摘要：最近被各种第四代住宅的信息刷爆屏了！文案、推广、海报、口播文稿、标准化、白皮书、建筑标准...感觉全网都在讲第四代住宅，小编查了一圈发现没有一条是关于第四代住宅百问百答的，今天小编就整理了一份（第四代住宅百问百答（置业顾问版））先行发布给大家参考一下后续在继续

最近被各种第四代住宅的信息刷爆屏了！文案、推广、海报、口播文稿、标准化、白皮书、建筑标准...感觉全网都在讲第四代住宅，小编查了一圈发现没有一条是关于第四代住宅百问百答的，今天小编就整理了一份（第四代住宅百问百答（置业顾问版））先行发布给大家参考一下后续在继续修订！

本篇第四代住宅百问百答将为你解答：

✅ 为什么说它是未来住宅的革命？
——垂直绿化、6米挑空露台、130%得房率，让城市人也能享受别墅级生活体验！

✅ 它和普通住宅到底有什么不同？
——从采光通风到智能化系统，全方位对比，让你一眼看懂核心优势！

✅ 政策支持吗？未来会降价吗？
——2025年纳入《好房子标准》，部分城市还有绿色建筑补贴，现在入手是机遇还是风险？

✅ 北方冬天怎么办？蚊虫多不多？隐私如何保障？
——真实案例解答，打消你的所有顾虑！

无论你是置业顾问/中介，还是甲方操盘总，这份百问百答都能给你带来业绩提升！如果觉得有用记得收藏哦！废话不多说看正文⬇️

一、基础概念篇

1、什么是第四代住宅？

答：简单说就是把四合院、别墅的花园搬到高楼上，每家都有私人小院，外墙长满绿植，真正实现“层层有街巷，户户有庭院”，像成都七一城市森林花园那样。

2.和普通电梯房有什么区别？

答：第三代电梯房像“鸟笼”，只能透过窗户看风景。四代宅给您三样东西：①6米挑空露台能种树 ②130%超高得房率 ③智能灌溉系统，住着就像空中别墅。

答：用垂直绿化技术让建筑变成“会呼吸的森林”，比如佛山南海区项目每户花园覆土50cm厚，能种4米高树木。

4.和绿色住宅是一回事吗？

答：绿色住宅侧重节能环保，四代宅更强调“把自然带回家”，比如客厅直接摸到树叶，还有节能玻璃。

5.核心目标是什么？

答：让城市人不用买别墅也能“推窗见绿”，同时改善城市空气质量。

6.第四代住宅是别墅的替代品吗？

答：是的！用一半价格享受市中心地段、电梯入户、24小时安保，还不用操心除草。

二、产品特征篇

7.主要设计特点有哪些？ 答：六大亮点：垂直森林外立面、6米挑高露台、三面采光、智能灌溉、人车分流、90%以上得房率。

8.空中庭院能干什么用？ 答：种菜养花（成都业主种出辣椒茄子）、儿童游乐区、阳光茶室，交付时配30种易活植物清单。

9.采光通风怎么保障？ 答：“品字形”布局三面采光，实测比普通住宅光照多2小时/天，风阻降低30%。

10.智能化系统包含哪些？ 答：标配手机控灌溉、太阳能灭蚊灯、暴雨自动排水，高端项目带土壤湿度监测。

11.结构安全性如何？ 答：航天级钢管桁架结构，荷载测试达国标1.5倍，汶川地震带项目安全运行8年。

三、发展里程碑

12.国内外典型案例有哪些？

答：国际有米兰垂直森林，国内看成都七一、南京招商金陵序、武汉中建壹品。

13.政策推进关键节点？

答：2017年住建部首次提及→2020年14城试点→2023年容积率奖励新政→2025年纳入《好房子标准》。（政策文件时间线）

14.技术突破有哪些？

答：轻量化覆土技术（50cm厚仅重1.2吨/㎡）、无梁体结构、AI灌溉系统。

四、产品优势篇

15.居住体验提升在哪？

答：客户张姐说：“早上被鸟叫醒，孩子在露台写作业，老人种菜不无聊，比别墅还舒服。”

16.对城市有什么好处？

答：1栋楼=2亩森林效果，北京试点项目PM2.5比周边低15%，夏季降温3℃。

17.为什么说性价比高？

答：买150㎡得195㎡使用面积，比同地段200㎡平层总价低__万，白赚个花园。

18.适合哪些人买？

答：二胎家庭（活动空间大）、养老需求（种花养鸟）、高端改善（比别墅省心）。

五、政策规范篇

19.花园面积怎么算产权？

答：分城市！长沙送使用权不计面积，郑州算一半，咱们项目按__政策执行。（出示政策文件）

20.会突然被叫停吗？

答：政府红头文件明确支持，本项目已取得《立体住宅试点批文》，可放心购买。（出示本地政策文件）

21.贷款和税费有优惠吗？

答：部分城市享绿色建筑补贴（如长沙利率下浮5%），具体可咨询合作银行。

六、发展动态篇

22.哪些城市买得到？

答：截至2024年，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份已在落地推进第四代住宅。这表明，许多城市都已经开始或计划建设第四代住宅项目。具体的城市包括但不限于重庆、福州、西安等地，这些城市在第四代住宅的开发和建设方面取得了显著进展。

23.未来会降价吗？

答：建材人工连年涨，南京项目三年涨45%。现在政策窗口期有折扣，下周调价。

24.发展方向是什么？

答：从“有绿化”到“会呼吸”：植物墙发电、雨水回收系统、社区共享农场。

七、生活场景篇

25.北方冬天怎么办？ 答：精选耐寒植物（如女贞），-15℃也能活，沈阳项目加装地暖式土壤保温层。

26.蚊虫多不多？ 答：三层防护：驱蚊植物+太阳能灭蚊灯+每月消杀，实测比一楼院子少50%蚊虫。

27.隐私怎么保障？ 答：奇偶层花园错位、磨砂玻璃隔断、物业24小时巡查，南京项目零投诉。

八、成本维护篇

28.物业费多少钱？ 答：比普通住宅高20%，但含绿植修剪、灌溉维护、高空清洁，省了请园丁的钱。

29.自己改造行不行？ 答：禁止封窗/拆排水，但可换铺装、加花箱、装秋千，物业提供20套方案任选。

30.植物养死了谁管？ 答：交付首年免费更换，后期物业50元/次换植服务，智能系统提醒浇水施肥。

九、销售说辞篇

31.客户说“太新颖不敢买”

话术：“20年前电梯房也被说危险，现在呢？政府敢推广就有保障，这是住建局批文...”

32.客户嫌贵

话术：“您算算这70㎡花园值多少钱？按周边地价折算白送__万，每天成本一杯奶茶钱。”

33.和别墅对比

话术：“同样500万，别墅在郊区得开车买菜，我们市中心电梯直达还能种菜养鱼。”

34担心采光遮挡（上层露台可能遮挡下层采光，影响居住舒适度）

话术：采用三面采光布局，避免垂直遮挡

话术：引入阳台挡板、景观外置设计，优化开窗位置

36.阳台能封闭吗？

问题：部分项目未封闭阳台，易受天气影响，且存在安全隐患。

答：强制封闭阳台并纳入建筑规范，提升安全性

十、其他综合性问题解答

1.第四代住宅适合哪些人群？ 答：对于追求高品质生活、注重居住环境和生活品质的人群较为合适，如改善型需求购房者、对自然景观有较高要求的人群等。

2.购买第四代住宅需要注意什么？ 答：需关注项目的规划审批情况、结构安全性、采光通风效果、绿化植物品种及维护成本、智能化系统的稳定性及实用性等方面。

3.第四代住宅的产权年限是多久？ 答：一般与普通住宅相同，多为 70 年产权。

4.第四代住宅的物业管理与普通住宅有何不同？ 答：因设施设备较为复杂，如空中花园的灌溉系统、智能化设备等，对物业管理的要求更高，物业需具备相应的技术和能力进行维护和管理。

5.第四代住宅在不同城市的推广情况如何？ 答：目前在多个城市都有试点和推广项目，如北京、重庆、成都、义乌等。

6.第四代住宅的容积率一般多少？ 答：与普通住宅相近，如众安锦上四季项目二期容积率约 2.2。

7.第四代住宅的层高是多少？ 答：一般与普通住宅相似，但部分地区有特殊设计，如众安锦上四季项目二期层高 3 米。

8.第四代住宅的车位配比如何？ 答：通常与当地规划要求和项目定位有关，如众安锦上四季项目二期机动车车位按每户 1.3 个配比。

9.第四代住宅的物业费大概多少？ 因项目而异，如众安锦上四季项目二期前期物业费 3.6 元 / 月・平方米。

10.第四代住宅的装修限制是什么？ 需遵守物业的装修管理规定，如众安锦上四季项目二期禁止变动建筑主体、承重结构，禁止拆改室内原有避雷设施等。

11.第四代住宅的教育资源如何？ 取决于项目周边的教育配套设施，如一些项目周边有幼儿园、小学、中学等教育资源。

12.第四代住宅的商业配套怎么样？ 若位于城市核心区域，周边商业配套相对完善；若在郊区或新兴区域，可能需要自身规划建设商业配套。

13.第四代住宅的医疗配套如何？ 同样取决于项目周边的医疗资源分布，部分项目周边有医院、社区卫生服务中心等。

14.第四代住宅的隔音效果好吗？ 在设计和材料选择上会考虑隔音因素，如采用隔声技术，如消声管道、电梯隔声膜等。

15.第四代住宅的智能化系统如何升级？ 一般由开发商或物业公司提供相应的升级服务，业主也可根据自身需求在一定范围内进行个性化升级。

16.第四代住宅的空中花园能否封闭？ 通常建议保持开放状态以发挥其绿化和景观功能，但部分项目可能允许业主根据需求进行封闭，需遵守物业相关规定。

17.第四代住宅的得房率如何计算？ 计算方式与普通住宅类似，但因空中花园等不计容或半计容面积的存在，其得房率相对较高。

18.第四代住宅的抗震性能如何？ 在建筑设计和结构计算时会考虑抗震因素，确保满足当地抗震设防要求。

19.第四代住宅的消防设计有什么特别之处？ 因空中花园等部位的存在，消防设计需特别考虑，如安装火灾检测报警系统及自动喷淋装置等。

20.第四代住宅的 water 辐射问题如何？ 一般不存在明显的 water 辐射问题，但在建筑材料选择和施工过程中会注重环保和安全。

21.第四代住宅的饮用水水质有保障吗？ 通常与当地市政供水系统相同，并在小区内设置相应的水质处理和保障设施，确保饮用水安全。

22.第四代住宅的雨水收集利用系统如何？ 部分项目会设置雨水收集利用系统，收集的雨水可用于空中花园的灌溉等，以提高水资源的利用率。

23.第四代住宅的夜景效果好吗？ 在建筑立面设计上注重光影效果，通过合理的形状和材料选择，可打造出美观的夜景效果。

24.第四代住宅的外立面清洁如何维护？ 可采用定期清洗、使用易清洁材料等方式进行维护，部分项目可能由物业负责外立面的清洁工作。

25.第四代住宅的宠物饲养是否方便？ 因拥有较大的空中花园和公共空间，为宠物饲养提供了更多的活动场地，相对普通住宅更方便。

来源：房产多壹点