摘要：观点指数 物流指数略微回落，跨境电商筹划未来 2025年4月份仓储指数为50.7%，较上月小幅回落0.1个百分点，连续六个月保持在扩张区间。物流方面，2025年4月份中国物流业景气指数为51.1%，较上月回落0.4个百分点。
观点指数 物流指数略微回落，跨境电商筹划未来 2025年4月份仓储指数为50.7%，较上月小幅回落0.1个百分点，连续六个月保持在扩张区间。物流方面，2025年4月份中国物流业景气指数为51.1%，较上月回落0.4个百分点。
4月28日，SHEIN在美国市场大幅上调商品售价，部分品类涨幅达377%，以应对即将实施的小额包裹关税政策。5月15日，SHEIN计划在越南租赁约15公顷土地用于建设仓库。此次租地扩仓，旨在优化东南亚供应链布局，提升仓储物流的效率，满足当地及周边市场的业务需求，增强全球竞争力。同时，SHEIN还计划在越南南部隆安省开设仓库。
需求仍存，“平急两用”项目完善地区发展体系 市场方面，据观点指数统计，此前仓库空置率及仓库平均租金已连续多个月呈持平态势，但4月开始出现平均空置率下降，且与上月相比，重点41城中共计有22个城市的仓库空置率均表现为下降。5月7日，香港玉湖集团旗下玉湖冷链（长沙）交易中心项目地块一的4栋冷库顺利封顶，较原定计划提前近2个月。玉湖冷链（长沙）交易中心是湖南省十大产业项目、省外商投资标志性项目，也是长沙市“平急两用”公共基础设施项目。
To B与To C齐发力，ESR私有化迈入最终实施阶段 5月15日，京东物流与松下集团合作的无锡智能产地仓正式开仓运营。值得注意的是，无锡产地仓具备To B、To C全渠道履约能力，京东自营渠道订单可快速完成物权转移，建立逆向复原的处理能力，逆向退货商品在产地仓完成鉴定、再生，形成高效供应链闭环。通过正向销售物流和逆向退货物流的无缝衔接，无锡仓不仅支持快速配送，还能高效完成逆向物流，确保库存周转更加灵活。5月15日，ESR 发布公告称，已达成所有先决条件，推进公司私有化进程。这一进展也标志着历时近一年的私有化方案迈入最终实施阶段。
一季度业绩出炉，以价换量继续存在 从财务表现来看，2025年一季度的仓储物流REITs中，收入最多的是中金普洛斯REIT，但其收入仍同比下降，下降幅度为9%，其他两只REITs也同样陷入此等情景（嘉实京东仓储REIT收入同比下降1%，红土创新盐田港REIT收入同比下降8%）。纵观2025年一季度仓储物流REITs的出租率及租金单价情况，可以发现大部分REITs的出租率均有所提高，华泰宝湾物流REIT除外，其同比下降2.83个百分点。从租金单价来看，REITs大多面临着租金下调、出租率上升的情况，也即是REITs持续进行以价换量的操作，以更低的租金来吸引租户的入驻。
物流指数略微回落，跨境电商筹划未来
物流各项指数方面，2025年4月份仓储指数为50.7%，较上月微幅回落0.1个百分点，连续六个月保持在扩张区间。新订单、收费价格、企业员工等指数均有明显上升，平均库存周转次数保持在较高景气水平运行，反映出仓储业务活动活跃，需求保持增长，货物周转效率提高，供应链衔接顺畅。期末库存指数回落较为明显，显示库存消耗速度仍在加快。
总体来看，4月份仓储行业延续一季度平稳向好的运行态势，二季度实现良好开局。
物流方面，2025年4月份中国物流业景气指数为51.1%，较上月回落0.4个百分点。其中，业务总量指数、新订单指数、库存周转次数指数、资金周转率指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数和业务活动预期指数均保持在50%以上的扩张区间。
4月中国快递发展指数为443.2，同比提升6.5%。其中发展规模指数、服务质量指数、发展能力指数和发展趋势指数分别为571.9、658.3、224.1和69.3，同比分别提升15.7%、1.5%、1.4%和2.4%。4月，快递市场蓬勃发展，服务网络能效提升，产业协同能力增强，智能化、绿色化发展取得积极成效。
此外，2025年4月份中国电商物流指数为111.1点，较上月回升1.1点。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、库存周转率指数、物流时效指数、履约率指数、满意率指数、人员指数、实载率指数、成本指数均有所上升。
政策方面，据观点指数不完全统计，报告期内共计有2项物流行业相关政策颁布，其中重庆发布的政策与近期各省市发布的类似，主要为降低物流成本的相关举措。
4月，重庆市发展改革委、市政府口岸物流办、市交通运输委等7部门联合印发《重庆市有效降低全社会物流成本若干措施》。其中提出到2027年，我市社会物流总费用与GDP的比率降至13.3%以下。货物运输结构进一步优化，铁路货运量保持稳定，铁路货运周转量较2023年增长13%，水路货运周转量保持稳定增长，江海联运年均增长率3%。
此外，《若干措施》还提出支持产业链供应链融合发展。围绕降低物流全链条运行成本，推动现代供应链体系建设、国家物流枢纽提档升级、实施“新三样”物流高效便捷工程、实施大宗商品精细物流工程、冷链物流高质量发展、培育壮大现代物流市场主体、城乡农村物流发展，特别是针对重庆枢纽港产业园建设、“渝车出海”等方面，将加大政策支持力度。
4月26日，河北省人民政府办公厅印发《2025年北方（沧州）跨境电商物流基地工作方案》，方案表示依托黄骅港至洛杉矶美西快线等航线，聚集跨境电商主体，推进航线拓展和基础设施建设，提升贸易便利化和综合服务水平，加快建设港口、物流、外贸、产业多元一体的北方（沧州）跨境电商物流基地（以下简称基地），打造全省高水平开放发展新引擎。
国务院关税税则委员会5月13日发布公告称，自2025年5月14日12时01分起，调整对原产于美国的进口商品加征关税措施。其中，规定的加征关税税率由34%调整为10%，在90天内暂停实施24%的对美加征关税税率。观点指数了解到，此次调整是落实《中美日内瓦经贸会谈联合声明》的成果。美方承诺取消4月对中国商品加征的91%关税，并将对华的“对等关税”从34%修改为暂停24%、保留10%；中方同步取消反制关税，并暂停反制措施。
但近期也因为关税的不确定性，部分跨境电商如SHEIN选择在美国市场大幅上调商品售价以及在东南亚租赁仓库。
4月28日，SHEIN在美国市场大幅上调商品售价，部分品类涨幅高达377%，以应对即将实施的小额包裹关税政策。此举涉及服装、厨房用品等多类商品，凸显贸易战对美国消费者的潜在影响已开始显现。
观点指数了解到，此次调价，不同品类的涨幅差异显著。美容与保健类前100件热销商品平均价格上涨51%，部分商品价格翻倍；家居用品和玩具平均涨幅超30%，其中10件套厨房毛巾价格暴涨377%；女装涨幅相对较小，为8%。
5月15日，SHEIN计划在越南租赁约15公顷土地用于建设仓库。此次租地扩仓，旨在优化东南亚供应链布局，提升仓储物流的效率，满足当地及周边市场的业务需求，增强全球竞争力。同时，SHEIN还计划在越南南部隆安省开设仓库。
观点指数认为，SHEIN选择越南的核心动因是规避美国关税政策风险，同时也避免因依赖单一市场而承受过大风险，因此此次SHEIN通过推动供应链多元化以增强抗风险能力。
需求仍存， “平急两用”项目完善地区发展体系
市场方面，据物联云仓披露，4月全国平均租金为3.20元/㎡·月，空置率为16.41%，两者较上月均有所下降。41个重点城市的平均租金为23.69元/㎡·月，空置率为14.64%，两者同样较上月有所下降。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
据观点指数统计，此前仓库空置率及仓库平均租金已连续多个月持平，但4月开始出现平均空置率下降，且重点41城中共计有22个城市的仓库空置率与上月相比出现下降，远多于3月仓库空置率下降的城市数（3月仅有8个城市的仓库空置率为下降，但有20个城市表现为较上月上升）。
报告期内，典型园区有普洛斯临港国际物流园、玉湖冷链长沙项目、深圳国际综合物流枢纽中心项目二期、深圳西部公路物流枢纽。
2024年，市场新增供应量同比下降10%，但仍突破1600万平方米，短期租金水平持续承压。然而，市场整体供应增速已逐步放缓，主要市场参与者的拿地规模同比下降近80%，不过普洛斯的运营情况发展较好，且与园区租户进行扩容升级。
据普洛斯2024年年报披露，其资产组合包含价值达人民币2270亿元的已竣工且稳定运营的物业，占总资产组合的85%以上，出租率为87%。2024年，普洛斯中国共签约物流及工业设施新租和续租面积达2900万平方米，同比增长12%。
普洛斯临港国际物流园洋山特殊综保区，依托洋山保税港，紧靠浦东国际航空港，是集合海、陆、空等交通设施为一体的现代化保税物流园区，占地面积4.65万平米，建筑面积2.32万平米。
观点指数了解到，项目依托洋山特殊综保区的优惠政策，先后开展了保税出口集拼、整车保税进口等业务。此前与一家国际知名传媒娱乐集团扩大合作，支持该企业中国区供应链运营中心的扩容升级，提升供应链效率。
5月7日，香港玉湖集团旗下玉湖冷链（长沙）交易中心项目地块一的4栋冷库顺利封顶，较原定计划提前近2个月。玉湖冷链（长沙）交易中心是湖南省十大产业项目、省外商投资标志性项目，也是长沙市“平急两用”公共基础设施项目。项目总投资34亿元，占地约400亩，总建筑面积约36.6万平方米，库容超28万吨。规划打造集展示展销交易区、冷链仓储交付区、进出口贸易服务区、商务配套区等四大功能区于一体的食品供应链全产业链交易中心。
观点指数了解到，“平急两用”公共基础设施是集公共卫生、应急医疗和物资保障为一体的重大工程设施，重点在有条件的大城市布局，“平时”可用作旅游、康养、休闲、仓储物流等，“急时”可转换为人员临时安置、物资应急中转场所，满足公共卫生防控救治、临时安置、物资保障等需求。
而早在2023年7月，国务院办公厅印发《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，主要通过大城市在建设改造偏远山区或地区的民宿、旅游酒店、医疗机构、仓储基地等设施时，提前嵌入公共卫生等突发公共事件应急功能，打造一批“平急两用”公共基础设施，进一步完善医疗应急服务体系，补齐临时安置、应急物资保障短板，推动大城市更高质量、更可持续、更为安全地发展。
5月19日，深圳国际综合物流枢纽中心项目二标段钢结构吊装封顶。据了解，该项目是广东省重点工程，是深圳商贸服务型国家物流枢纽的核心部分，占地1350亩，总投资金额90.39亿元，最大单栋建筑面积为6.67万平方米，分为两期进行建设。其中，一期平湖南铁路集装箱中心站已建成运营，开行了中欧班列、中老班列等国际班列及深圳至长沙、成都、上海等国内班列，并将承担深圳市2026年海铁联运140万标箱的任务。
此外，深圳国际综合物流枢纽中心项目二期智慧化物流综合体，将建设85万平方米的铁路上盖多功能仓储设施，涵盖高标仓、集运分拨、城市配送、跨境电商、冷库、智慧仓等多种业态，打造全球首例“传统铁路货站上盖的智慧物流园”。项目建成后将成为全国最大单体铁路物流中心和亚洲单体规模最大的“公、铁、海”多式联运中心，实现“铁路+城市物流”功能的融合。对促进中欧班列提质增能，进一步发挥“一带一路”建设辐射带动作用，助力深圳打造全球物流枢纽城市具有重要意义。
To B与To C齐发力，ESR私有化迈入最终实施阶段
5月17日，京东物流与中国人民大学合作的智慧快递服务中心在通州校区正式启用。此次合作，京东物流投入了包括第六代智能配送无人车在内的多项科技能力以及“京东服务+”等特色服务。
观点指数了解到，京东物流将在中国人民大学通州校区采取“1+N”的服务模式，即设置1个占地近700平方米的快递服务中心、投运N辆无人快递车、部署N台室内配送机器人、配置N组智能快递柜等。
5月15日，京东物流与松下集团合作的无锡智能产地仓正式开仓运营。自2019年合作以来，双方从最初的小家电线上渠道仓配业务逐步扩展至全品类供应链协同，通过智能预约、库存整合、逆向再生等创新模式，显著降低了物流成本，优化了订单履约时效，提升了供应链的响应速度。
未来，双方计划从三大方向深化合作：一是推进智能化升级，建设家电行业首个大件外单自动化仓库；二是强化全链路协同，构建敏捷的全球供应链网络；三是推广无锡模式至其他区域和品类，助力松下实现“一地创新，全国受益”。
值得注意的是，无锡产地仓具备To B、To C全渠道履约能力，京东自营渠道订单可快速完成物权转移，建立逆向复原的处理能力，逆向退货商品在产地仓完成鉴定、再生，形成高效供应链闭环。通过正向销售物流和逆向退货物流的无缝衔接，无锡仓不仅支持快速配送，还能高效完成逆向物流，确保库存周转更加灵活。
To B端，企业客户（如制造商、批发商）需要定制化、长周期的仓储解决方案。To C端，消费者端（如电商、零售）要求高频次、高时效的订单处理能力，包括快速分拣、精准配送和用户体验优化。例如，电商仓储则需支持渠道订单自动化处理和实时库存更新。
观点指数认为，仓储作为现代供应链的核心环节，需整合上下游资源，实现全链路数据共享。To B主要支持与制造、采购环节的深度协同（如需求预测、定制化生产），而To C则直接触达终端消费者，提升交付效率。若仅仅专注于一方，则可能影响仓储的出租情况。
报告期内，据观点指数不完全统计，仅有1起融资事件。
4月24日，高瓴旗下物流平台高麓集团正寻求1亿美元私募信贷融资，用于收购资产，以北京和上海仓储资产作抵押。
近期，高麓集团在资本市场的动作较为频繁。4 月 10 日，埃顿旗下的NXpark表示与高麓集团正式达成战略合作，双方将围绕产业空间的联合开发、运营与资产管理，开启工业基础设施新一轮合作范式。
样本企业方面，5月15日，ESR 发布公告称，已达成所有先决条件，推进公司私有化进程。公告显示，要约人已自英国金融行为管理局、新西兰海外投资办公室、证监会、新加坡金融管理局、根西岛金融服务委员会及韩国公平交易委员会取得规则3.5公告内“提案及协议安排的先决条件”一节第(a)、(b)、(d)至(f)及(h)段所载的必要批准，因此该等先决条件已达成。
这一进展也标志着历时近一年的私有化方案迈入最终实施阶段。根据计划，ESR将在私有化后撤销港股上市地位，成为一家由国际财团主导的私营企业。
观点指数认为，ESR私有化后将更为灵活地剥离非核心资产（如已出售的ARA私募基金业务和酒店信托），并通过REITs等工具优化资本结构，因为公开市场的股价波动和融资限制可能阻碍剥离进程。
一季度业绩出炉，以价换量继续存在
2025年，7只仓储物流REITs公布一季度业绩情况。
数据来源：同花顺，观点指数整理
从财务表现来看，2025年一季度的仓储物流REITs中收入最多的是中金普洛斯REIT，但其收入仍同比下降，下降幅度为9%，其他两只REITs则同样陷入收入下降的境况（嘉实京东仓储REIT收入同比下降1%，红土创新盐田港REIT收入同比下降8%）。
净利润方面，披露2025年一季报的7只仓储物流REITs中仅有中航易商仓储REIT净利润为负值，对此其表示是因本基金发行时持有的基础设施项目平均剩余折旧年限为12.28年，合并报表投资性房地产每年折旧摊销金额约1.72亿元，导致净利润为负数。
（注：部分REITs并非同期变化，因为其2024年一季度还未上市，所以对比的为2024年末数值）
纵观2025年一季度仓储物流REITs的出租率及租金单价情况，可以发现大部分REITs的出租率均有所提高，华泰宝湾物流REIT除外，其同比下降2.83个百分点，据其一季报，受国际贸易政策波动影响，天津项目租户对业务稳定性的预期趋于谨慎，导致续约进程延缓及扩仓计划推迟。
此外，华泰宝湾物流REIT还表示，近期嘉兴项目周边新增供应量显著增加，嘉兴经济开发区智能产业园涟创项目新增6.3万平方米供应；圆通机场项目将分阶段入市，预计累计供应60万平方米，未来市场竞争压力将进一步加大。项目在报告期初面临租户续租意愿减弱，出租率阶段性下滑的挑战。
从租金单价来看，REITs大多面临着租金下调，出租率上升的情况，也即是REITs持续进行以价换量的操作，以更低的租金来吸引租户的入驻。
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本文源自观点网
来源：金融界