥各自在专业领域、资源储备、市场拓展以及供应链等方面的优势，在土地开发及产业相关领域开展深度合作。
观点指数观察到，近期不少企业与地方政府洽谈合作，包括不限于土地开发、产业投资、城市更新等。本质上是在寻求市占率，尤其是企业还未渗透的市场，如一些县级地区。这些地区市场更多以本土开发商为主导，并在这一轮行业调整中继续存活下来，有了进一步发展的资本。
观点指数观察发现，一些地区的土拍市场，主要以本土企业拿地为主。虽然没有极致的扩张，但是也反而成了企业的护城河。
供应计划调整，住宅用地比例明显收缩
据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地450宗，供应土地规划建筑面积2504.16万平方米，环比下降9.13%，同比下降19.04%；供应土地起始楼面价5086元/平方米，环比下降2.6%。
数据来源：Wind、观点指数整理
报告期内，二线城市供应住宅用地113宗，供应土地规划建筑面积807.32万平方米，环比下降3.94%，同比上升33.19%；供应土地起始楼面价6308元/平方米，环比下降19.46%，同比上升25.58%。
三线城市供应住宅用地313宗，供应土地规划建筑面积1582.13万平方米，环比下降13.86%，同比下降33.87%；供应起始楼面价2662元/平方米，环比上升5.25%，同比上升24.67%。
2025年4月25日，中共中央政治局会议强调加快构建房地产发展新模式，明确要求加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，并持续巩固市场稳定。
这一政策为土地供给侧改革和核心城市土地市场调控提供了方向指引。住宅用地供应优化、金融支持配套和地方调控灵活性提升，体现了“稳预期、促平衡”的阶段性调控特征。
城市方面，浙江金华计划2025年度共推出29宗重点地块，总出让面积约1244.65亩。其中涉宅用地18宗（婺城区5宗、开发区5宗、金义新区8宗），面积达1005.45亩。福州市发布2025年第二批次拟出让地块合计21幅，总面积434351平方米，折合651.52亩，包含9幅居住地块、10幅商业地块、1幅体育地块、1幅加油地块。
山东省平度市公布2025年平度市国有建设用地供应计划，拟供应土地2523亩。其中，住宅用地107亩。住宅用地里，计划供应7.14公顷，其中产权住宅用地7.14公顷（商品住宅用地7.14公顷，共有产权住宅用地0公顷）。在区域分布上，同和街道计划供应4.81公顷，凤台街道计划供应2.01公顷，李园街道计划供应0.31公顷。
武汉市宣布2025年第五批拟供地项目清单，涉及7宗涉宅地块，总面积约17.8万平方米，起拍总价达27.0192亿元人民币。这些地块分布在武汉经济技术开发区、武昌区（2宗）、硚口区以及黄陂区（3宗），计划于5月21日进行拍卖出让。
商丘市梁园区举办优质土地招商推介会，建业集团、绿城地产、华地美置业等36家在商企业负责人参加会议。据悉，此次重点推介高铁北广场绿轴片区、清凉寺片区、政府周边片区等五大片区，共计15宗优质地块，涉及面积4066亩。
佛山市人民政府办公室则发布了《佛山市2025年度国有建设用地供应计划》，计划供应总量控制在1564公顷。其中住宅用地222公顷，占比14.2%，为近十年最低，同比2024年降低20.7%。此外，南海区计划供应住宅用地面积最多，达到66公顷，占比30%；其次是禅城区55公顷，占比25%；市直最少，为11公顷，占比5%。
据观察，报告期内各地积极上新地块，不少城市披露年度供应计划。总体的呈现供应量减少，供应质量上升的特征。这与4月中央政治政治局关于房地产的土地供应表述相适应。未来，地块供应与市场的匹配度会更高，有助于减少闲置土地，提高土地的利用效率。
非核心地块底价成交，拿地多为属地企业
报告期内一二三线城市成交住宅用地360宗，成交土地规划建筑面积1964.82万平方米，环比上升7.22%，同比上升4.22%；成交总价1291.5亿元，环比上升20.62%，同比上升31.7%；成交楼面均价6579.75元/平方米，环比上升12.5%，同比上升26.37%；平均溢价率11.07%。
数据来源：Wind、观点指数整理
二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为706.02万平方米，环比下降11.39%，同比上升7.92%；成交总价为774.5亿元，环比上升14.83%，同比上升43.3%；成交楼面价10970.09元/平方米，环比上升29.58%，同比上升32.79%。
三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为1212.78万平方米，环比上升20.84%，同比上升3.26%；成交总价为337.12亿元，环比上升50.72%，同比上升9.19%；成交楼面价2779.7元/平方米，环比上升24.72%，同比上升9.19%。
城市方面，厦门市成功出让4宗涉宅用地，涉及湖里区、思明区和集美区，总土地面积17.06万平方米，总计价建筑面积29.28万平方米，总起始价84.54亿元，最终成交金额为88.29亿元。
其中，湖里区五缘湾地块（编号2025P09），经过75轮竞价，由中饶（厦门）置业有限公司（保利发展）以34.14亿元竞得，溢价率12.34%。据悉，湖里区五缘湾地块激烈竞争，吸引保利发展等5家竞买人，最终以高于起始价的价格成交，成交住宅楼面价达到50645元/平方米。
合肥土地拍卖共推出6宗地块，其中2宗为涉宅用地，分别位于包河区和肥西县；3宗为商业用地，另有1宗为公共设施加油站用地。此次土拍最终成交总价约为9.23亿元人民币。在2宗涉宅地块中，肥西地块由安徽融源泰置业以5%的溢价率成交，而包河政务东地块则由大富地产以底价获得。
长沙市成功出让2宗涉宅用地，分别位于芙蓉区隆平科技园板块和望城区金山桥街道，总出让面积77487.01平方米，总规划建面204607.56平方米，总起始价10.88亿元人民币。两地块均以底价成交，共收金10.88亿元。
上述地块中，出让面积较大的为芙蓉区地块编号[2025]长沙市015号地块，宗地出让面积为70904.73平方米，总规划建筑面积191443平方米，容积率2.70，起始价10.53亿元，起始楼面价5498元/平方米，由中建信和地产有限公司&长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司以底价摘得。
另一宗地出让面积为6582.28平方米，总规划建筑面积13164.56平方米，容积率2.0，起始价3527万元， 起始楼面价2679元/平方米。该地块由湖南御峰房地产开发有限公司以底价摘得。
4月30日，南京拍出10幅地块，成交总价78.75亿元。在竞价226轮后，招商以32.04亿元拿下河西G28地块，成交楼面价为45053元/平方米，刷新南京地价Top2纪录。金茂历经72轮竞价拿下江宁九龙湖G18地块，成交总价11.4亿元，成交楼面价17289元/平方米，该地块是九龙湖断供近8年出让的宅地。
其余地块均以底价成交。其中，竞得企业分别有南京地铁小镇开发建设集团有限公司、南京芯源房地产开发有限公司、南京振浦房地产开发有限公司、南京启创开发建设有限公司、南京云泉房地产开发有限公司、南京龙跃房地产开发有限公司、南京棠盛置业有限公司和南京市六合区马集新市镇建设投资有限公司。
武汉市共成功出让5宗地块，总成交额达到4.78亿元人民币。此次土拍涉及东湖高新区、青山区、汉阳区和汉南区，其中东湖高新区的P（2025)021号地块成为焦点，由湖北科技投资集团旗下之寓置业有限公司以底价24260万元竞得，楼面价约1537.39元/平方米。
根据观点指数观察，非核心地块多数为底价成交，核心地块则出现多轮竞价。但是，二三线城市底价成交的地块较多。从拿地企业来看，二三线级以下城市拿地企业多以本地企业为主，包含不限于当地国企、民企和城投。少数地区会有头部开发商进场。
1—4月，全国政府性基金预算收入12586亿元，同比下降6.7%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入1400亿元，同比增长5.6%；地方政府性基金预算本级收入11186亿元，同比下降8%。其中，国有土地使用权出让收入9340亿元，同比下降11.4%（降幅环比一季度收窄近4个百分点）。说明4月的土地成交转化较为明显。
头部竞争，高价地块的联合行动
杭州市发布2025年度建设用地供应计划，国有建设用地供应计划总量为3338.48公顷（50077亩）。住宅用地供应计划为521.16公顷，占计划总量的15.61%，其中市区住宅用地供应计划为517.32公顷。相比2024年同期的802.39公顷、788.41公顷，分别下降35.05%、34.38%。
产权住宅用地供应计划为379.49公顷，占住宅用地供应计划的72.82%。
其中，主城四区计划供应652.18公顷，占供应计划总量的19.54%；六城区计划供应2407.86公顷，占供应计划总量的72.12%；三县市计划供应278.43公顷，占供应计划总量的8.34%。
深圳在4月底发布的2025年度供地计划显示，2025年居住用地计划供应100公顷，其中商品住房用地60公顷；相比2024年同期的180公顷、80公顷，降幅明显。
成都市各区2025年度国有建设用地供应计划表显示，2025年成都将供应住宅用地460公顷。其中，商品房用地392公顷，相较2024年同期下降了约30.8%。
观察的6个重点城市的住宅用地供应，可以发现也存在不同程度的缩量。但不乏有高质量地块挂牌出让。如北京加大对中心城市供应量，并放宽容积率。如2025年初上海平均供地容积率从1.87下降至1.78，北京也从1.53下降至1.45。
而广州则是按照“以人定房、以房定地”的原则，科学调节住宅用地的供应规模、节奏和结构，着重增加高品质住宅用地供给，推出具有更高实用率的项目和更符合市场需求的住宅产品。这与打造“好房子”的目标相适应。
据观点指数不完全统计，2025年4月21日-2025年5月19日期间，6个重点城市一共有36宗涉宅地处于挂牌进行中，起始价552.16亿元，面积147.76万平方米。本次统计期出让面积环比上期增加了约48%。
期内，北京和上海发布预挂牌地块。北京披露2025年度第四轮拟供应商品住宅用地清单，一共涉及5宗地块，总面积约22公顷，建筑规模约48万平方米，预计于5月下旬前供应。
从区域分布来看，中心城区2宗（丰台区）、城市副中心1宗、平原多点地区1宗（昌平区）、生态涵养区1宗（延庆区）。
上海发布三份国有建设用地使用权出让公告，分别为沪告字[2025]第043号、沪告字（2025）第044号、沪告字（2025）第045号。
其中，沪告字[2025]第043号公告显示，涉及杨浦区、闵行区、青浦区、金山区4个地区共计4幅国有建设用地使用权。4宗地块总面积为17.31万平方米，起始出让价总金额为96.65亿元。
成交方面，北京朝阳区组团地块成交。地块在开拍前就吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝阳城发、招商、中海等6家实力雄厚的房企或联合体报名。最终被中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿拿下，成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地单价的最高纪录。
此外，还有北京市通州区梨园镇地块出让。该地块起拍价6.36亿元，经过219轮激烈竞价，最终中铁建以7.76亿元总价竞得，成交楼面价35796元/平方米，溢价率21.94%。北京海淀区半壁店地区地块起拍价40.6亿元，共吸引了海开、保利+建工、北京城建+绿城三家房企及联合体参与竞争。
最后，保利发展和北京建工以总价45.45亿元斩获地块，成交楼面价78418元/平方米，溢价率11.95%。
5月9日，上海迎来了2025年的四批次土拍。本次土拍共出让4宗地块，分别为虹口区四川北路多用途组合用地，杨浦区东外滩宅地、松江新城东区宅地、青浦北部宅地，总建设用地面积约10.1万平方米，规划建筑总面积约23.7万平方米，起始总价约84.07亿元。最终，2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共收金97.09亿元。
5月20日，杭州出让西湖区三墩单元、拱墅区东新单元和滨江区长河单元共3宗宅地，总出让面积113亩，总建筑面积14.3万平方米，总起价达30亿元。
最终，3宗宅地分别由浙江保利置业、杭州西湖房地产集团、中天美好集团有限公司&海威置业有限公司联合体摘得，总成交价42.5亿元。
期内，广州市成功出让3宗白云区住宅用地，分别为嘉禾望岗AB2112039地块、沙太路以西AB3101018地块和嘉禾望岗AB2112050地块，均由越秀地产竞得。成交情况显示，3宗地块都以溢价15%以上成交，溢价率分别为15.61%、21.46%、18.23%，成交总价25.45亿元。
据观点指数不完全统计，2025年4月21日-2025年5月19日期间，6个重点城市一共有17宗涉宅地成交，成交价372.14亿元，面积66.82万平方米。从成交的地块来看，这几个城市的头部企业拿地竞争较为激烈，而对于质量优越的核心地块，企业则多为联合拿地。
国企主导下，城市更新的加速赛
期内，中央财政聚焦城市更新重点任务，强化财政政策和资金保障。财政部披露，自“十四五”以来，共安排中央补助资金约1594亿元，支持城镇老旧小区改造。
自2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，首批支持包括石家庄、太原、沈阳、上海等在内的15个城市。今年，住建部将和财政部再选拔第二批20个城市。
可以看到，紧跟中央层面对城市更新的支持力度，很多省份也开始加速推进城市更新，尤其在一些老旧小区的改造方面。
据了解，广东省为了更好地满足住房消费需求，用好地方政府专项债券可用于资本金政策，计划有序推进新模式下城中村改造，2025年新开工改造老旧小区不少于600个，启动2.65万台住宅老旧电梯更新。
期内，上海市发布《上海市提振消费专项行动方案》，提出为满足住房消费需求，将加快构建房地产发展新模式，打造安全、舒适、绿色且智慧的居住环境。同时，上海将扩大老旧小区综合修缮范围，并持续推进其更新改造工作。
从企业层面来看，地方国企积极与其他企业合作，以合作方式推进一些比较大型的改造项目。如期内科学城集团与中交城市控股投资有限公司（中交城投）达成重要合作共识，双方将围绕“依法征收、净地出让”模式开展城中村改造项目的深度合作。
据悉，此次达成合作共识标志着城中村改造领域央地协作的模式实现了关键性突破，树立了社会资本参与城中村改造的样板，为后续其他城中村改造项目破解常见的安置房建设周期长、资金压力大等问题提供了可复制的解决方案。
中交城投与科学城集团联合黄埔区政府签订了投资合作协议，涉及南岗北、夏园、金坑村银岭片区、金坑村邓屋片区等四个旧改项目，总投资约216亿元人民币。这是黄埔区首次引入央企参与城中村改造，标志着黄埔旧改进入“模式转型期”。
据了解，黄埔区核心位置的四个“巨无霸”旧改项目因各种原因停滞多年，此次央企的参与为项目带来了翻盘机会。南岗北旧改项目体量达139.73万平方米，夏园村旧改项目体量达114.65万平方米。金坑村银岭片区项目改造范围57.47万平方米，金坑村邓屋片区改造范围用地81.77万平方米。预计未来黄埔将释放658万平方米的旧改货量。
此外，青浦新城公司与中交城投合作，并于5月18日签约上海青浦区老城厢项目，这标志着中交城投“央地联动”模式再落地。
项目方面，广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案征询意见公示，标志着这一旧改项目终于迎来实质性进展。石溪村旧改自2009年申请改造，2017年初被纳入广州市2017年城市更新计划。
2020年，佳兆业、红八方联手拿下石溪村旧改，投资金额176.99亿元。过去几年，受佳兆业资金问题影响，石溪村旧改长期处于停滞状态。
在土地利用上，项目规划约7宗融资宅地、多宗中小学用地、商务商业用地、绿化用地等，总建筑面积约达284.46万平方米。其中，复建安置建筑面积158.72万平方米，包括复建住宅99.58万平方米、复建物业59.14万平方米；融资建筑面积99.09万平方米，包括融资住宅50.17万平方米、融资商办48.92万平方米；另外还有其他类型建筑面积26.65万平方米。
据观察，最近的城市更新项目主导企业基本为国企，推动提速明显。城市更新并非易事，除了资金、企业参与外，还需要结合当地的市场，社会文化，因地制宜地进行改造。
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来源：观点机构
