摘要：2018年之后，一批低密土地集中涌现，造就了叠拼供应高潮，但在2021年之后，叠拼产品供应稀缺如钻，如今已是凤毛麟角。而且，按照现在土地供应和建筑规范，以后叠拼产品将会越来越少。

引言|Preface

近年来，随着西安各方面管控越来越强，一个特殊情况出现：叠拼供应骤降。

2018年之后，一批低密土地集中涌现，造就了叠拼供应高潮，但在2021年之后，叠拼产品供应稀缺如钻，如今已是凤毛麟角。而且，按照现在土地供应和建筑规范，以后叠拼产品将会越来越少。

但随着这个项目诞生，叠拼赛道终于有了全新王者，曲江东、半山处、灞河畔、带院子低密钜作——山语河，一个极具创新的作品终于发布。

令人震撼的是，建面约123㎡户型，实得面积竟高达约308㎡，我们将之命名为：超叠院！

NO.1-「超低密」人居顶级赛道

一直以来，为追求城市快速发展，西安普遍采用高强度开发模式。

此前，贝壳研究院发布《2020年新一线城市居住报告》，全国19个重点城市样本之中，深圳、西安和长沙住宅小区平均容积率最高，分别达到约3.4、3.3、3.1，西安位列全国高容积率TOP2，高楼密不透风。

一路高强度住宅开发，不仅限制了西安住宅突破，还直接导致了“两个现象”：

其一，超级低密土地，“高价地”频发。以曲江二期为例，2021年约2.0容积率土地，楼面地价高达约2.4万/㎡，成为土地圈王者。此后，即便是偶有约1.3-1.8容积率土地，也是动辄万元地，甚至于达到约2万/㎡，放眼曲江市场也是难得一见。

其二，超级低密产品，换代极慢。十余年来，西安楼市产品不断更新换代，叠拼产品从“组合方式”到“户型设计”蜕变焕新，但一直没有进行明确的层级划分，导致价值体系不清晰，为此，我们将西安「近郊院子」产品特征分为三个层级：

立足于三大分类，在西安市场“山河景、超低密、低门槛”，成为一个不可能三角，但这一次，被山语河彻底打破！

NO.2-「超叠拼」独领西安市场

这一次，山语河凭借产品力突围，打破“不可能三角”。

多年之前，杭州诞生了一款建面约90㎡的合院，被誉为“神户型”，在全国地产圈引发了轰动；如今，西安诞生了一款建面约123㎡的山水叠院，实得面积约308㎡，可谓前所未见，我们将其称之为“超叠院”。

①建面约123㎡下叠：实得面积约308㎡，得房率约250%，堪称拓展之王！

这款户型三大看点：一则，双倍私享，负一层挑高约5.7米，完全可以爆改成两层，空间极为阔绰；二则，极致拓展，一层南北双院，一院瞰山，一院瞰河，北庭院拓展约43㎡，南庭院拓展约66㎡，二者合计面积约109㎡，再加上负一层约53㎡、二层约22㎡拓展空间，堪称“拓展之王”；三则，悬空庭院，山语河创新设计，借助台塬地势，视野更高，避免潮湿。

回望西安市场，在山水叠院之中，这款户型设计可谓独树一帜，瞰景尺度已然实现最大化，堪称绝版！

▲山语河-下叠户型

②建面约130㎡大平层：实得面积约205㎡，得房率约157%，四重露台享受！

这款户型的创新之处，不仅在于奢阔的大平层尺度，还实现约13.2米南向瞰景露台，揽山河美景，享私密生活，居住体验感更胜一筹。

正如汪曾祺所说：“养一片露台，就是养一片自己的天”。山语河规划多重露台，一出电梯厅，迎面便是花园露台，社交客厅链接超大瞰山露台，北侧次卧独享观景露台，露台拓展面积共计约75㎡。

这些露台空间，是逃逸嘈杂生活的秘境，将自然搬到家中，生活便有了灵性。这些主城家庭梦寐以求的生活方式，如今在这里已经超前兑现。

▲山语河-大平层户型

③建面约132㎡上叠：实得面积约272㎡，得房率约206%，山河无遮瞰景台！

这款户型的面积拓展，在同类产品之中，绝对是出类拔萃。

一则，跨出电梯厅之后，迎面便是花影扶疏的露台倩影，转身社交客厅，链接约6.6米阔绰大露台；二则，二层北向次卧，链接超大露台空间，还是270°瞰山揽河，面积比一间次卧还要奢侈；三则，屋顶超大屋面之外，项目还有拓展面积，约77㎡星空露台，可以包揽一场家庭宴会。

▲山语河-上叠户型

有时候，生活会忽然出现一些小奇迹，一场雨后的彩虹，一片玫瑰色的火烧云，约上三五好友，一起露台聚餐，融入自然与天地之间。

这款户型的设计，在山水叠院圈子之中，江湖排位究竟是多少？此前未有，此后难再！

NO.3-「超奢华」双名家执笔未来

在和项目负责人细聊之中，我们还发现了一个设计突破点，建面约120㎡超叠拼凭借“天然地势”，让瞰景视野无敌！

借助白鹿原地脉走势，地势层层拔高，一片山水叠院与之呼应，建筑的层次感，构成了一行灞河之畔的散文诗，近瞰园区内景，远瞰灞河激荡。

为什么山语河可以如此大手笔的规划？这一切源于两个方面：

其一，约1.3稀缺容积率，项目整盘约500亩。

低密即稀缺，规模即权重，作为西安低密盘之中的航母体量，项目整体规划约500亩，是一般低密盘数倍不止，如此优质的土地资源，让项目不仅天生自带吸附力，还有极为丰富的内配，堪称塑造板块价值内涵的风向标之一。

▲山语河-鸟瞰效果图

其二，双名家执笔奢藏，背后是万千高端底蕴。

为了打造高端生活氛围，“山河客厅”由山水比德院长孙虎大师执笔，以曲江流光云谷、玫瑰园手笔，赋能项目高端气质；高端民宿由建筑学博士、STUDIO QI建筑事务所创始人戚山山担纲设计，双名家执笔，绘制山水院落理想生活。

▲山语河-“山河客厅”实景图

▲山语河-“山河客厅”实景图

当年，当海德格尔独坐南黑森林的木屋，林涛晨雾间酝酿出“诗意地栖居”的哲学沉思；当梭罗隐居瓦尔登湖畔，湖水松影里流淌出《瓦尔登湖》的传世文字；当陶渊明采菊东篱下，南山飞鸟中吟咏出“悠然见南山”的千古绝唱......

“久在樊笼里，复得返自然”，暂别车水马龙的喧嚣，逃离信息洪流的裹挟，投身山河湖海的怀抱，这是穿越千年的呼唤！

NO.4-「超会所」内外双高体系

当然，在产品领域开辟新赛道之外，项目在配置营造方面，也是一路引领！

从外到内，堪称“极致配套”，呼应市场对于山水叠院的想象：

其一，环境高配，枕山栖水，一路归家穿越繁花似锦。

借助白鹿原天然地势，形成约150米的“地势高差”，相当于50层楼，如同4D城市一般魔幻，不仅可以实现登山漫步游园间，还可以做到“户户皆山水”，极目远眺坐忘山河，开西安山水叠院先例。

▲山语河-“天然高差”实景图

▲山语河-“天然高差”实景图

此外，登山式游园归家，一路穿越风景，山语河提前打造16重景致，开西安住宅之先例，包含：社区入口、杏林花海、休憩平台、休闲垂钓、簪花台、亲子乐园、野趣工坊、林下露营、花海树屋、乌语花香、杏花郭、杏酒屋、观日台......

▲山语河-归家风景之路

其二，品质高配，内部奢享，一站式全维度生活体验。

在社区中心之外，落地霍比特小屋、林中树屋、滑索、卡丁车营地、攀爬网、主题动物园等，在自然天地里，雕刻童年欢乐时光。此外，项目自建的有机农场将于6月8日正式亮相，大家拭目以待！

在社区中心之内，既有文化中心的产品艺术馆、书吧、西餐厅、酒吧、BBQ、露台日暮餐厅等，在优雅的艺术文化氛围中，尽享人间美味之趣。

▲山语河-儿童游乐区实景图

还有配套中心的泡汤、自助、按摩、影院、SPA、桑拿、健身、游泳等，在山水之间惬意享受都市品质生活。尤其是约3100㎡的温泉汤池，如此高规格的规划落地，即便是在西安豪宅项目，也是从未见过。

▲AI软件制图，场景仅供参考示意

当然，极为重磅的一点是，项目已经签约了中海物业，不仅是因为中海是一级物业之中的翘楚品牌，更重要的一点是中海品牌落地——一座中海，半部曲江，让曲江梦的续写，变得更加的场景化，场景升级，服务迭新。

奢华级享受，低密山水院，这些在西安品质人居之中，还有第二例吗？这款超叠院，前所未见！

结语|Conclusion

为什么万千家庭追逐山语河“超叠拼”？不仅是因为产品脱颖而出，更是因为板块所处位置相当优越。

资源即引力，距离即黏性，之所以大量曲江家庭纷踏而来观赏项目，关键还是距离太近，这里相当于是曲江的御花园。试想一下，从高速出发，一张专辑还没有播放完，就可以直抵创意谷、雁翔广场、万象城......

南湖已经绝版，谁来续写河山？山语河，建面约123㎡超叠院，实得面积约308㎡，得房率高达约250%，总价仅需100万起，独领西安新赛道！

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来源：徐三刀评楼市