摘要：前不久，浦东世博一线滨江豪宅保利世博天悦，出现了一套单价破30万的新房。

前不久，浦东世博一线滨江豪宅保利世博天悦，出现了一套单价破30万的新房。

这个价格，超过滨江凯旋门顶楼30.2万/㎡，也超过翠湖六期顶复28.5万/㎡。

也创下上海近几年，新房单价新记录！

黄浦江作为上海的母亲河，可以说是最能代表上海的自然地标。

所以从2018年一江一河规划正式提出后，不断升级再升级。

但这两年，黄浦江核心段沿线新房越来越少。

因为上海一线滨江住宅的开发近乎绝迹了。

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1 浦东一线滨江有戏 但不多

5月底，浦东后滩的“九宫格”，第二块住宅地块协议出让成功。

虽然后滩这两个住宅地块不在靠江第一排，但靠江的两幅地块限高在50米，

住宅这两块一幅限高80米，一幅限高100米，所以高区不受遮挡。

地块直线黄浦江约320米，中高区妥妥一线江景房。

根据规划，两幅住宅地块会供应2000套左右住宅，

04-1地块：中小套型不低于40%，100%全装修，无租赁用房/保障房。

后滩九宫格是浦东内中环仅剩的三大可成片开发区域（另两个是北蔡楔形绿地、新杨思），

后滩北面的世博文化公园造完了，南面的前滩基本开发完毕。

西边的徐汇滨江核心段住宅几乎没了，好在后滩住宅来补货，一线江景梦又有希望。

浦东面积大，范围广，是滨江沿线的大户，涉及到一线滨江的街道多达9个。

不过从浦东新区的单元规划里，

能看到陆家嘴街道、洋泾街道、潍坊新村街道、塘桥街道、南码头街道的一线滨江的住宅开发几乎无了。

这些沿江板块的住宅要么已经开发完毕，要么部分规划了商业、商办，

看下来，浦东一线滨江的住宅供应，未来的机会主要在三林滨江和后滩。

另外，浦东滨江沿线，稍往北面看一下的话。

金桥板块迁走沪东船厂后留下来的地，滨江段有近15块地是战略预留区。

既然是预留区，那就意味着想象空间，如果沿江拿几块做住宅，这个位置又是一线江景房。

话说回来，虽然有些地块规划是商办或其他，不代表未来一定按规划来。

地块转性的可能不是没有。

之前北外滩就因为商办规划太多，转了几块成住宅。

前不久卖得热火朝天的潮鸣东方，不就是小米退掉的地么，原先就是商办地块。

所以只要地块是毛地，并且地块有价值，说不定哪天就转住宅地块了呢。

2 浦西看头在东、北外滩

黄浦区涉及到滨江的主要是外滩街道、小南门街道、半淞园街道和五里桥街道。

但除了早就开发好的，从单元规划上看，一线江景新房几乎忽略不计。

杨浦滨江这几年发展的非常迅猛，“科创滨江”概念炒得如火如荼。

涉及滨江的街道达4个，但核心滨江段就平凉路街道和大桥街道2个，

不过杨浦核心滨江段——东外滩无一线江景房，一线江景全留给了商办和绿地。

住宅都规划在杨树浦路以北。

这么规划多半和杨浦滨江的历史有关。

杨浦滨江的历史是中国近代工业发展的缩影，老早之前沿岸设立很多工厂，涉及纺织、造船、烟草、化工等行业。

工厂搬迁后，沿江从曾经的“锈带”变成“秀带”，成公共绿地空间，同时增加商办。

不过东外滩开发高歌猛进几年后，内环以内、离江较近的宅地基本开发殆尽了。

北外滩作为虹口区的中央活动区，也是虹口唯一沿江的部分。

北外滩和与陆家嘴超高层建筑群、外滩万国建筑群，共同构成“黄金三角”。

北外滩的目标是打造成“世界级会客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”。

所以无论从地理位置，还是规划定位，北外滩都明显能级更高。

不过北外滩的单元规划里看到，一线江景同样留给商办。

今年是北外滩世纪规划五周年，友邦金融中心、中垠广场、上海国华金融中心等一众180米以上的超高层建筑也相继封顶。

到2030年，上海浦西第一高楼，480米高的上海北外滩中心也会竣工。

北外滩一线江景住宅，除了新外滩花苑、白金湾府邸这两个旧的，基本只有一个光大&伊泰置业北外滩项目是新的。

这个地块以前是恒大北外滩地块，几次经波折后，被伊泰集团和光大兴陇信托联合接手开发。

目前这个地块商办已经开动，但住宅地块还没动静。

另外，徐汇的滨江段非常长，

核心段涉及滨江的板块分别是斜土路、龙华、长桥、华泾，但一线江景住宅几乎没了，该开发的都开发了。

剩下的一线江景新房机会在长桥和华泾，但不多。

不过，话不说满，不排除未来某天突然冒出一两块宅地，或者老盘新卖。

3 住宅开发近乎饱和

2001年，上海启动 “黄浦江两岸综合开发计划”，

目标将生产岸线转型为生态、金融、居住复合功能。

接着一线滨江的住宅开发提上日程。

2002年世茂滨江花园（浦东）成为首个滨江住宅项目，到2005年均价11万/㎡的汤臣一品刷新全国房价认知。

虽然现在全国闻名的汤臣一品，但当时开盘初期可是遇冷的。

汤臣一品 图源网络

浦西徐汇滨江，从2008年提出“西岸”概念，启动工业遗存改造后，尚海湾豪庭（2012年）成为区域首批江景住宅。

一线滨江住宅开发的爆发期是2011年-2020年。

陆家嘴—外滩的核心区，中粮海景壹号（2012年）以21.6万/㎡成交价超越汤臣一品，确立陆家嘴顶豪地位。

浦西绿城黄浦湾凭借全幕墙设计成为南外滩标杆，对比古典风格的华润外滩九里更具现代感。

徐汇滨江因西岸金融城规划（2020年香港置地310亿拿地）带动板块二手房价跳涨。

徐汇滨江航拍 图源网络

算下来，黄浦江边最核心的江段，能够看到江景的项目，总共已经四十来个。

经过这十年的黄金开发，上海一线江景已经基本成熟。

现在来到滨江开发的成熟发展期，“一江一河”概念继续深化。

虽然，

上海的滨江还未建成，比如东外滩和北外滩正在蓬勃发展。

浦东后滩的住宅开发也终于提上日程。

但一线江景新房，那种直面滨江的瞰江房，几乎没新增供应了。

一线滨江的价值爆发期，已尘埃落定。

但上海对滨江的开发，滨江生活的迭代更新还在继续。

来源：说话的胖头鱼