摘要：南宁人早晨的仪式感，是一碗冒着酸笋味儿的“老友粉”。热气里，老友二字不仅是味觉记忆，更是城市性格——热络、抱团、讲情分。

一、楔子：从“老友粉”到“老友议事会”

南宁人早晨的仪式感，是一碗冒着酸笋味儿的“老友粉”。热气里，老友二字不仅是味觉记忆，更是城市性格——热络、抱团、讲情分。

2019 年起，这份性格被写进政策：南宁市在全区率先孵化“老友议事会”，让老旧小区居民像“煮粉”一样围炉议事——先放料（诉求），再滚汤（协商），最后出锅（共识）。现在，厦门的“20%自主扩容”配方递到案板，南宁能否煮出一锅新的城市味道？

二、家底盘点：南宁“老破小”的三张底牌

体量牌

全市 2000 年以前建成老旧小区 911 个、4915 栋、1025 万㎡，涉及 11.39 万户，相当于一座中等县城的人口。

结构牌

砖混预制板占 6 成，抗震、保温、防水“三不达标”；无电梯楼栋 82%，60 岁以上老人占常住 28%，老龄化高于全区均值 7 个百分点。

资本牌

住宅专项维修资金结余 31 亿元，公积金个贷率 78%（尚有余量），政府已建“加梯补贴池” 1.2 亿元/年，可撬动商贷贴息。

一句话：楼老、人多、钱够，缺的是点燃共识的火星。

三、厦门公式×南宁参数：20%扩容的本地化演算

表格

四、流程再造：从“老友议事”到“拿到新证”只需七步

动议：老友议事会发起“扩容倡议书”，3 天完成楼道签名。

测绘：市勘测院无人机倾斜摄影，2 小时生成三维模型。

方案：设计单位在“老友议事厅”驻场 48 小时，居民扫码实时批注。

审查：住建、自然资源、消防三部门联合下沉小区，现场办公 1 天。

筹资：公积金中心设“快闪柜台”，当场办理提取+贷款预审批。

施工：EPC 总包+居民监理“双钥匙”，进度上墙，电梯先行。

登记：新增面积写入不动产证，可上市、可继承，同步生成数字孪生二维码。

五、情景剧：荣和新城 17 栋的 90 天变形记

背景：1998 年建成，8 层砖混，一梯四户，无电梯，老年人占 40%。

• Day1：老友议事会 9 名代表，平均年龄 64 岁，用 1 碗螺蛳粉时间说服顶层户。

• Day7：方案公示，外挑 1.5 m 钢结构阳台 + 1 部外挂电梯，每户扩容 8%。

• Day30：公积金提取 210 万，商贷 180 万，每户一次性出资 4.5 万。

• Day90：竣工，房价从 7800 → 9500 元/㎡，顶层住户把 80 后婚房改 3 房。

彩蛋：原来闲置的屋顶被改建成“老友篮球场”，晚上灯一亮，隔壁楼都来蹭场子。

六、风险沙盘：把“可能疼的点”提前编号

岩溶地质：南宁地下多溶洞，桩基需做地质雷达，单方成本 +200 元。

回南天：外墙保温若用 EPS 板易鼓包，改为 4 cm 真空绝热板 + 透气构造。

风貌区：三街两巷、中山路骑楼段，扩容需报市文保中心，审批 +30 天。

学区焦虑：青秀区名校板块扩容后生源激增，教育局已预留“校园腾挪计划”。

消防：8 层以上需增设封闭楼梯间，可用“外挂钢结构+防火卷帘”解决。

七、政策补丁：让“老友议事会”长出牙齿

• 《南宁市老旧小区自主更新指导意见（征求意见稿）》计划 2025 年 10 月出台，核心条款：

– 老友议事会可备案为“临时业主组织”，行使业主大会职能；

– 同意率达不到 2/3 时，可申请“异议调解中心”司法调解；

– 扩容部分免收城市基础设施配套费，契税降至 1%。

• 青秀区试点“更新保险”：由人保财险南宁分公司推出，施工延期、质量缺陷均可理赔，保费 0.2%/年。

八、时间轴：三条并行世界线

2024 Q4：兴宁区 3 个非文保小区率先“20%试点”，老友议事会直播带看“样板间”。

2025-2026：五象新区（原邕宁）地铁沿线 12 个小区整体更新，形成“TOD+老友社区”示范带。

2027-2030：全市累计 300 个小区完成自主更新，老旧小区房价指数跑平全市均值，真正兑现“留人、留记忆、留烟火气”。

九、后记：把“城市更新”翻译成南宁话

在南宁，“老友”不是形容词，是动词——一起把日子过好。

当 20% 的扩容面积被写进红本，当电梯门在 2 秒内合上，当屋顶篮球场的灯光照亮 22:30 的夜空，人们才会真正相信：

城市更新不是“他们来改”，而是“我们一起整”。

就像那一碗老友粉，酸笋还是酸笋，粉还是粉，但加了一勺热汤，味道就再也不同。

来源：师徒木林1一点号