摘要：2025年度第五批次集中供地即将于6月19日拉开帷幕，本次推出的六宗地块分别位于杨浦东外滩、浦东曹路、闵行颛桥、宝山南大、青浦徐泾及金山新城，总出让面积达31.4万平方米，总起价192.5亿元。
在“稳供应、优结构”的政策导向下，上海土地市场持续释放强劲动能。
2025年度第五批次集中供地即将于6月19日拉开帷幕，本次推出的六宗地块分别位于杨浦东外滩、浦东曹路、闵行颛桥、宝山南大、青浦徐泾及金山新城，总出让面积达31.4万平方米，总起价192.5亿元。
其中，杨浦东外滩地块以73039元/㎡的起始楼面价领跑，周边高端住宅市场热度居高不下；宝山南大综合体地块则以81亿元的总起价和250米地标规划彰显区域雄心；而青浦徐泾地块凭借轨交优势和高端商业配套，同样具备“地王”潜质。此外，浦东曹路、闵行颛桥及金山新城地块亦各具特色，或将引发房企激烈竞逐。
本文将深入解析六宗地块的规划亮点、市场价值及竞争前景，为您揭晓谁最有可能成为本批次的“价值标杆”。
01杨浦区C090101单元01C5-02地块
该地块为纯住宅用地，地块出让面积14655.15㎡，容积率2.5，建筑面积36637.875㎡，总起价267600万元，起始楼面价73039元/㎡，中止价374640万元，中止楼面价102255元/㎡，地上建筑限高80米，中小套型占比40%，集采价4000元/㎡。
区位方面，该地块位于杨浦东外滩板块平凉路街道，东南侧是杨浦区人民政府，地块东侧为规划商办用地，南面为现状全家福家园，西侧为桐安里风貌住宅项目，北侧为规划高中，可以说未来地块周边界面都将全部焕新。
值得一提的是，地块西南方向区域主要打造汾州路里弄社区，均是12米左右高度的住宅，几乎无遮挡，未来住宅西南方向整体视野会相当不错。
周边配套更是没得说，尤其是交通，地块距离18号线平凉路站约200米，距离12号线、18线江浦公园站直线约500米；教育方面，惠民中学、市东实验学校（市东中学）、上海市十五中学、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等学校环伺；医疗配套上，新华医院、复旦妇产科医院、杨浦中医医院等医疗机构在侧。
市场方面，地块周边最近一次宅地出让时间是在去年11月28日，保利发展和上海建工联合体以28.71亿元的总价竞得杨浦区N090601单元I5-01地块，溢价率17.09%，成交楼板价为81960元/平方米。
新房方面，片区内新房流速较快，地块南侧1公里左右的保利海玥外滩序BUND98，今年5月27日开盘，开盘当天223套房源全部售罄，其官微显示，项目认购期间共收到了544组有效意向认购，认购率高达244%。
02闵行区MHC10601单元01-22A-10地块
该地块为纯住宅用地，地块出让面积40493.2㎡，容积率2，建筑面积80986.4㎡，总起价278026万元，起始楼面价34330元/㎡，中止价361430万元，中止楼面价44628元/㎡，地上建筑限高50米，中小套型占比30%，集采价3000元/㎡。
区位方面，该地块位于闵行颛桥镇君莲大型居住社区，板块内生活氛围浓厚，配套齐全。交通方面，地块距离15号线双柏路站约500米；商业方面，3公里内覆盖颛桥万达广场、君莲约好广场等多远商业体；教育方面，有君莲幼儿园、君莲小学、君莲初中等。
市场方面，片区内近年来都无宅地出让。新房方面，地块南侧2公里左右保利光合上城、保利光合跃城在售，其中保利光合上城上一次开盘时间是在去年6月14日，推出123套建面约92-134平方米公寓，均价约69900元/平方米。
03浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3、C1A-7地块
该地块由公服和纯住宅两幅地组合而成，两宗地块总出让面积42053.38㎡，总建筑面积61853.943㎡，总起价148247万元，楼面价23967元/㎡。
具体而言，C1A-3地块为居住用地，地块出让面积37966.29㎡，容积率1.5，建筑面积56949.435㎡，地块中小套型占比50%，限高40米，集采价2500元/㎡，大概率会是高低配，小高层+叠墅洋房。
C1A-7地块是公服用地，配置社区商业、室内菜场、文体活动中心等设施。除室内菜场和社区商业，其余公共服务设施建成后权属无偿移交曹路镇人民政府。
区位方面，该地块位于曹路科教园区，板块内生活氛围浓厚，配套齐全。交通方面，地块距离9号线顾唐路站直线约950米，距离9号线、12线金海路站直线约850米；商业方面，曹路宝龙广场、曹路招商花园城都在1公里范围内；生态方面，地块西侧一路之隔便是金海湿地公园。
市场方面，地块周边最近一次宅地出让时间是在去年4月15日，象屿和联发联合体以236300万元的总价成功竞得同单元C1B-1地块，成交楼面价33065元/㎡，溢价率6.49%，房地联动价63000元/㎡。
新房方面，片区内新房流速较快，地块南侧的金海汀雲台自2024年10月首开以来，该项目五次推盘均实现“日光”，并次次触发积分制。收官之战更是创下312%的认购率，74套房源吸引231组客户争抢。项目官微数据显示，五批次累计推售458套房源，认购总数达1219组，平均认购率266%，入围积分维持在52分以上高位。
04青浦区QPS8-0101单元A18-12地块
该地块为纯住宅用地，地块出让面积49446.43㎡，容积率2.3，建筑面积113726.789㎡，总起价305280万元，起始楼面价26843元/㎡，地上建筑限高80米，中小套型占比30%，集采价2500元/㎡。
从区位上看，该地块位于青浦徐泾板块，紧邻17号线徐泾北城站，步行约2分钟，生活配套方面，2公里半径内汇聚了天空之城、赵巷奥特莱斯、蟠龙天地等大型商业综合体，满足高端消费需求；教育方面，上师大附中、尚鸿路小学、华师大附属九年一贯制学校（即将落地）等优质公园资源环伺。
在市场方面，板块内最近一次“土拍”要追溯至2023年8月。当月，同济以总价13.32亿元摘得青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块，成交楼面价为30346元/平方米，溢价率9.66%，房地联动价为65000元/平方米。
该地块所建项目为同济蟠龙里，该项目于2024年4月份首开，共推出282套建面约99-146平方米房源，均价约65000元/平方米。
新房方面，地块东北侧2.5公里左右绿城·春晓园在售，项目在售少量建面约100-150㎡3-4房，备案均价约62743元/㎡
05宝山区W12-1301单元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块
该地块由6幅子地块组成，其中纯住宅地块5幅，商业办公用地1幅，6幅地块总出让面积98659.8㎡，总建筑面积321540.815㎡，总起价810033万元，楼面价25192元/㎡，中止价1053040万元，中止楼面价32749元/㎡。
具体而言，91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地块为纯住宅用地，容积率在2.5-2.6之间，总建筑面积约21万平方米，地块中小套型占比40%，集采价3000元/㎡，限高60-80米。
90-01地块是商业、办公用地，建筑面积约11.2万平方米，限高250米，建成后将成为宝山第一高楼，与北侧在建的华润万象汇形成双tod商业矩阵，未来将成为周边居民休闲娱乐、生活购物的好去处。
区位方面，该地块位于宝山南大板块，作为市级重点转型片区，南大板块是连接中心城区与北部新城群的重要战略支点。这一区位优势使其成为承接城市功能疏解、促进产城融合发展的核心载体，具有不可复制的战略价值。
交通上，组团中最近的一宗地块距轨道交通15号线南大路零距离，最远的一宗600米左右，出行便捷；教育上，周边有上海市宝山区南大实验学校、上海市文达学校；医疗上，1.4公里左右有上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院；商业上，除了双tod商业矩阵外，周边还有弘基文化休闲广场、聚丰购物广场、山姆超市等。
市场方面，地块周边最近一次土拍时间是在去年11月27日，中建七局和中建港航联合体以底价12.53亿元摘得同单元内99-01地块、100-01地块，成交楼面价18977元/㎡。项目案名为中环铂樾，项目目前已过会，即将取证，首开将推出148套建面约110-139㎡房源，均价66025元/㎡。
新房方面，目前板块内新房流速比较快。有数据显示，南大板块在2023-2024年新房平均去化周期仅0.4个月。板块内标杆项目华润中环置地中心一期“润府”荣获2024年上海楼市成交套数、面积双料销冠，二期“望雲”年内已完成四次推盘，累计推售508套房源。数据显示，项目前三个批次开盘当日去化率均超97%，最新批次148套房源去化率达90%。
06金山区JSC1-0403单元3-10-12地块
该地块为纯住宅用地，地块出让面积68470.88㎡，容积率1.25，建筑面积85588.6㎡，总起价115545万元，起始楼面价13500元/㎡，中止价150200万元，中止楼面价17549元/㎡，地上建筑限高36米，中小套型占比40%，集采价2000元/㎡。
区位方面，地块位于汇龙湖高品质生活社区核心区域，是板块内第一幅出让的地块，规划打造为低密高品质住宅。
配套方面，地块西侧紧邻金山区博物馆，北侧为规划图书馆新馆，东侧与规划优质幼儿园隔路相望，距华二金山实验学校仅800米。更难得的是，地块毗邻长堂河及规划公共绿地，步行5分钟可达汇龙湖公园，生态景观资源得天独厚。
市场方面，地块周边最近一次土拍时间是在2023年10月11日，建发集团以底价22.8142亿元拿下金山区金山新城JSC1-0401单元1-03B-01地块，成交楼面价12620元/㎡，房地联动价33000元/㎡。 该地块所建项目为建发朗玥，该项目于2024年4月份首开，截至目前累计开盘5次，共推售1053套房源。
新房方面，片区内新房去化周期在12.6个月，低于全市水平。地块北侧500米左右佳运汇龙府在售，项目在售少量建面约102-166㎡3-4房，均价65696元/m²，总价554万起。
来源：风财讯深度
