摘要：2025年保租房REITs市场持续高光，新发产品上市首日即现30%涨停，资本市场热度空前。然而，在火热的认购潮背后，一季度营收分化、利润承压等问题逐渐浮出水面。政策红利与市场扩容为行业注入动能，但运营挑战与竞争压力同样不容忽视。

2025年保租房REITs市场持续高光，新发产品上市首日即现30%涨停，资本市场热度空前。然而，在火热的认购潮背后，一季度营收分化、利润承压等问题逐渐浮出水面。政策红利与市场扩容为行业注入动能，但运营挑战与竞争压力同样不容忽视。

本期，URI聚焦保租房REITs的AB面，探寻其繁荣背后的隐忧与未来方向。

01

火速上市：认购狂欢创纪录

保租房REITs发行速度与市场热度齐飞。5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日触及30%涨幅上限，网下认购倍数高达223倍，配售比例仅0.46%，刷新历史纪录。今年年初3月，汇添富上海地产租赁住房REIT从获批到上市仅用18个工作日，同样以首日涨停引爆市场。

政策推动下，市场整体以“扩募+首发”并行。华夏北京保障房REIT扩募获批，拟收购北京四项目估值8.3亿元；宁波城建投资保租房REIT启动招标，板块扩容加速。截至2025年，国内上市租赁住房REITs已达8只。URI不完全统计，已上市的66只REITs项目总市值已达1986亿元，逼近2000亿元，市场规模跃居亚洲前列。

02

营收分化：冰火两重天格局

一季度财报揭示保租房REITs业绩显著分化。中金厦门安居REIT营收同比大增8.4%，领跑行业；红土深圳安居与华夏北京保障房REIT环比微增，但同比增速不足1%，折射核心城市需求趋稳。

部分项目却面临短期阵痛：招商蛇口保租房REIT营收环比骤降13.4%，城投宽庭REIT下降4.5%，华润有巢REIT因上海区域竞争加剧收入下滑1.6%。更值得关注的是，多数项目EBITDA环比走低，红土深圳安居REIT利润同比、环比降幅均超5%，凸显租金与出租率平衡难题。

03

政策托底：长期价值待释放

尽管短期承压，政策支持与资产优势仍为行业注入信心。华夏北京保障房REIT扩募后年化分派率提升至3.13%，吸引险资等长期资本加码。保租房REITs抗周期属性强，叠加“商改保”等模式创新，未来或成稳健投资优选。

然而，市场化运营挑战犹存。部分项目为维持出租率采取“以价换量”策略，租金增长空间受限。业内人士强调，底层资产质量与运营效率将成为分化关键，企业需在精细化管理和服务升级上寻求突破。

结

语

保租房REITs市场正经历“高光”与“阵痛”并存的转型期。政策红利推动规模扩张，但营收分化与利润压力警示行业需从“量”向“质”跃升。

未来，头部企业或通过资产优化与科技赋能建立护城河，而中小玩家若无法突破运营瓶颈，恐将面临淘汰风险。市场洗牌在即，唯有兼具资产实力与创新能力的参与者，方能在这场长跑中胜出。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒

来源：我是URI的尤里