北京楼市：四环内此类，价好可进场：

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，17年高位接盘了广外天宁寺附近老破小一居，看目前成交已下跌30%多。目前孩子已入校，要是卖掉一居在同一小区置换两居是否靠谱。也看了附近电梯房，西豪回迁、广华轩、红莲、24号院公房等，但是朝向都不大好，楼道环境也较差。现在很纠结到底是置换2000年后电梯房还是继续小区置换两居？求赐教！

A:回答:您好，这种调整更偏向于居住属性，对于你们的价值可能就是扩大了居住面积，换成电梯房呢可能就不用再爬楼梯了，但金融属性并没有提高，置换逻辑第一应该是瞄准增长与效率，其次才是物理空间，房地产是所有人的终极目标，谁也逃不掉房地产，而北京作为首都稀缺货价格远远没有到顶，只是慢涨与快涨的问题，置换的核心应该首先是解决增长与效率的问题，其次才是居住空间属性，如果只瞄后者，将来稀缺房产价格一旦涨上去，

那个时候再买成本会更大，也错失了机会从居住属性上，内城区同样的老房子低层板楼是要比高层塔楼好住的，如果是公房呢人文资源就是加分项，老破小除了停车难，物管差以外，最不好住的其实还是人的因素，这个只有亲身经历过才懂，而老塔楼由于密度大的问题会再次放大这些老房子原本的劣势，关于整个置换的方向建议您尽快参阅星球精华栏会员文章03#置换实操轮，抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:您好，关注您很久了。我家刚卖掉东城学区老破小，手里有1500现金买房预算，可以适当再追加。目前无房，考虑孩子上学和大人上班租房住，估计会租到孩子中学结束，还得有七八年。想在朝阳公园辐射区买房，看过周围很多盘。家人不喜欢大高楼，所以排除了观湖、棕榈泉、太阳宫、三元桥等。主要看阳光上东，也看过逸翠园。之前看老师点评酒仙桥板块城市界面差，不知道现在算不算有改善，或者未来是否可期。同时也担心阳光上东小区后面会相对老旧，影响价值和居住体验。挺纠结，想请老师指点一下。

A:回答:您好，酒仙桥如果能按照规划完全落地，比如最核心的问题改善交通环境和民生资源，对于阳光上东这种盘是利好的，二手次新会跟随区域的改造进度逐渐提高价值，至于将来是否会影响到居住体验这个问题倒不必担心，酒仙桥是区域问题，而不是楼盘问题，阳光上东过去卖不上价是吃了商圈的亏，未来商圈的问题逐一解决就不存在了，但需要注意的是，买阳光上东最好是做好长持的准备，五年往上是最低的期限，因为旧城改造需要的时间太长了，

在完成之前如果你要转手自己的房产，本质上还属于“卖概念”，因为还没有完全兑现嘛，而你在买入时已经付了一次利好消息释放后的溢价了，意思就是在酒仙桥完全兑现之前再转手的话比较难产生溢价，具备5年以上甚至更长的持有时间，阳光上东这种项目稳健性尚可，你可以参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:京总您好！关注您公众号一段时间了，也认真学习了您公众号中的文章，还请您拨冗指教：1.个人情况：24岁，刚毕业单身，金融街央企上班，户口即将解决，在京无房。 2.个人需求：希望房产可以保值增值，为5-10年可能的置换做准备。预算800万左右，两居室或小三居室，首付款500左右。目前收入不高，预计贷款300左右；无教育需求，不看好学区房；通勤时间一个小时左右。 3.个人初步选筹：双井、青年路、清河、新北苑（排名分先后）。目前重点看了双井。比较看好的房源有首城国际89南向两居（流动性好）、A派公寓（小区精致但流量低）、合生国际花园（各个方面不错但两居总价较高）。青年路主要是华纺易城、珠江罗马、润枫水尚。想要请教的问题：

1. 因为不想承担学区溢价的风险、对保值增值要求高、所以只看了朝阳区（丰台石景山保值增值属性弱、东西海淀学区溢价高），请问京总是否还有其他更好的板块推荐？ 2. 看了京总的文章，未来改善需求主要是三居室，800万预算的情况下青年路的三居室是否保值增值属性比双井两居室更好？但双井板块产业、交通、配套、氛围又好于青年路，即板块和户型如何抉择。对于目前的时间点，上述小区是否还在相对合理的价位段？由于目前首付款仍需一段时间准备。想请教京总对于该类小区今年行情的判断。

A:回答:您好，你的选筹思路及目标楼盘都很好，包括对各方面的判断，如东西海的学区溢价、丰台石景山的长期价值，我就按照你意向的两个板块做以下补充：从购买总价800万朝青能占有的稀缺资源的确要比双井更多，双井只能占有到地段和楼盘上的优势，而朝青多了一个户型，也就是房地产的三项稀缺资源朝青都可以满足，但并不是说投资价值就优于双井，抛开楼盘自身属性，从单一商圈价值双井是明显高于朝青的，朝青虽有一线资源又有众多次新扎堆，但本质还属于朝阳东部的分流区域，双井是可以被国贸CBD甚至整个东城直接覆盖的，和朝青属于两类区域，只不过朝阳的发展是偏向于东北，国贸以南尤其是双井以南很难再有超级利好，

价格一直被压主要也是受南部的影响，所以才有了“价值洼地”的预期，买朝青是为了兼顾更大的面积，比如三居是刚性需求，这种条件为了不降级楼盘和地段属性退一步移到朝青方向是对的，反之面积非刚性需求，价值的优先级应该要优先双井。至于三居和两居的成长属性，同一地段三居的空间高于两居，一是天然的大面积优势，二是北京的市场导致，但这种预期仅限于在同一地段，而不是不同性质的地段。关于时间点及价格问题，

北京的稀缺房产从长期不存在任何价值风险，更不会一路成下跌趋势，市场出现回调反而是给了一个好的窗口期，具备进场条件尽快寻找合适的房源上车，这种窗口期一旦过了只能追高，后者的策略从方向性上虽然不存在风险，但相比于窗口期的底部会压缩利润空间，请参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，户型上的选择可参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

Q:提问:京总好！读了好多您的文章，理清了基本思路，想通过问答的形式整理一下自己的学习成果，也借此机会再向您请教。目前资金1000-1400，主要考虑安顿爸妈（房子宽敞、城市界面友好，配套方便），以及未来有一定升值空间。暂时不考虑学区,按照这个思路，在稍微靠近核心区的次新、板楼中挑选。目前有几个方向：1:海淀非学区次新的三居，如1400左右四季青郦城（马上要开通地铁）、1200左右学院路清枫华景园、中铁瀚庭（鹅厂新地标）；方案2:六里桥风荷曲苑，1350三居板楼，万年花城1000三居，考虑保留一定流动性；方案3:西城区信和嘉园/格调小区两居，但这里有学区，确实是牺牲了居住面积；

方案4:东城中海紫御公馆两居。整体上考虑5-10年后如果置换，三居可能是更主流的产品，海淀和丰台相对是活动比较熟悉的板块。这些地方感觉基本上都没有什么硬伤，除了万年花城相对弱势一些，其他地方产业/交通/医疗/公园都还不错。不知道是不是有我欠考虑的地方？如果这几个选择都还行，是不是选择一个户型方正没有硬伤的房子即可？感谢

A:回答:您好，这种选筹策略第一是效率不能拉到最高，第二是存在资源错配的情况，总价1000-1400六里桥的风荷曲苑就属于错配，万年花城虽然有丽泽辐射的价值，但1000往上总价越高面临的流动风险越严重，你的条件在海淀要往北靠，可以拿到核心位置主流三居，从地段楼盘户型都优于学院路，改善在选筹上不能只关注交通医疗等资源，这些不是最重要的，地段资源第一指的是效率，第二指的才是民生资源，交通医疗商超都属于民生资源，公园属于自然资源，将来具备大跃升的首先要有效率资源，其次才要有民生资源资源加上楼盘资源，唯有具备此类的项目才有大跃升的能力，

这些资源的等级对应的是将来房价的海拔，从这个角度做排序，你选筹的六里桥及玉泉营应该移到菜户营，海淀的四季青优于学院路，清河优于四季青，这是小板块的调整，如果把选筹的方向拉到全城，应该弃掉丰台移到东西海朝，这四个是效率资源最强的区，如果没有效率资源打底，其它资源再优质都会面临涨不动容易横的情况，你对丰台比较熟可以参考前些年的丽泽和科技园；你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。

近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。

2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。 3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，也不影响其金融价值，地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，

市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，

现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图