摘要：这两年，在上海郊区一片哀嚎的楼市里，改善型置业是一抹不容忽视的亮点：一方面是受制于施行十多年的7090政策从有到无，自然形成了物以稀为贵的供需不对等；另一方面，从去年的“929沪七条”至今，针对刚需的降门槛、降成本、降首付之后仍然效果有限，相反——只有中产家庭

前几周写了郊区改善的话题，关注及讨论者众，看来这是一个同时触打B和C两端的话题，所以今天想把上次未尽或克制的话“说说清楚”。

在上海楼市放开了7090政策之后，也在“刚需刺激不起来”的楼市当下，既然都想着改善群体的荷包，那就要先强健自己的脑包。

一、郊区改善，一个“上有天花板”的箱体

这两年，在上海郊区一片哀嚎的楼市里，改善型置业是一抹不容忽视的亮点：一方面是受制于施行十多年的7090政策从有到无，自然形成了物以稀为贵的供需不对等；另一方面，从去年的“929沪七条”至今，针对刚需的降门槛、降成本、降首付之后仍然效果有限，相反——只有中产家庭有钱（至少有待售房源）有需求，两种客群谁更现实可期？

答案不言自明。

再下沉到以郊区为前缀的改善市场及客群研究中，“原地置换”的属性也在支持郊区转型上马改善型产品：有半径的生活圈和朋友圈、从小到大的在地情结、三代同堂的居住传统，郊区楼市的突围瞄准改善型产品也就不足为怪了。

问题是，在郊区改善的这个“大”字当头里，事实验证至今也非“瞎子赚钱”的统一行情，居然也存在着TA卖得掉而TA卖不掉的分化，“贵是因为大”但大到什么程度就成为了冰火两重天的分界线。

就像之前在视频中所谈及的，“90㎡如何放大到180㎡”？

是不是同比例把各个功能区间放大一倍即可？当然不，这不仅涉及到面积在空间中的裁剪，即所谓的——该大的一定要大，该小的必须要小！

1、卧室可以袋鼠化，把阳台、卫生间、衣帽间甚至局部书房功能一站式；

2、女主人更看重的厨房和卫生间，在放大的原则下如何舒适如何兼容；

3、针对“90㎡三房的最小一间不能放床”，卧室的私密排序大于客厅公区。

上述都是建立在一个面积段内部的加减法，回到命题的本身：180㎡的依据从何而来？这或许是建立在“大”字之下的学问，不仅是总价还有空间裁剪之下的“上座率”，所以上一篇相关文章的标题是【郊区改善并非越大越好】。

大的张扬，首先触碰到总价：总价两个字的背后，不仅是客群多少/意愿强弱/竞争红蓝，更重要的普世命题就是：我拿得出1000万，陡然发现路“从一条生出了三条”，可以买大户型、可以换类别墅、还可以“空间换时间”升级进市区，这心猿意马之下，为改善而做大户型却可能把手中的大户型客户拱手让人？！

郊区改善，大要有尺度，更要有依据。

二、大户型和大平层，不止是面积差异

近期，上海郊区楼市在“改善型置业整体正确”的基础之下，140㎡就行&180㎡就难的现象代沟，这40㎡的差距除了上一段落言及的客群、购买意愿、选择面、产品形态、地段跃升之外，不可忽视一个本质话题：大户型和大平层有什么区别？想必很多从业者也至今囫囵吞枣李代桃僵吧！

有必要降维科普一下：

首先，在定义和核心区别方面。

大户型：以面积为核心标准，通常指建筑面积≥140㎡的住宅（不同城市标准略有差异），涵盖平层、复式、别墅等多种形态，不限制楼层或功能分区。

大平层：以空间形态为核心，指单层面积≥180㎡的平层住宅（无楼梯连接上下层），强调“扁平化别墅”设计，需满足“一层一户”或“套房级功能区”配置。

其次是内部的关键差异对比，用一个表格来“对煞”。

再者，他们不是绝对割裂，也存在联系。

大平层是属于大户型的一种特殊形式。

所有大平层都是大户型，但并非所有大户型都是大平层：一个180平米的复式楼是大户型，但不是大平层；而一个180平米的所有功能在一层的房子，既是大户型，也是大平层。

选择的关键：如果您需要的是房间数量多，能满足几代人各自独立居住，那么您找的是大户型（它可能是复式或别墅）；如果您追求的是开阔的视野、现代简约的设计、高效便捷的单层生活体验，那么您应该寻找的是大平层。

综上，大户型是“大”，大平层是“豪”。

大户型的相对“大”只要解决了内部空间面积增加的分布合理就行了，属于户型内部矛盾可以内部解决；一旦叫了大平层或者产品冲着大平层而去，那就是由内而外的全面升级，是从户型到公区的内外兼修、是从私密到舒适的全面考量、是从产品力到整盘形象的跨越迭代，根本上就是面对的两种客群了。

三、追溯郊区大平层，当时成功≠今天还能成功

在今天的营销端口，存在着混淆或者故意混淆两者的差别，或是希望在成本升级可控的基础上进行营销迭代，说白了就是“想把大户型卖出大平层的价格”，特别是在郊区市场，可能客群屯于见识或认知，有时候就被这样蒙混过关了。

站在今天本文的观点立场，就是“就算大户型只能卖出大户型的价格”，也要慎重在郊区的改善市场做大平层，这种成本的投入可能遭遇边际成本递减、也可能反而导致目标客群变心，结合产品参数到时候会面临（建筑形态排布层面的）“纯也不是&混也不是”，TA和“高层+低密”的高低配不是一个逻辑。

回顾郊区做大平层的前世今生，首先是事出有因：是市区外溢和7090政策的双重作用力之下，中产的“城里的人想到城外去”；其次是因地制宜，在当时郊区配套稀松的背景下，用建设或引入一家酒店的方式来解决中高端服务型需求（包括餐饮、社交、娱乐、社交、运动），剩余的开门七件事就和这个客户群“都有私家车”结合起来，一如电商和快递的组合架空了实体商业。所不同的是：电商是用低价笼络人心，大平层是用“外国人都住郊区”来安抚了那些在市区豪宅和郊区别墅之间的夹缝人群。

所以，跳出来翻老黄历，比如差不多15年前在上海青浦的两大平层首发地，是都卖完了么&是都涨价了，但归根到底大平层到底是市场进化的产物，还是7090一刀切之下的绥靖？是郊区需要大平层，还是大平层必须选择郊区？

但正所谓此一时彼一时，当时对郊区大平层的认识在今天也已经迭代了。

因为客户心思变了：

1、当时的市区客户愿意出城来时间换空间，这两年知道市区最安全；

2、当时的外来人口选择“上班在市区&居住在郊区”，夯实了郊区人气；

3、当时的老城居民，有原地→去新城→去市区的三级改善，但需要环境烘托。

但今天市区和郊区是割裂的，在彼此收入预期收紧之后，“城里的不想到城外去”除非变成有天有地，“城外的想到城里来但数量极少”，或许大平层会消耗掉这部分仅有的购买力。

城里和城外，两个购房圈：稳住在地客户，或是双方都在努力的工作重心。

所以，今天的郊区改善是面向郊区客户的，所以不能奢望照搬当年的逻辑。

郊区改善，本来就是一个小众市场，如何升级要遵循总价第一的倒推逻辑，但郊区特别是老城区的楼市是一个彻底封闭型市场，“内循环”不是口号，TA实实在在来到了现实面前。

特别是近期在“好房子建筑标准提级”的风起云涌之下，上海楼市的整体开发水平与当年已不可同日而语，对于公区的全面重视之下，大户型不是非豪宅化一条路的，所以大平层的冒险并不值得。

凡事就怕走极端，凡事就怕一窝蜂而上，但不怕死的大有人在。

来源：黄欣伟