摘要：在过去近二十年里，东京地铁公司的运营利润基本保持在700亿日元（约合人民币34.98亿元）至1000亿日元（约合人民币49.97亿元）。

楼市一旦熄火，地铁也跑不了？

殊不知，在失去的三十年间，日本房地产行业陷入低迷，但地铁却逆势盈利。

“地铁必靠地产输血”的论调，在隔壁日本并不成立。

日本的地铁，到底有多赚钱？

就拿在首都圈私营铁路中，盈利能力名列前茅的东京地铁来说。

在过去近二十年里，东京地铁公司的运营利润基本保持在700亿日元（约合人民币34.98亿元）至1000亿日元（约合人民币49.97亿元）。

除了在新冠疫情爆发的两年亏损外，2022年一放松警戒便迅速扭亏为盈，2023年的利润即达到764亿日元（约合人民币38.2亿元），基本回到疫情前的水平。

图源：城意笔记

在2024财年，东京地铁公司的运营利润已经上涨到869.42亿日元（约合人民币43.4亿元），同比增长13.9%，堪称“最强”私营铁路。

就在去年，东京地铁还一举上市，成为日本6年来最大的IPO。

2024年10月，东京地铁公开发行价为1200日元，此后持续上涨。截止2025年5月30日，总市值已飙升至1兆565亿日元（约合人民币784.9亿元）。

东京地铁的成功并非特例。

为了减少疫情对数据的影响，选取2019财年进行统计，结果显示在东京都市圈40家轨道公司中，28家都能盈利，占比70%。

图源：城意笔记

放眼全日本，地铁盈利的范围也不仅限于东京都市圈，札幌、福冈等中小型城市的地铁同样能盈利。

当日本经济泡沫破裂、楼市崩盘后，地铁为何能逆势存活甚至持续盈利？

和很多人印象中的“地铁修到哪，房价涨到哪”不同，日本地铁从一开始就和房地产解绑。

在2024财年，东京地铁公司实现的869亿日元利润中，轨道运营业务的利润为741亿日元，占比85.3%，房地产业务的利润仅占4.8%。

仅通过轨道运营业务，东京地铁公司就能获得可观的利润，首都圈多数轨道交通公司也是如此。

首先，日本地铁的运营制度就已经提前规定，地铁公司必须以客流运营为主。

以2024年新开工的乐町线支线为例，政府财政承担约60%的建设成本，剩下的40%通过中央政府发行的债券来筹集。

路线一旦开通后，东京地铁公司不但没有政府补贴兜底，还要偿还债券资金。

所以东京地铁公司必须确保线路有足够的客流量和收益，如果收益不够，也必须从其他线路的盈利中支付这笔债务。

其次，在如何精准聚拢客流量上，日本地铁也有很多巧思。

与“人跟线走”的地铁建设原则不同，东京的地铁奉行“线跟人走”：哪里有需求，就建在哪里。

东京地铁好比一套精密的血管系统，山手线作为“心脏”环线，确保乘客徒步十分钟以内就能找到地铁口；中央线、总武线等市郊线路如同动脉，迅速连接市中心和远郊。

这种高密度、高效率的地铁网络，不仅能分担核心站点的压力，还能引导四面八方的人流向中心汇聚。

如今，地铁已经成为了东京居民生活的一部分。据统计，东京超过80%的人出行选择轨道交通。

紧握住客流量后，下一步就是开展副业——TOD模式：车站即商圈，商圈包围住宅。

东京新宿站就是集交通、商业以及住宅为一体的典型代表。

新宿站的地下通道直接连通百货公司，出站就是歌舞伎町商圈，附近分布了大量住宅区，生活的方方面面都能在新宿站周围解决。

从出行到购物，日本的地铁都紧紧地与居民的日常绑定在一起。

甚至在不动产行业也是如此，如今在东京买房有一个“不买”：步行距离车站超过15分钟的不买，耗时越短、位置越近就越值钱。

通过精准的线路布局，东京地铁不仅吸附了庞大的客流，还将地铁融入居民的日常生活中。

这种精密设计的系统，自然能支撑起全球罕见的地铁盈利规模。

不得不承认的是，日本地铁这招确实高。

对于日本而言，地铁扮演的角色并非地价起飞器，而是生活基础设施。

无论是精准聚拢和分流乘客，还是围绕地铁打造地上和地下相互交融的商业社区，日本都把地铁的功能发挥到极致，而沿线房地产的升值，不过是水到渠成的事。

回归地铁的主业，再用主业养副业，这样既不会让地铁沦为地产周期的附庸，还能实现稳定的盈利。

这是日本地铁的逻辑，也是日本人的逻辑。

来源：财富取经路一点号