摘要：2025 年上半年，中国资本市场一个板块表现尤其亮眼，那就是消费基础设施REITs。这个以商业地产为核心底层资产的创新金融产品，不仅以 35% 的综合收益率领跑全市场，更以其独特的制度设计和经济价值，成为连接资本市场与实体经济的重要纽带。

观察 OBSERVATION

REITs

商业地产长期运营力成关键。

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2025 年上半年，中国资本市场一个板块表现尤其亮眼，那就是消费基础设施REITs。这个以商业地产为核心底层资产的创新金融产品，不仅以 35% 的综合收益率领跑全市场，更以其独特的制度设计和经济价值，成为连接资本市场与实体经济的重要纽带。

事实上，从政策红利的持续释放到底层资产的优质表现，从单只产品的增长到行业生态的逐步完善，消费基础设施 REITs 的崛起绝非偶然，而是经济结构转型、资本市场深化改革与居民消费共同作用的必然结果。

PART.01

消费基础设施REITs板块

综合收益率超35%

7 月 28 日，中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会及深圳证券交易所受理，这一消息再次将市场目光聚焦于消费基础设施 REITs 领域。该项目以苏州相城天虹购物中心为底层资产，通过优化消费场景、提升便民服务的运营策略，精准响应了国家扩内需、惠民生、促消费的政策导向。

回溯 2025 年上半年，消费基础设施 REITs 的市场表现可用 "一骑绝尘" 来形容。全板块实现 35% 的综合收益率，大幅领先于同期股票、债券等主流资产类别。其中，嘉实物美消费 REIT 表现尤为抢眼，涨幅突破 50%，成为投资者追捧的焦点。值得注意的是，截至 6 月 26 日，全市场已上市的 9 只消费基础设施 REITs 产品，自成立以来的涨幅均超过 30%，这一数据不仅体现了资本市场对其投资价值的高度认可，更反映出市场对消费领域长期发展前景的坚定信心。

从规模维度看，9 只产品合计基金规模约 226 亿元，涵盖了华夏华润商业 REIT、中金印力消费 REIT、易方达华威农贸市场 REIT、华安百联消费 REIT 等多个标杆产品。

这些产品虽聚焦于消费基础设施领域，但细分方向各有侧重：既有服务城市核心商圈的购物中心类 REITs，如华夏华润商业 REIT、华安百联消费 REIT；也有扎根社区民生的农贸市场类产品，如易方达华威农贸市场 REIT；还有专注于奥特莱斯等特色商业形态的华夏首创奥莱 REIT。产品类型的多元化，不仅丰富了投资者的选择，更体现了消费基础设施 REITs 对不同消费场景的覆盖能力。

市场的火热表现背后，是资金对资产价值的重新发现。作为成熟 REITs 市场最主要的类型之一，消费基础设施 REITs 具有资产规模大、市场化程度高的特点，能够有效衔接消费增长与资本回报。在经济转型升级的背景下，消费作为经济增长第一动力的地位日益凸显，而消费基础设施 REITs 则成为投资者分享消费升级红利的重要载体。

PART.02

政策持续加码助推

商业地产REITs扩容

毫无疑问，消费基础设施 REITs 的爆发式增长，离不开政策层面的持续赋能。2024 年发布的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着我国基础设施 REITs 正式进入常态化发行新阶段。就在同一年，市场完成了 7 只消费 REITs 的发行，创下年度发行数量新高，政策红利的释放效应初步显现。

2024 年底的中央经济工作会议，将 "大力提振消费、全方位扩大国内需求" 列为 2025 年经济工作的首要任务，为消费基础设施 REITs 的发展奠定了战略基调。随后，一系列刺激消费的配套政策陆续出台，形成了 "促消费、稳增长" 的政策合力。2025 年发布的《提振消费专项行动方案》更是明确提出，"支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金"，从国家政策层面为消费基础设施 REITs 的发展提供了明确导向。

在政策落地层面，监管部门的创新举措进一步降低了消费 REITs 的发行门槛、加快了上市节奏。在项目审批环节，针对消费基础设施 REITs 开辟的 "绿色通道"，通过简化流程、并联审批等方式，大幅缩短了项目从申报到上市的时间。以华夏华润商业 REIT 为例，其从申报到获批仅用了传统流程一半的时间，高效的审批效率让优质资产能够更快对接资本市场。

税收政策的支持则从成本端提升了产品的吸引力。针对消费基础设施 REITs 项目给予的税收优惠，涵盖了资产转让、运营管理等多个环节，有效降低了项目的整体运营成本。

政策的持续加码，不仅激发了市场主体的参与热情，更构建了有利于消费 REITs 发展的制度环境。从最初的试点探索到如今的常态化发行，政策的 "指挥棒" 作用清晰可见。

通过引导社会资本参与消费基础设施建设和运营，既缓解了地方政府和企业的资金压力，又为居民提供了更优质的消费场景，最终形成 "资本投入-设施升级-消费增长-资本增值" 的良性循环。

PART.03

从扩容到提质底层

资产运营力凸显

如果说政策是消费基础设施 REITs 发展的 "外部推力"，那么优质的底层资产则是其持续走强的 "内在根基"。从已上市的 9 只产品来看，消费基础设施 REITs 的底层资产普遍具有区位优势显著、运营能力突出、现金流稳定等特点，这些特质共同构筑了产品的价值护城河。

核心城市与核心商圈的区位优势是消费 REITs 底层资产的首要特征。这些资产大多位于直辖市、省会城市及经济发达的二线城市的核心商圈，或人口密集的成熟社区，具有极高的稀缺性和不可复制性。以华安百联消费 REIT 为例，其底层资产上海百联又一城购物中心，地处上海五角场核心商圈，周边环绕复旦大学、同济大学等多所高校，聚集了大量写字楼和居民区，交通网络四通八达，为购物中心带来了稳定且多元化的人流量，即使在消费市场波动时期，也能保持较强的抗风险能力。

华夏华润商业 REIT 的底层资产同样体现了这一特点。其持有的商业项目多位于一线城市核心地段，出租率常年稳定在 99%左右。2024 年四个季度的出租率分别为 99.2%、99.0%、99.3%、99.0%，2025 年一季度和二季度更是维持在 99.1% 和 99.0% 的高位。高出租率不仅反映了资产的稀缺性，更体现了核心区位对品牌商户的吸引力。

长期运营培育的稳定客群与品牌影响力，是消费基础设施资产的另一核心优势。核心商圈的商业地产项目往往经过多年的运营积累，形成了稳定的客户群体和鲜明的品牌定位。例如，华夏大悦城商业 REIT 依托大悦城品牌在年轻消费群体中的影响力，通过持续的业态调整和主题活动，培养了大量忠实消费者。财务数据显示，该 REIT 2024 年可供分配金额为 4474 万元，年化现金分派率 4.12%；2025 年上半年可供分配金额达 4540 万元，年化现金分派率 3.48%，稳定的派息能力印证了其运营的可持续性。

从财务表现来看，消费基础设施 REITs 的底层资产展现出较强的盈利能力和现金流稳定性。2024 年，嘉实物美消费 REIT 实现净利 2728 万元，2025 年一季度和二季度净利分别为 821 万元、1731 万元；华夏金茂商业 REIT 2024 年可供分配金额 2433 万元，年化现金分派率 4.41%，2025 年上半年可供分配金额 263 万元，年化现金分派率 4.00%。这些数据表明，即使在经济环境复杂多变的情况下，优质消费基础设施资产依然能够保持稳健的财务表现。

特别值得注意的是易方达华威农贸市场 REIT，作为聚焦民生消费场景的特色产品，其 2024 年年化现金分派率高达 11.76%，2025 年上半年虽有所回落，但仍达 6.67%，显著高于市场平均水平。这一数据背后，是农贸市场作为刚性消费场景的独特优势 —— 无论经济周期如何波动，居民对生鲜食品的消费需求始终稳定，这种 "抗周期" 特性使其成为消费 REITs 中的特殊存在。

消费基础设施 REITs 的价值不仅体现在静态的资产质量上，更体现在其作为资本循环工具的动态优化能力。华夏华润商业 REIT 的二次扩募计划，无疑是这一能力的最佳实践，为行业发展提供了重要参考。

继成功收购昆山万象汇后，华夏华润商业 REIT 于 2025 年 7 月 8 日宣布，计划购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个优质项目。这一扩募动作具有多重战略意义：从地域布局来看，实现了从一线城市向强二线城市、省会城市及区域中心城市的战略下沉，既降低了对单一市场的依赖，又抓住了二三线城市消费升级的红利；从资产整合来看，通过 REITs 平台实现了优质商业资产的证券化，提升了资产的流动性和配置效率。

此次扩募的深层意义，在于验证了 REITs 作为开发商资本循环工具的有效性。传统模式下，商业地产开发商往往面临 "重资产、长周期、高负债" 的困境，而 REITs 通过将存量资产证券化，能够快速回收资金，用于新项目开发，形成 "开发 - 运营 - 证券化 - 再开发" 的良性循环。华夏华润商业 REIT 的实践表明，消费基础设施 REITs 不仅是投资者的优质标的，更是房企转型轻资产运营的重要路径。

PART.04

年内市场规模有望突破300亿

商业地产长期运营力成关键

展望 2025 年下半年及未来，消费基础设施 REITs 的发展前景依然广阔。从政策层面看，"大力提振消费" 作为经济工作的首要任务，相关支持政策有望持续出台，为消费 REITs 提供更有利的制度环境。随着审批流程的进一步优化和税收优惠的延续，预计年内将有更多消费基础设施项目通过 REITs 实现证券化，市场规模有望突破 300 亿元。

从资产供给来看，消费基础设施领域存在大量优质存量资产待挖掘。除了已上市的购物中心、农贸市场外，社区商业中心、特色商业街、文旅消费综合体等资产类型，均具备发行 REITs 的潜力。这些资产的加入，将进一步丰富消费 REITs 的产品矩阵，满足不同投资者的风险偏好需求。

从投资需求来看，随着居民财富管理意识的提升和低利率环境的持续，市场对稳定收益类资产的需求日益旺盛。消费基础设施 REITs 兼具 "不动产的保值属性" 和 "证券的流动性优势"，能够为投资者提供稳定的现金分红和资产增值机会，有望成为保险资金、社保基金等长期资金的配置重点。

当然，消费基础设施 REITs 的发展也面临一些挑战：如何平衡短期收益与长期运营的关系、如何应对消费业态快速迭代带来的资产价值波动、如何建立更科学的估值体系等，都是行业需要持续探索的问题。但从总体来看，在政策支持、资产质量、市场需求等多重因素的共同作用下，消费基础设施 REITs 有望保持高景气度，成为连接资本与消费的重要桥梁。

总体而言，消费基础设施 REITs 在 2025 年的崛起，不仅是资本市场的一次产品创新成功实践，更是中国经济向 "消费驱动" 转型的信号。从苏州相城天虹购物中心的项目受理，到华夏华润商业 REIT 的扩募布局；从 35% 的板块收益率，到 99% 的出租率；从政策的顶层设计，到资产的底层运营，消费基础设施 REITs 的每一步发展，都折射出中国消费市场的潜力。

来源：中购联