摘要：早在两周以前，运河八子其中三块05、06和08地块的规划就已经公示了。

前几天跑了一天运河商务区，给大家讲讲运河3号地的一些实地踩盘感受。

早在两周以前，运河八子其中三块05、06和08地块的规划就已经公示了。

紧接着就是各路自媒体的解读，当然也包括我们。

只是因为我们的粉丝关注这个项目的很多，运河3号地足够优质。

但是这3号地也并不全是优点，当然也有一些不足和未来可能面临的问题。

客观测评一下运河3号地。

地块优势

位置和资源占有是其最大优势。运河商务区，以城市副中心交通枢纽为界南北情景完全不同。

北边已经足够成熟，烟火气很浓厚，居住密度也比较大，但是城市界面参差不齐，看起来也稍微有一些拥挤。

南侧就是运河八子所在的区域，是规划先行。

起步建设没几年，城市界面非常干净，都是新建住宅和待建工地。

并且路基本上都已经修通，未来等运河3号地建成入住的时候，整个板块城市界面会有一个更大提升。

资源占有上，运河3号地拥有头排的运河景观资源，毫无疑问这放在整个北京都是非常稀缺的。

未来也很难再有新地块在资源占有上超过它。

交通枢纽是价值放大镜。4条地铁，2条城际铁路，1条市郊铁路，15条公交线路对周边社区的出行效率提升很大。

6号线和即将开通的22号线是大多数关注运河3号地的买家主要考虑因素。

这也意味着运河3号地的客户来源范围很大。

一定程度也保证了将来二手房的流通性和保值性。

城市副中心的未来是成长性的关键。过去十年每年千亿的投入是城市副中心疯狂打基础的十年，未来十年才是副中心全面开花结果的十年。

放眼全北京来看，哪个区域哪个板块能没有点规划，很多地方的规划需要拿很长的时间来换空间。

但对于城市副中心和亦庄而言，我们是坚决看好的，这也像我们团队长期看好北京楼市的底层逻辑一致。

我们始终相信核心城市核心资产在未来是最安全的，运河3号地长期来看是属于优质资产的。

周边不利因素

短期内生活配套是短板。城市副中心交通枢纽地上的TOD商业短期内没戏，看施工进度也才刚刚开始。

周边几个小区也都没有底商，小板块内未来日常生活必备购物需求还是要往北去成熟居住区满足。

我们在地块和几个小区周边转了半天，找个小卖部都很难。

不过这些大家倒是不用担心，只要社区入住了，各种业态的小商业就都有了。

临河的3块地存在道路噪音影响。08、10、11地块紧挨着紫运西路，在路边待了一会儿，双向四车道虽然车不多，但是车速都很快，对临河那排楼的底层来讲，可能存在一些噪音影响。

高压线是大家多虑了

之前有博主说过高压线的事儿，我们现场特意关注了一下，这块的高压线已经入地了。

运河公园里确实有一个高压线塔，但那仅仅是一个塔而已，并没有高压线，上面的线是固定塔的接地拉线。

所以担心有高压线影响的朋友们，可以放下心了。

一个项目两种购买逻辑

已经报规的05、06、08地块的规划我们之前已经写过了，感兴趣的朋友可以参考这篇别人都不敢说，通州运河3号地就值7万/平。

今天再来聊聊产品分布。

05、06地块还是通州市场目前主流产品线，90-120平米的三四居，主打刚需、刚改，均价大约在5.8-6万/平。

相较于通州其他同价段在售项目，比如朝棠揽阅（小窝返现6-10万）、云璟揽阅（小窝返现6-10万）、花溪云锦（小窝返现6-10万）等在位置上优势很明显。

城市副中心的未来也和这个项目未来的价值高度绑定。

前面说过的地铁6号线和22号线的运载换乘能力也是其他盘无法超越的。

当然其他和居住相关的配套未来也应该不会差。

假如未来开盘价格就在5.8-6万之间，必须是通州买房首选。

08地块130-250平的大平层产品，集规划优势和景观资源为一体，定位高端改善。

临河的3栋楼预计在7万/平上下，不临河的3栋大约在6.3-6.5万/平。

同一地块不同楼栋的价格拉的比较大。

开发商自己看来，运河的景观资源值得比后排楼栋贵5000-7000元/平。

这一点我很赞同，运河景观的稀缺性值得这个价。

买这几栋楼就是买一个资源占有，通州金字塔尖、考虑自住的买房群体应该重点关注，一线河景豪宅只有住着才能体现出它的价值。

当然如果大家想象不到住在运河3号地临河那3栋楼未来是一个什么样的感受；

强烈建议大家参观一下北侧不远处运河湾临河的那6栋楼的景观视野。

你未来的家视野居住体验感比那几栋还要好很多。

最后播报一下运河3号地的最新进度；

市场上流传的户型图基本上大差不差，但是大家最终还是以官方发布的为准。

售楼处和样板间已经做的差不多了，正在进行最后收尾工作；

预计会在下周六日同步开放，样板间做了3个，108平三居、122平四居和200平大平层。

来源：偷偷摸鱼的粽子球