北京楼市：已大变：

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好;女儿西城集体户口，2027年上学，我这边在通州北关工作，有通州的购房资格，目前手里有195万作为房子首付款。针对后面的买房规划有以下几个方案：1. 抛弃西城学区，在通州购买中上学区的无电梯老破小，如武夷花园片区的月季园等，或者融御二手？优势是最近一年能住上自己的房子，孩子明年上幼儿园比较稳定，后面的压力相对比较小，缺点是学区相对于西城差别大，通州目前老破小和次新新盘价格分化严重，担心房子保值问题，融御户型和溢价是否过高，有无再涨的潜力。

2.上车新盘万科东庐，房子品牌和物业有保证，离地铁八百米，劣势房子25年底才能交房，目前不确定学区，如果在这住去西城上学单程要一个小时，后面也许会考虑把这房子租出去去西城租房，压力相对第一个方案大，这个板块属于通州北关的外溢板块，周边的二手房目前价格四万多，目前新盘价格五万八，是否已经提前透支了后面的涨幅潜力，资产是否保值或者有涨价的潜力。3.在朝阳买，做通州和西城的折中，这样孩子上学和我上班各半个小时？但是对于其他地区并不了解，想问星主是否有推荐这个价位的保值盘。辛苦星主帮助分析下情况。

A:回答:您好，1、通州的教育资源和西城没法比啊,学校的好坏不光是资质,生源和家长才是最重要的,从孩子上学的角度来讲，户口已经在西城，肯定是要首选西城的，无需再通过购买学位就可满足孩子读书的问题，当然要优先选择，从这个角度你的住房投资和上学就不需要结合到一起，就是说不管房子买到哪里，上学还是要首选西城的，如果房子太远上学和上班都不方便，可以在学校或取个中间位置租一个房子嘛; 2、关于通州的市场,在核心区不具备大涨的时候就不会存在外溢地区，这是楼市的铁律,只有当核心区出现人口红利，房价上涨才会出现外溢这一现象，通州目前或者说未来5年-10年是很难出现人口红利的，任何一个新城新区的房价都是由创造财富能力极强的产业驱动的，

没有产业这种驱动力，涨上来的价格都是虚价，可以理解为通州相当于强庄照顾的股票，短期容易暴涨暴跌，只有长期持有才会见到稳健的收益，在通州置业肯定是要首选核心位置的，外溢地区即便是没有溢价也要谨慎选择，有溢价的话看都不能看，至于市场分化的问题，好地段只要不是那种80年代，90年代的产品，像你提到的月季园也具备上涨条件，而融御长期不存在价值风险，但短期会存在流动风险，月季园不存在这两个问题，购买融御至少要做长持10年的计划，否则容易亏损，这个盘是好位置品质也可，通州的投资力度肉眼可见，

只是需要一些时间成长 3、选筹上如果取两点之间，常营是一个很合适的位置，再靠近内城区楼盘资源就不占优势了，北京新天地、柏林爱乐、万象新天这三个盘的保值性流通性都不错，通州需要做长持计划，买过来之后10年之内不要动，首选融御京贸这两个盘，你可以先到常营看看，距离你上班的地方很近，配套资源也不错，建议你参考星球精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、87#朝阳跑赢大盘选筹导图、05#选筹/北京购房安全边界图;祝顺利！

Q:提问:京总好，拜读了您的文章，受益匪浅。本人京籍有小孩明年25年入学，名下有2套房产，去掉所有贷款净值280w左右，手上现金250w，计划购买700-800万的改善型住房，主要考虑未来保值增值，其次书包。看中了几个板块，1）朝阳崔各庄（晓风印月、和光悦府的120平米功能3居），单价7.1万多，800万左右。硬伤是我老公通勤远，未来没有地铁规划。2）朱辛庄中海寰宇未来的115三居室，折扣后单价6.1万，下来700w出头 3）霍营的紫金书院，单价6.5万，111三居720w，书包是9年一贯制昌平人大附。

但户型不太好，很纠结。看京总的投资建议，基本都是优先考虑二手房，但是这个预算不太够上好品质的，担心老破小风险较大。若选择二手房，有哪些可以建议的？另外，不知道选新房是可以，以及我选出的几个新盘里，哪个更好？新房倾向紫金书院，这个盘能选择吗？或者短期先上朝阳或者清河占坑房，让孩子明年先上学。这一波房子下行估计2-3年，等2025~2026年再改善。

A:回答:您好，按照您提到的几个新项目，晓风印月和光悦府7万多的单价，这个价格可以买望京的北纬40度、国风北京、季景沁园、国风上观、首开知语城，朱辛庄中海寰宇的折后价是6万1，公园悦府的价格是6万以内，差不多在5万7到5万8就可以拿到很好的房源，同板块领秀C的价格是5万6左右，也能拿到很好的房源，紫金书院6万5，而新干线是5万5以下，也可以拿到很好的房源，增量房值不值买是要看同板块二手价的，二手市场是通过各种政策干预，卖家买家的长期博弈、楼盘的稀缺性最终形成的价格，这是真正的市场价，而新房是开发商自己定的价格，不管是5万买的还是6万买的，

将来再转手都会进入二手市场，房地产的金融属性大于居住属性，一旦你认为居住属性比金融属性重要大概率会买到价高货差的项目，从居住属性为了更好的体验可以承担溢价，但这种溢价一定是要先体现在地段上，而不是楼盘上，有价值的地段为了住的舒服选择价格高一点的好盘，可以通过长持来抹平溢价，而地段价值弱的或者说没有任何资源的就需要更长时间了，这也是为啥很多新房买过来就会亏，甚至有的地方还没交房就已经破发了，这个是微观市场，

其次宏观市场牛市和熊市的买法还不一样，如果不追求快进快出按照星球内的逻辑选筹，大致的方向是不会错的，不管是昌平还是朝阳，依上述提到的二手楼盘，把精力放在挑好户型好楼层好价格上，是相对比较稳妥的选择，关于置换的时机及选筹的策略建议您参阅星球内精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:星主，您好！拜读您文章有一段时日，现有以下几个问题请教:现状: 先生名下有一套朝阳区自住科学园2000年左右三居户型，90+平米，蝶形塔楼中的通透户型，在科学园算是稀缺户型，房源少，小区近期完成改造翻新加保温层，楼栋不多，两小花园，居住起来舒适，人文环境好，本人事业单位，在附近步行上班。家有两个小孩，均在附近朝阳的初中和小学。目前自住房子房贷200+万。在长沙有一套70年产权小公寓出租。先生名下有一个公司，目前无实质性运营，公司有自己和财务两人的月工资流水。

先生创业无果转为自由职业，下半年稍有好转，家庭年入今年没到100万，后续应该有些成长性。目前手头没什么余钱问题: 1. 想用目前的房产和（或）公司资源能够上车一套房子，目的保值增值，您觉得依据我们目前现有的状况这个想法是否可行，是否值得去做。2. 如果可行，您可否建议具体方案，包括银行的产品和具体操作方式。（附:自己两三年前自己操作过300不同银行信贷。最近各种中介吆喝贷款，觉得不那么靠谱。）

3. 如果2可行，房子的总价，首付，贷款额，还款方式之间如何权衡，才能在风险和杠杆之间平衡好自己生活的舒适度。4. 如果是纯粹投资的话，购买哪里的房子哪里的户型比较合适，既能保值也能增值？另外，如果附带考虑老二初中后能转入海淀，您觉得投资哪里合适，有推荐的小区和户型吗？5. 对于我们家庭总体的房产规划京总有什么建议呢？问题有点多，还望京总不吝赐教，非常感谢京总！

A:回答:您好，1、你的疑问可以聚焦为三个方面，一是金融，二是如何完成现有房产升级以达到保值增值性更强，最后是在一和二达到预期能否可以兼顾孩子教育。首先是关于金融方面,投资房产的亏赚，对应的是判断对错的结果，而杠杆高低会同时影响亏和赚的效率，判断是对的，高杠杆会增加将来房价上涨后的利润，相反判断是错的，高杠杆会放大亏损，低杠杆则会缩小亏损，在投资房产的过程，杠杆问题是不能前置的，正确的应该是先精算可使用的本金，然后通过月供推断出可以最大限度贷款额度，月供要考虑到不降低家庭生活质量的前提下，现在的市场不能按照过去压上全部家当高负债投资方式，

那个时候房价正处于高增长阶段，有一些投资者可能减少家庭开支，或者将自己的房产出租自己选择租一些品质低的房屋等等，这些都是基于房价处于高速增长，通过消费降级来更高的增加月供，以便房价完成上涨可以获得更高的利润，但现在的市场如果还以过去的这种方式投资，一旦房价停滞或者出现波动，会给高负债的投资者造成心理压力。所以123问题需要你们自己完成精算，而不是听中介在说什么，也不是看银行能给你们多少额度，现在各种贷款都比较宽松，只要具备一定的资产，或者信用良好一张信用卡就可以轻松过百，但实际能否去使用这些资金一是要看还款能力，二是计算利息这些资金给到我们能否创造更高的价值。关于贷款方面的问题建议你阅读星球会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用;

2、长沙的房子我不太了解，不敢给你具体的可操作方案，从这个城市的发展来看是没有核心产业的，过去房价的上涨基本上也是和棚改相关，这种阶段性利好消失房价也会停止上涨，如果在高峰期入手可能会出现下跌，结合北京科学院这套，如果你们的收入比较稳定，将来还具备增长的可能性，我觉得把这两套升级成一套品质稀缺的房子又能兼顾到孩子的教育方向上很好，学位瞄准海淀的话可以往北部看看，一是没有过高的学区溢价，二是靠近上地西二旗的产业园区，房价在将来的一段时期还会有不错的成长空间，参考星球会员文章海淀跑赢大盘选筹导图,第二梯队的项目可以结合自己的资金情况作为参考对象，祝顺利！

Q:提问:您好，具体问题如下，谢谢！基本情况：目前一套在朝阳安翔南里小两居，老破小，市值大约400w左右，剩余房贷50w一直出租；一套厂洼小区一居，约500w，作为海淀实验苏州街小学占坑房，老大五年级，老二今年9月份一年级；目前在离小学5公里外租房需求：考虑到俩孩子以后应该都在紫竹院学区上学，方便接送，而且原来的房子成长性也不好，想把上述2房卖掉，在学区附近买套3居室自住+保值，这个思路是否正确，附近有没有推荐的盘或其他建议，谢谢。

A:回答:您好，安翔南里置换升级方向很好，但如果要计划换到紫竹院附近在选筹上很亏，附近的次新3居全都在10以上，三居只能在老破小里面淘，那这个置换意义就不大了，参阅星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），符合将来市场主流趋势应该是把安翔南里出掉，孩子学位用完把厂洼的一居也要出掉，弃数量以二换一提高单产，一居室的海拔太低了，这类住宅在市区只能说属于财富型的房产，但不属于价值类的房产，财富房产和价值房产是有区别的，财富房产保值性好但升值性弱，价值房产是可以持续创造财富的，

造血功能强才属于价值房产，单独出掉安翔南里做投住分离也可，但在效率上不如二换一，因为你做一套升级新买入的盘还是个小户型，唯一的区别就是品质升级了。 2套接近1000万的标地能拿到很好资源的盘，近的板块田村的兰德华庭，乐府江南都是很好的项目，虽然田村不属于海淀的核心位置，但海淀的购买力可溢到这个板块，以目前的价格未来的成长空间还不错，可参考星球会员文章16#北京各区楼盘涨势收益分析，这个置换方案的效率是要优于你继续持有厂洼单独把安翔南里升级的，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。

近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，

也不影响其金融价值，地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，

但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图