摘要：昨天有个老板微信找我，“撑不住了，信用贷款拿不到，资产该抵的都抵了，实在不行帮我融套房套点钱吧？”

昨天有个老板微信找我，“撑不住了，信用贷款拿不到，资产该抵的都抵了，实在不行帮我融套房套点钱吧？”

我直接回他：“别搞了吧，滚雪球。”

这几年，企业一方面因消费萎缩营收下滑，一方面账期越来越长，应收难收，导致普遍缺钱。大多数老板使出浑身解数，融资似乎不怎么顺利：

①银行债权融资艰难

营收下滑，应收账款难收，资产负债比过高，销贷比过高，还有不少网贷小贷，各种疑难杂症，银行很难给放款，虽然他们也很想放。

②股权融资艰难

资本比谁都聪明，这个市场环境，钱都在观望。况且更扎心的是，一般的小企业股权根本不值钱，他们也看不上。

那怎么办？很多企业老板生意放在这里，总不能坐以待毙，刚好在很多中介的推波助澜之下，选择了融房套钱。【房子，商铺，写字楼等】

今天我们聊聊企业主融房套钱的真相，为什么劝你别做。

融房套钱到底是什么？

简单说，就是中介帮缺钱的老板买资产（住宅、商铺、写字楼），然后用这房子去银行抵押贷款（小部分情况为按揭），利用银行内部评估价和实际市场成交价的差价来套钱。

举个例子：

房子实际成交价：700万

银行内部评估价：1100万

贷款到手：990万（7成抵押+2成信贷）

各种费用：150万（房源差价、垫资费、税费、服务费等）

最终套出：140万

这就是他们宣传的：又拿房又拿钱，赢麻了

但他们没宣传：为了100万，要背1000万的债

超贷套钱空间从何而来？

无非两个方面：把实际成交价打下来，让评估价涨上去：

①房地产中介虚构假买家不断出价压价+利用平台制造虚假成交价，散播焦虑，引起市场恐慌；

②利用银行评估价更新速度滞后性，叠加线下人情世故，综合拉高20%-30%

一压一抬，空间就出来了。

如下图所示：在一个健康的市场环境下，评估价永远滞后于市场价。

【图片随便画的，仅代表趋势走向，不代表实际价格】

评估价是有一整套完整评估体系的，基本是通过以下几个方面进行评估：①通过历史成交数据，去掉最低价最高价，综合调整估值；②通过租售比推测合理价值，应用在没有多少成交数据的情况；③银行或评估机构内部评估系统模型；④市场预期情况。

看懂了融房套钱之后，为什么劝你别做！？

①真正的好资产轮得到自己吗？凭什么？能让你捡漏的，多半有问题。

②到手100万，背债1000万，是否值得？是否有其他更具性价比的融资替代方案？

③背债1000万，还要承担资产继续下跌风险，到拐点止跌了吗？你说呢？亏上加亏的未来是否能力挽狂澜？再跌20%扛得住吗？

④有没有可能在操作过程中，银行内部评估价已经调整到没有超贷空间，变成了纯背债？有没有可能有人设局故意让你技术性背债？只为了帮业主资产出清，当接盘侠？

⑤未来续贷怎么办？资不抵债的现实如何面对？因为资产下跌，银行抽贷断贷，把企业抽死的例子不在少数吧？

⑥灰色地带，是否有考虑骗贷风险？

⑦房地产中介费赚一道，房源差价赚一道，垫资环节赚一道，再技术性拖个几天，再赚一道，放款后贷款中介费再赚一道，套出来的钱甚至没他们赚得多。

⑧作为一个企业主，你手上资产还不够多？没有发现现在卖家都是孙子，买家都持币观望，在市场上横着走？

⑨刚好需要学位？自己做个特大号信封✉️，什么学校进不去？

⑩笋盘刚好为了投资升值？那你更别开玩笑了

………………

融资道路千万条，尽量别走这条！

除非是真的优质不良，除非刚好能作为办公场地，员工宿舍，生产车间……

否则别碰！

企业缺钱能理解，但别病急乱投医，更别让自己从缺钱变成背债，甚至帮信。

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来源：房子的梦想