摘要：2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项重大调整。新政自8月26日起正式施行，首夜便引发市场强烈反响，部分区域售楼处灯火通明，购房者连夜

2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项重大调整。新政自8月26日起正式施行，首夜便引发市场强烈反响，部分区域售楼处灯火通明，购房者连夜咨询签约，二手房市场咨询量激增，上海楼市迎来久违的“政策热浪”。

一、政策核心：外环外不限购，单身群体迎利好

此次新政最受瞩目的调整集中在限购政策上。根据通知，符合条件的家庭在外环外（上海行政区域中环线以外的郊区）购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。这里的“符合条件家庭”涵盖两类：一是沪籍居民家庭；二是在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非沪籍居民家庭。这意味着，无论是本地户籍还是稳定就业的外地群体，只要满足社保或个税年限要求，均可在外环外区域自由购房，彻底打破此前套数限制。

与此同时，成年单身人士的购房政策迎来重大突破。新政明确，沪籍成年单身居民、外省市户籍成年单身居民在上海购买商品住房时，将分别按照沪籍居民家庭、外省市户籍居民家庭执行住房限购政策。以闵行区为例，此前非沪籍单身人士需满足5年社保条件且仅能购买1套住房，新政后若社保满1年，即可在外环外区域不限套数购房，政策红利直接惠及大量年轻职场人群。

二、首夜市场：售楼处“不熄灯”，中介咨询量翻倍

新政发布当晚，上海楼市迅速进入“活跃模式”。在青浦区赵巷板块的华发虹桥四季营销中心，尽管是工作日夜晚，但销售中心灯火通明，销售人员通过电视屏幕滚动播放新政解读短视频，并推出“不熄灯”服务以吸引客户。据现场销售人员透露，新政发布后电话咨询量激增，“中午政策刚出，下午就有客户预约晚上看房，预计周末客流高峰将到来”。

类似场景在闵行春申、宝山杨行等外环外区域同步上演。太平洋房屋春申板块总监李云表示，新政首日其门店二手房成交环比上周增长14.8%，新增客户环比增长40.1%，“两组刚需客户连夜签约，均选择400万—500万元的学区房，看重地铁和学区属性”。上海链家监测数据也显示，新政落地首日二手房客户咨询量较前一日上涨14.5%，安居客平台新房找房量中，外环外板块如颛桥、嘉定新城、康桥等占据热度榜前十。

二手房市场同样活跃。位于松江泗泾的保利翡丽公馆，一套挂牌半年未成交的房源，房东在新政发布后将挂牌价上调5000元/平方米，但同时表示“若买家诚意可谈降价”。中介门店负责人王先生坦言：“新政后咨询量翻倍，但卖家普遍理性，希望尽快促成交易，暂未出现大面积涨价。”

三、政策深意：激活外环外，促进职住平衡

此次新政的出台，本质上是上海对市场供需关系的精准回应。根据中指研究院数据，2025年1—7月上海新建商品住宅成交中，外环外占比超60%；二手房成交中，外环外占比约51%。外环外区域不仅是上海楼市的“成交主力”，更是产业布局密集、职住需求旺盛的板块。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，外环外不限购政策将直接释放两大需求：一是本地居民的改善性需求，如置换更大户型或为老人购置养老房；二是新市民的刚需，如产业园区白领、引进人才等。以临港新片区为例，此前非沪籍人才购房需连续缴纳3年社保，新政后若满足1年社保条件，即可在外环外自由购房，政策门槛大幅降低。

对于单身群体，新政的“视同家庭”政策则被视为吸引人才的重要举措。严跃进分析：“上海作为国际化大都市，单身青年占比高，此前限购政策限制了他们的购房能力。新政后，单身人士购房资格与家庭一致，既满足职住平衡需求，也增强了城市对年轻人才的吸引力。”

四、购房者心态：从观望到行动，成本降低是关键

新政对购房者最直接的吸引力在于成本下降。以公积金政策为例，新政支持“又提又贷”，即购房者提取公积金支付首付款后，不影响贷款额度计算。以500万元房价、首付比例15%计算，首付款为75万元，若提取公积金30万元，实际需筹集资金仅45万元，且公积金贷款额度不受影响，大幅降低资金压力。

商业贷款方面，新政取消首套与二套房贷利率区分。以200万元贷款、30年期等额本息计算，此前二套房贷利率可能达4.5%，月供约10134元；新政后若按首套房利率3.5%计算，月供降至8981元，每月减少1153元，总利息减少41.5万元。对于改善型购房者，这一调整显著降低了换房成本。

购房者王力的案例颇具代表性。作为沪籍单身青年，他此前因限购政策无法购房，新政后立即联系中介预约看房：“一直等政策落地，现在终于有资格了，周末准备去几个意向楼盘看看。”二孩家庭主妇唐丽萍则计划置换大户型：“孩子大了，80平方米的房子不够住，新政后二套房贷成本降低，现在出手更划算。”

五、市场展望：金九银十或成色十足，长期仍需观察

业内普遍认为，此次新政将显著激活上海楼市。严跃进预测：“政策出台恰逢金九银十传统销售季，叠加此前市场积累的刚需和改善需求，预计三季度成交量将环比上升20%—30%。”中指研究院也指出，外环外不限购政策将加速库存去化，尤其是总价400万—600万元的刚需房源，可能迎来新一轮成交高峰。

然而，市场长期走势仍需观察。一方面，政策效果需时间消化，部分购房者可能持观望态度；另一方面，全球经济形势、国内货币政策等外部因素仍存在不确定性。但可以肯定的是，此次新政通过精准施策，既回应了市场诉求，也为全国楼市调控提供了“上海样本”——在坚持“房住不炒”底线的同时，通过动态调整政策工具，实现市场平稳健康发展。

结语

上海楼市新政首夜的“连夜看房”现象，既是政策利好的直接反馈，也是市场信心回暖的信号。从外环外不限购到单身群体政策突破，从公积金“又提又贷”到房贷利率统一，此次新政通过“组合拳”方式，精准解决了购房者的痛点。随着金九银十的到来，上海楼市或将迎来新一轮活跃期，而这场由政策引发的市场变局，也将为全国房地产市场的止跌回稳注入强劲动力。

来源：沙堆上筑梦的建造者