摘要：一个入住率尚不足10%的新小区，在此提醒大家，若非从事五金建材类生意，千万不要选择新小区，不然失败的概率几乎是100%。有时，我真想把话讲得绝对些，不留任何转圜的余地，这背后其实是想着重强调其中的风险，让你打消这个念头，别总以为自己会是那个例外。

一个入住率尚不足10%的新小区，在此提醒大家，若非从事五金建材类生意，千万不要选择新小区，不然失败的概率几乎是100%。有时，我真想把话讲得绝对些，不留任何转圜的余地，这背后其实是想着重强调其中的风险，让你打消这个念头，别总以为自己会是那个例外。

然而，如此一来会招来不少人唱反调，他们会说：小区住满居民后，就没商铺可租了，到时候你可租不起。这显然是那些信口胡诌之人的言论，哪个小区、哪条街道会没有转让的商铺呢？即便地段再火爆，也会有人转让商铺，根本无需担忧没有商铺可租。也有人会说：等小区人多了，房租自然就涨上去了。其弦外之音就是想租个“没什么人但房租超便宜”的商铺。的确，你现在入场，房东或许会给你免几个月房租，但你真的占到便宜了吗？后续开店可是要投入大量资金的，沉没成本极高。没人光顾，你做谁的生意呢？你或许会自我安慰，说以后人会越来越多，但你等得起两三年吗？大城市的新小区入住率达到五六成，都得花上两三年时间，更别提五线小城市郊区的房子了，入住率或许永远都到不了60%。

对于新建的小区、商场和街道，最好避开选择在此开展业务。不过，要是从事建材、五金、窗帘这类主要面向装修工地的生意，或者经营面向工地装修工人的低端小炒快餐，又或者是在小区达到一定入住率后打算开小超市、便利店，这些情况倒是可以考虑。但即便如此，也得认真核算一番，看看能否达到保本所需的人流量。倘若能实现保本，不妨再等等，去了解业主的入住进展情况，并且要从物业处多方面打听核实相关信息。与此同时，要尽量争取房东给予更长的免租期。

我再讲讲这段日子我时常思索的一句话：要是开店只能做一件事，那你就把商品打造好；要是能做两件事，那便是商品和选址；要是做三件事，那就是商品、选址以及推广。就讲这三件，不多说了，说多了大家记不住。以往我提及顶层设计有八件事，有些繁杂，理解起来也费劲，好多人索性都懒得看。如今我把它精简成三件事，诸位理应能记住。

三件事存在先后次序与主次之分，产品处于首要位置，接下来是选址，再接下来是宣传。

开店的根本目的在于为特定人群解决特定问题，而解决他人的问题需要有对应的解决办法，产品便是这一解决办法。这里所说的产品是一个综合性概念，不单单指实体物品，还涵盖无形的服务或技艺；既包含产品的内在特质，也包括产品的外在延伸以及顾客对产品的预期。举个例子，顾客去吃快餐，他们既希望食物美味，又期望出餐速度快，以免耽误上班，这种对出餐速度的期望就属于产品的外在延伸；要是有人请客吃饭，请客者会期望菜品精致、服务周到、环境宜人，因为这样才能体现对客人的敬重，这同样属于产品的外在延伸。

接下来是选址方面，选址的核心在于解决流量难题以及筛选出目标顾客。不管做何种生意，本质上都是在经营流量。选址虽不能左右一家店铺的存亡，却会影响生意开展的难易程度。这句话也是我近期时常思索的内容。对于我们这些普通人而言，资金、资源和能力都较为有限（涵盖宣传、运营以及抗风险能力），产品的竞争力或许也不太突出，店铺的知名度也不高，那么我们能够掌控的就只有产品和选址了。

再者便是宣传。倘若你拥有优质的产品，就得大力宣扬出去，让顾客知晓。然而，顾客身在何处，怎样告知他们，又怎样让顾客对你印象深刻，这些都考验着宣传的本事。仅仅依靠顾客的口碑自发传播，除非你的产品极具竞争力，创意十分出色，不然可等不起。在创业方面，时间也是我们必须考量的因素。很多时候，我们有好的产品，有好的创意，可时间却不站在我们这边，最终只能遗憾放弃。

来源：山峰青松