摘要：“租一买一”和“挂一买一”双管齐下。只要将名下房产出租或挂卖，就算无房户，再买按首套利率算，大大降低了改善客群的置换难度。

1月寒意逼人的广州，却被新政利好燃得热火朝天。

120平以上户型解限的官宣，超预期释放，直接平地一声惊雷响。

在这场号称史上“最深刻变革”的政策中，有两大信号值得大家注意：

1、“租一买一”和“挂一买一”双管齐下。只要将名下房产出租或挂卖，就算无房户，再买按首套利率算，大大降低了改善客群的置换难度。

2、中心区资产更受益。

近年来，广州120㎡以上大户型基本集中在中心区，加上外围区几乎都不存在购房条件限制，这轮政策利好的是天河、海珠、荔湾、越秀等区，当然首选这些中心区。

淘房君认为，广州已经在用行动争抢“富人”，而且是全国的“富人”，这对于高净值人群而言，新政利好的叠加，广州等同已没有了门槛。

根据克而瑞数据，2023年广州120㎡以上新房供求比仅0.99，市场本就旺盛。

接下来对于广州中心区的改善型项目，新政之后，必将面临新一轮市场重塑。

海珠新城225㎡大平层首曝

这艺术范，撩到我心坎去了

正值新春来临之际，编辑在网上翻查各大项目营销活动时，发现广州核心区难得的百万方大城——珠光·海珠新城，终于要携225㎡大平层上新啦。

新中轴黄金区位+湿地公园，几乎是广州楼市至臻级别的存在，而225平户型又是项目最豪最有格调的产品。

毕竟，我们很多读者朋友从去年开始就在陆续关注项目大平层进展，原因无它，就盯着独一档的稀缺性。

淘房君提前杀入内部，拿到225㎡户型的绝密谍照，项目在产品迭代的基础上对品质生活做了全新探索，其特别之处在于——

贴合广州老城的人文情怀和海珠核心的自然底蕴，以国际高度的人文视野，打造出专属于自己的「顶奢美学」。

项目实拍

引入奢侈品品牌，艺术就是生活的最好呈现

观其面，识其品。一个户内空间的设计用料如何，选用品牌是什么，尤其决定了生活档次的高低。

在项目约225㎡户型身上，“艺术范儿”是淘房君对它的第一印象。

项目力邀全球知名团队ARTE参与室内装饰的设计。

整个主色调选用大地色和跳暗红色，同时通过大理石、生态真皮、开放木饰面等材质的组合搭配，彰显出空间的雅致舒适。

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屋内家具，则采用多个进口品牌，譬如阿玛尼、米洛提、rugiano，以及各类艺术家原作。

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这种讲究现代隐奢的风格表现，以往都是在一些高端商业和地标建筑中才能看到。

不追逐流行，重构国际高度的人文生活

从入户大堂开始，摆置有落地夹丝玻璃屏风，制造若隐若现的诗意栖居；镂金条形纹理挂壁，是传世大宅的门第风范，搭配装有迎客鲜花的艺术花瓶，将归家仪式感拉满。

步入室内，餐厅与客厅互为连通，两个空间的碰撞融合竟毫不违和，反倒把高雅拔高了一个视觉维度。

首先家具上，甄选意大利低奢品牌，餐桌是阿玛尼，餐椅是芬迪，均为现代雅致的款式。

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其次，客餐厅的造景小心思，让塑造出来的场域极具氛围感。

比如挂件使用肌理感手法处理，提升了空间的艺术形态与品质感，把平日里的繁忙和焦虑瞬间洗刷而去。

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紧挨着客餐厅的是茶室，项目另辟传统豪宅装标的蹊径，以外国设计师视角来叙说中国茶艺魅力，打造出一处既有现代视野，又不失东方风格的品茗阅读区。

阳台并不是单纯的景观阳台，而是通过吧台与植物花器所做的结合，呈现出一个270°三面环景，具备国际视野体验感的休闲小憩空间。

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如果说动态空间是强调全方位景观+艺术品形态的展示，那静态空间更多在于还原舒适、归心相互交融的居住体验，并且根据不同寝居对象来定制用料和设计细节。

譬如，针对主卧，大床采用全手工制作意大利visionnaire款式的宽床背，体现主人房的高品质。

实景细节图

实景细节图

电视主背景增加原创画作提升氛围感，飘窗部分加入黑胶音乐主题，形成一个有格调品味的国际居住空间。

老人房抛弃繁重平庸的传统设计，选用精致轻巧的意大利款式，以点挂件组合装饰，大方自然又舒适得体，打破了“老气”的刻板印象。

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实景细节图

两个儿童房，一个增加阅读区域在空间上，造型不繁杂亦不会过于简单，既实用又提升了美学意蕴；另一个则以露营与植物研究为主题，打造成有记忆亮点，不空洞乏味的童趣房。

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打造环形空间动线的洄游式设计

改善家庭成员普遍较多，在有限的空间里，往往因顾及各自私密性和个性化需求，而忽视了彼此间的情感链接。

为解决这种生活痛点，珠光海珠新城约225㎡户型采用了“LDKB洄游动线”的设计。

这种布局，可以让整个社交核心随着家庭生命周期的变化而变化。

看约225㎡户型图，客餐厨空间本就足够阔绰，可用作家庭的超大公区使用。

约225㎡户型示意图

但因为有LDKB洄游设计，等有了二胎或者小孩长大，空间不够用时，打通270°景观阳台，秒变“全场景无界厅”，平时商务会客，甚至轰趴聚会都会不在话下。

厨房是半开放式岛台设计，在“洄游动线”赋能下，多了许多家庭的场景交互。

例如妈妈在准备晚餐时，可与坐在旁边的孩子聊聊上学开心事，在餐厅品茶的奶奶，又能和在阳台摆弄花草的爷爷唠嗑，家的氛围更浓了。

可以说，项目约225㎡户型把高净值人群的生活习惯与审美追求，都刻印在产品设计上。

湿地公园头排观景位

仅30席限定的珍贵作品

海珠新城这次推出的225㎡户型，分布在最新组团的8号楼04户，为专梯专户设计，可以说景观优势最优良。

大平层南望海珠湿地公园，正瞰小蛮腰，真正诠释了何为“遥遥领先”。

项目8号楼实景图

1）从生活角度看，对人体健康大有裨益。

靠近公园，人们会更容易感到放松，也会很愿意定居逗留，这是有学术科普依据的。

在自然哲学著作《八堂自然课》就提到，在大自然中会让人分泌出血清素，这是一种可以产生“愉悦感”的神经递质，能减少懈怠和疲劳，让注意力更集中，助你重新调动感官和思维。

爱因斯坦每当创意思路受阻时，最喜欢待的地方就是普林斯顿大学的一个小树林里。

由于血清素的分泌、绿色环境的感官刺激，使得思维在短期内瞬间增强，高层次的灵感也容易喷涌而出，这刚好是平时日理万机的企业主和公司高管所需要的。

2）从土地价值裂变角度来看，“临园”也有很强优势。

而海珠国家湿地公园，其规模和势能显然会更高。

一是面积大，占地1100公顷，为全国特大城市中心区最大的国家湿地公园，相当于伦敦海德公园的7倍，曼哈顿中央公园的3倍。

二是物种多样，拥有鸟类多达177种、昆虫285种、维管束植物630种，名副其实的“广州绿心”。

海珠湿地公园，图源：广州海珠发布

3）从面粉价来讲，海珠楼面价高企。

前段时间，琶洲西AH040331地块以75670/平的楼面价成交。

本次土拍至少吸引了9组房企参与竞争，这其实已经释放出一种积极信号。

因为房企背后都有各自的智囊团，比购房者更识货、更深思熟虑，只会将资源放在好地段。

4）从稀缺性来看，225㎡户型填补了同面积段的市场空缺。

仅30席限定，经历精雕细琢后现在才入市，很多天河、海珠的科技产业高管已提前锁定，所以实际上仅剩十余套货量。

即便放眼海珠新城所在的整个海珠区，根据翻查的贝壳数据，与15653套存量房源相比，200平以上户型仅有206套，如果是满足电梯+15年次新楼龄，仅剩下36套，占比更是低至0.22%！

上一次海珠创新湾的大户型入市，还得追溯到时代大家，其216㎡大户型一经面世就引来市场高度关注。

新中轴黄金区位

帷幄百万方全能配套

当然，除了大户型产品的高定品质和强稀缺性，能吸引高净值朋友关注，还在于项目独一档的区位属性和业态体系。

正如有句话叫“虽然条条大路通罗马，但有的人出生就在罗马”。

这恰好就是珠光·海珠新城的硬核优势，让它足以在一众选手里脱颖而出。

珠光·海珠新城效果图

江轴与中轴交汇，聚合顶级城市资源

广州的价值，有两个重要轴线要看。

一个是前后航道的珠江轴，另一个是代表城市重心变迁的新中轴线。

江轴几乎遍布全广州最知名的豪宅，新中轴线就汇聚这全广州顶级资源，当两者相交，堪称城市最好的十字路口。

珠光·海珠新城，便占位两条黄金轴线的交汇处。

从大背景上看，项目处于中大国际创新谷，本身就有海珠“一区一谷一圈”规划的重点背书。

这有啥好处呢？

一方面，板块汇聚有千亿级产业集群，以及大批科研机构和高端人才坐镇，潜藏大量高端需求。

另一方面，因为有海珠湖湿地公园，与琶洲纯商务产业区相比，这里更亲近大自然，适宜定居生活，也能很好地承接琶洲人工智能与数字经济试验区的外溢。

拥有这左右逢源的区位优势，犹如鸟之两翼、车之双轮，重要性不言而喻。

4地铁汇聚，通达全城的辐射力

正是基于强大的地段赋能，珠光·海珠新城周边交通，当然也是手握“泼天的流量红利”。

摊开版图，项目附近现已汇聚有4条地铁——3号线、2号线、18号线和广佛线。

通过3号线沥滘站，可3站到广州塔，4站直达珠江新城，用时不过10分钟出头。（来源：广州地铁、高德地图）

根据2023年广州经营性用地供地蓝皮书，未来沥滘片区还将新增地铁19号线、24号线、26号线及广佛延长线等，高效通达越秀、荔湾、天河等广州多个重点区域。

远期甚至还能与佛山、深圳、东莞等城市互通，构建“轨道上的大湾区”。

沥滘核心区规划示意图

百万方航母级综合体，帷幄一城繁华

回归珠光·海珠新城项目本身，并不单单是一个住宅体系。

它以建面约225万㎡的航母级规模，相当于再造了一个珠江新城，很夸张是吧？

但大只是加分项，站在城市赋能的角度上，持续为区域发展发光发亮，才是必选项。

这座航母级综合体，将涵盖超甲级写字楼、标杆住宅、高档酒店、开放式商业街区、教育片区等复合功能，成为主城区十分罕见的配套系统。

珠光·海珠新城效果图

其中，商业部分将对标上海新天地、成都太古里，同时融合沥滘传统文化，打造具有岭南水乡特色的商业街区。

这种综合体生活方式，仿佛住在一个“微缩城市”，很多功能资源被放置到整个体系里面。

因为有超甲级写字楼，邻居或许就是500强董事，随时遇上企业家的风云际会；

因为有商业，下楼就有美味佳肴，逛滨水食肆，逢年过节还能参观庙会、粤剧、龙舟等民俗活动...

大平层搭配这些多功能业态的综合体，在深圳、上海可能不是啥新鲜事，但放眼广州仍是相对欠缺的。

正如当初遇见珠江打造了珠江新城，当第二次遇见珠江，与城市新中轴碰撞出新火花，将会诞生一个丰富多彩的综合体标杆，是连珠江新城社区都无法提供的享受。

老实讲，广州当前的大平层真不算少，但却很少可以有项目，能同时支撑得起艺术格调+国际视野+大师之作+稀缺景观+六边形配套的人居体系。

珠光·海珠新城便是其中为数不多的典型代表，如今正值新政利好释放，市区大平层价值迎来新一轮重塑。

据淘房君了解，项目在新春期间将会举办“千年沥滘 汉唐盛韵”的文化节活动。

2月3-4日，现场有美食、挥春等摊位营业；2月25-26日元宵节两天，“唐音花灯汇“活动盛大上演，届时美食摊位、精彩表演等将会全面上线。

感兴趣的朋友，届时不妨莅临现场参观啦。

预售证：穗房预（网）字第20230331号

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来源：广州淘房志