北京楼市：致四环内房主，别乱卖乱买

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，目前情况新源里95年2居，楼龄，户型在周围算优质的。孩子目前清朝三年级，初中大概率就本校直升了。中考看情况。现在有考虑置换三居。几个问题想向您请教：1，置换时机，因为孩子大概率还有六年学要上，有点纠结，是等小升初以后，还是中考后再说。想听听您的建议。置换以后，距离肯定就远了，孩子上学就没有现在方便了。 2，关于置换方向(区域，楼盘)的建议，因为要考虑孩子上学距离，目前主要考虑望京，酒仙桥，东坝三个区域。总价800以内的话，看下来也就望京的塔楼(鹿港嘉苑的复式？)酒仙桥的卡布奇诺，或者东坝（首开常青藤或者奥林匹亚匹克花园），

此外，加上最近还观察到大山子的银枫家园，朝阳公园附近(四环边)也有几个楼盘，燕沙后和东润枫景(略超预算)。以上对比下来，从保值增值角度，您更建议哪个？能否帮忙排下序。另外，关于银枫家园想跟您再多请教一下，这个小区除了区位交通生活配套外，是否还有其他硬伤，目前相对低价，后续保值增值方面是否也会比较弱一点。目前总体感觉三居这个预算可选空间比较有限。大两居方面(可优化户型)京总如有建议，也希望能一并赐教。多谢京总。

A:回答:您好，新源里换到您描述的这些项目，比如鹿港嘉苑复式、卡布奇诺、东坝的常青藤、奥林匹克花园、银枫嘉园、东润风景，除了东坝的两个项目，其它称不上有效置换，按照排序可以优先考虑东坝的常青藤、奥林匹克花园，挑选最好的小区最好的户型最好的楼层，其次是鹿港嘉园，虽然楼盘自身资源差了点，但好处是还处于望京，东坝的优势是概念大，二手价格低，有新盘加一级市场的流量，居住体验不错的二手容易被这些因素阶段性拉高，但是呢东坝的上限可能比较低，朝阳如果单论楼盘自身属性是严重缺乏稀缺性的，朝阳的供地范围太大了，只有同时兼顾地段、楼盘、户型三项稀缺资源，金融属性才可持续，

否则涨幅都是基于市场情绪、或者板块阶段性的热点，这也是东坝的二手为啥会出现阶段性上涨的主要原因，因为将来大面积的新房供应会慢慢把这些无地段优势的老房子淹没，而新房买入时必产生溢价，中短期区域不成熟，规划兑现延后，流通到二手市场再交易极大可能会掉价，也就是说朝阳将来的市场分化会更严重，包括好房子的定义，这些都会影响无地段优势楼盘的最终价值。至于银枫家园，价格低只能保证跌不动，但并不会代表会上涨，房价的上涨是区域资源决定的。建议你认真阅读星球精华栏文章03#置换实操论,抄底与逃顶，

从有效置换的角度，持仓新源里做仓位的调整，800以内的预算即保留在朝阳内城区，还能扩大居住面积，第一考虑的区域应该是朝阳大悦城的华纺易城和青年汇佳园，这两个盘120平以上的三居挂牌价已经很接近800了，可以认真去淘一淘在售的房源，这种置换方向虽然是从原有的仓位往外移了，但从区域楼盘户型三种属性均属于升级，至于孩子上学的距离问题只能做取舍了，如果靠近三源里附近只能压缩面积为2居，比如望京，这个思路也属于有效置换。关于置换时机请参考星球精华栏文章03，现在的阶段进场有更多的房源供你选择，还有价格上的优势，祝顺利！

Q:提问:京总好。本人现在面临一个住房的重大抉择，想听听您的意见。目前只持有一套树村即将交付的新房，大概可以变现4000左右。中期内（3-6年），因为孩子上学，所以没有特别固定的居住需求，就随着学校租房即可，而且目前持有的这个五居室对我们一家三口来说有点儿过大（其中一间屋至今还没想好怎么用）。这笔变现后，按照可实现的金融理财（3-5%，这个大概率可以实现，您就当一个假设基础就好）也能实现财务自由，这对我们两口子的生活算是个巨大变化和改善。我的问题是，考虑到中期后还是要买一套比较好品质的纯自住房（规矩的四居室，南北通透，面积200左右），

地段范围以中轴线/北二环延长线/西四环延长线/百望山围成的范围为选择（因为生活圈子和亲属都在中关村清华这边，对东部基本不考虑），那么您对下次的购买目标有什么建议（比如是橡树湾这种已有社区，或者等最近几年上地这边的新房），操作时点是尽快平移买入，还是今后几年观望择机？或者从大方向上，卖掉现在这套就不合适（房子地段品质户型都很好，就是几年都没居住需求，而且对于总资产持仓来说太集中，有点儿高攀不起）。想的可能比较细又有遗漏，请京总指点，谢谢。

A:回答:您好，关于置换的理解建议参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，如果是圆明天颂的话没必要，仅是居住上多了一个房间，或者是中短期用不上，重置的成本太高了，置换除了满足居住属性以外，更重要的是价值层面的替换，将无效资产变为有效资产，这是置换的核心，一切置换不围绕增长与效率去做调整，除了再次增加摩擦成本没有任何意义，圆明天颂将来必然稀缺，位置楼盘户型都可，这种项目从周期上一定是要长持的，至少要8年左右为一个周期，

没有更好的项目替换，一旦卖了将来再买回来就比较难了，其次大户型不是缺点反而是优点，这种户型正是海淀将来的主流户型，越往后越吃香，请参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），最后所提到的变现后做理财无法抵御通胀，一旦房价上涨购买力就瞬间下降，北京好的项目从大的方向没有任何问题，价格也远远没有触顶，从价值层面无需担心风险问题，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。

近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，也不影响其金融价值，地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，

大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，

尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:房总好，目前广外一套九几年社区两居，价格下跌后应该600出头成交，无贷款，手里200现金，原计划再入手一套300出头小一居出租+保值，看了您再其他回答里的内容改变思路，方案调整为出手现在这套两居，置换1000左右次新，孩子在附近上学，周边1000左右好一点的小区貌似只能换两居，由于现在差价变大，是不是也可以再等一等手里这套价格起来差价变小，同时再攒点钱尽量直接换三居一步到位？

A:回答:您好，对于大动作置换的，尤其是涉及到地段、楼盘、户型三项资源全部升级的，不要太贪卖货价，要贪买进价与买进的质量，按照您的描述等卖出的价格回涨之后，加再积累一部分资金到位后启动置换，这两个条件其中第一个一旦达到，就意味着您要置换的目标楼盘也会出现上涨，广外九几年的老社区与次新这两种产品线，不可能出现老社区独涨，次新不涨的现象，如果等老社区涨上去，您的购房预算增加了，

但可能购买力也下降了，原本是计划一次性到位买个三居，有很大的可能性等购买时还会面临压缩面积的选择，最好是先以1000买一个两居，虽然两居在效率上不如三居，但同样的资源基本可以保持一致的涨幅，等有条件可以再扩大面积，这种策略不会被动，也不会面临购买力下降的问题，建议您认真参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图