摘要：近日，万达集团以500亿元打包出售48座万达广场的消息引发行业震动，其中长沙开福万达广场的现状尤为引人深思。这座曾经的长沙商业地标如今客流锐减，开福金街超40%商铺关闭，租金水平从高峰期的300元/平方米/月腰斩至120元/平方米/月。这一现象折射出当前商业地

近日，万达集团以500亿元打包出售48座万达广场的消息引发行业震动，其中长沙开福万达广场的现状尤为引人深思。这座曾经的长沙商业地标如今客流锐减，开福金街超40%商铺关闭，租金水平从高峰期的300元/平方米/月腰斩至120元/平方米/月。这一现象折射出当前商业地产面临的深层挑战：在电商持续分流、新商业体激烈竞争的双重夹击下，传统商业地产的转型已迫在眉睫。

从宏观数据来看，长沙商业地产的困境并非孤例。2024年长沙甲级写字楼空置率攀升至32.7%，租金同比下降8.4%，反映出实体商业整体承压的态势。万达此次资产出售，表面看是轻资产战略的延续——通过保留运营团队实现管理输出，实则揭示了商业地产底层逻辑的变革：资产持有者正从"房东思维"转向"运营商思维"，更注重现金流安全而非资产规模。这种转变与近期商业地产REITs的推进不无关系，未来通过证券化盘活存量资产或成行业常态。

电商冲击对商业地产的影响已进入深水区。早期电商主要分流标准化商品消费，如今直播电商、即时零售等新业态甚至开始侵蚀餐饮、娱乐等体验式消费的市场份额。长沙开福万达的案例显示，即便位于城市核心区，传统购物中心"盒子+金街"的模式也面临客流枯竭风险。这要求商业地产运营商必须重构价值主张：从单纯的交易场所升级为"社交生活第三空间"。例如上海前滩太古里通过策展型零售、沉浸式剧场等创新业态，将线下体验做到电商无法复制的程度，反而在电商浪潮中逆势增长。

商业地产的转型路径已逐渐清晰。首先，空间运营需从"租赁思维"转向"内容思维"。北京朝阳大悦城通过自营主题街区"悦界"，将30%面积用于打造原创内容，带动整体租金提升25%。其次，数字化赋能不可或缺。深圳万象天地通过小程序实现"线上导流-线下体验-社群运营"闭环，会员复购率提升40%。更重要的是，资产管理者需建立精细化运营能力。万达保留运营团队的做法说明，未来商业地产的价值将更多取决于运营能力而非地段优势。

当前行业阵痛期恰是汰弱留强的关键阶段。参考日本经验，在经济下行期仍保持活力的商业项目普遍具有三大特征：精准的客群定位、独特的场景营造、灵活的租户组合。对于国内运营商而言，与其被动应对电商冲击，不如主动拥抱"线下体验经济"的蓝海。王健林此次出售资产或许只是行业洗牌的开始，但商业地产的未来必将属于那些能真正理解消费者、持续创造线下价值的创新者。在电商与实体加速融合的时代，唯有打破传统思维定式，才能在这场生存战中赢得新的发展空间。

来源：房天下资讯