摘要：近日，商业地产企业2025年中期财报陆续披露完毕。作为内地商场开发和运营的引领者，一众港资企业这些年始终以傲人的单店业绩、精细的运营吸引着行业人士的关注；而中国内地商场连锁开发和运营企业经过大约20年的历练，也逐步迎头赶上，甚至涌现出如华润、龙湖、万达、新城等

聚焦内地核心商圈：港资三巨头2025中报暗藏商业地产新动向

近日，商业地产企业2025年中期财报陆续披露完毕。作为内地商场开发和运营的引领者，一众港资企业这些年始终以傲人的单店业绩、精细的运营吸引着行业人士的关注；而中国内地商场连锁开发和运营企业经过大约20年的历练，也逐步迎头赶上，甚至涌现出如华润、龙湖、万达、新城等头部公司，在重构内地实体消费版图的同时，也不断巩固行业地位和品牌影响力。

基于此，铱星云商推出商业地产企业2025年中期财报盘点系列文章，着重梳理其投资物业尤其零售商场的业绩、运营及未来计划，看看这些行业“优等生”2025年上半年表现如何，后续又将如何规划以适应新周期的发展。值得一提的是，在梳理财报内容时，我们也或可窥见物业所在城市的商业地产市场发展动向如租金、物业出租率等数据走势。

由于某些港资企业如恒隆、太古等在财报中较为翔实地披露了旗下各项目运营，以及公司未来投资计划，囿于篇幅，铱星云商将港资商业地产企业财报盘点分为上、下两篇。本文为港资商业地产企业2025年中期财报盘点上篇，包括香港置地、恒隆地产、太古地产等三家公司（以财报披露时间先后排序）。

香港置地

聚焦香港“未来中環”和上海“西岸中環”，近三年内地开业6大商场

香港置地于近期公布的2025年中期业绩公告显示，截至2025年6月30日止六个月，公司股东应占基础利润为2.97亿美元；扣除中国内地“建造出售”业务拨备后，基础利润为3.2亿美元，同比增长11%；受香港写字楼租金下降及置地广场（LANDMARK）持续翻新影响，香港地区收益贡献减少；资本循环金额达13亿美元【含与香港交易所的标志性交易：香港中环康乐广场8号交易广场一期部分写字楼楼层及特定零售空间的交易，涉及金额63亿港元（折合8.1亿美元）】，完成2027年目标（40亿美元）的33%；集团财务状况稳健，净负债减少2亿美元或3%至49.2亿美元。

香港置地CEO史米高（Michael Smith）表示，尽管今年下半年地缘政治不确定性可能持续存在，但集团仍坚定致力于实现《2035战略愿景》。资本循环仍是优先事项，以降低净负债并提升投资能力，目前多项重要举措正在推进中。集团亦聚焦于香港‘未来中環’（Tomorrow’s CENTRAL）及上海‘西岸金融城’（Westbund Central）两大核心组合项目的顺利实施。

主要投资物业运营

办公楼：截至2025年6月底，集团办公楼承诺空置率降至6.9%（2024年底为7.1%），显著低于中环甲级写字楼市场整体11.8%的空置率；实际空置率为7.5%。不过，受租金回调影响，办公楼平均租金降至每平方英尺95港元（去年同期为每平方英尺103港元）。

零售（置地广场）：受改造工程导致的租户调整影响，置地广场零售收益贡献临时下降，目前33%的可出租面积处于翻新中；租户销售额较去年同期小幅下降，但超高净值客群表现稳健，顶级客户消费增长8%；平均零售租金为每平方英尺220港元（去年同期为每平方英尺206港元）。

办公楼：物业组合基本实现满租，截至今年6月底整体空置率为2.0%，承诺空置率仅1.2%；平均租金增至每平方英尺11.4新元（去年同期为每平方英尺11.1新元）。

零售（“中环系”奢侈品购物中心）：收益较去年同期下降，主要因澳门市场整体零售额低于历史水平，导致租金贡献减少。据铱星云商不完全统计，目前香港置地在中国内地及澳门运营的“中环系”奢侈品购物中心有四座：北京王府中環、西岸中環（首期）、南京JLC金陵中环及澳门壹号广场。

改造及投资项目进展计划

香港“未来中環”项目改造工程进展顺利，预计2025年下半年将开设两家新的奢侈品零售旗舰店，以及多个新品牌与新概念门店，届时将初步展现置地广场的全新面貌，以及集团所打造的奢侈品零售未来形态。

置地广场，图源：企业官网

上海西岸金融城旗舰项目（西岸中環）最新阶段预计从2025年下半年开始分阶段竣工。其中，西岸金融城住宅一期已成功推出，入住率超90%；2025年底前将逐步开放额外176套租赁公寓；总建筑面积7.8万平方米的四栋写字楼正逐步交付租户；1万平米零售空间已在运营，另有2.7万平方米零售空间正在招租，重点引入当代时尚及生活方式类品牌。

2025年4月30日，香港置地持有50%股权、总面积4.4万平方米，定位为轻奢型购物中心的南京JLC金陵中環已试营业，零售预租签约率超80%，正式开业仪式定于今年9月举行。

2025年6月27日，由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投联合打造的上海鑫耀光环live二期开业，与项目一期“光里”街区组成10万方的徐汇西大型全时段玩新文娱运动生活中心。

上海鑫耀·光环Live，来源：项目官微

综合官方及网络消息，香港置地与招商蛇口共同打造的重庆渝北光环花园城、南京光环花园城均计划于今年开业，其中，前者已官宣9月26日开业；后者开业时间则在2025年12月；而由香港置地与传化集团联合开发的杭州光环梦中心开业时间预计为2026年。

中环系两大项目重庆中环万象城和苏州中环开业时间或将在2027年；而旗舰商业项目上海西岸中环部分零售空间已开业，整体将于2028年前分阶段竣工。

恒隆地产

继续加码内地，“未来一两年杭州是重中之重”

恒隆地产2025年上半年总收入49.68亿港元，同比下跌19%，主要由于物业销售收入下跌87%至港币1.61亿元；整体营业溢利为32.55亿港元，同比下降5%。由于2025年香港和内地消费放缓和办公楼需求持续疲弱，物业租赁收入和营业溢利分别为46.78亿港元和33.46亿港元，同比均下跌3%。由于旗下酒店组合扩张，收入增加84%至1.29亿港元，扣除资产折旧后的营业亏损上升至3400万港元。

主要投资物业运营

截至2025年6月30日止六个月，公司整体租赁收入46.78亿港元，同比下跌3%。其中，内地物业组合租赁收入按人民币和港币计值为29.41亿元和31.90亿港元，分别同比下跌1%和2%；香港租赁收入14.88亿港元，同比下跌4%，营业溢利11.70亿港元，同比减少4%。

商场组合整体收入持续稳定，10座商场总租金收入为人民币24.12亿元，同比基本持平。恒隆地产在财报中表示，旗下大部分商场录得收入增长，只有天津恒隆广场、武汉恒隆广场，以及沈阳市府恒隆广场因受同业的进取定价及宣传攻势影响，录得销售租金下跌。同时，恒隆地产认为，由于日新月异的零售市场格局和消费者习惯转变，公司秉持以客为尊的营运策略，持续优化各商场品牌组合。因此，旗下内地物业组合于2025年开始不再将商场组合划分为「高端」及「次高端」类别。

武汉恒隆广场及沈阳市府恒隆广场的租金及销售额均大跌30%以上，显示出项目所在商圈面临激烈竞争格局。通过品牌优化、会员服务及市场营销，武汉恒隆广场期末出租率取得上升；而沈阳市府恒隆广场今年持续实施多项转型策略，包括引入更丰富时尚生活和潮流时装及运动品牌，并增加餐饮选择，期末出租率下降幅度收窄。

办公楼整体收入为5.28亿元，较去年同期下跌5%，跌幅主要由于租出率下降和租金下调所致。恒隆地产指出，上海恒隆广场甲级办公楼租金下调幅度占整体降幅82%，原因是租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑，改变了甲级办公楼市场生态。

可以发现，恒隆地产旗下内地五个城市的办公楼出租率一年内均在下降，其中上海恒隆广场降幅最大，达5个百分点，使得2025年上半年租赁收入下降7%，更带动内地办公楼租金收入下降5%。恒隆地产认为，上海恒隆广场两座甲级办公楼租金下降原因是上海市内办公楼供应过剩和市场租金受压。

2025年上半年，恒隆地产在香港市场收入14.88亿港元，同比下跌4%；营业溢利11.70亿港元，同比减少4%。其中，零售物业收入8.74亿港元，同比下降7%，而租户销售额下跌2%；办公楼收入5.02亿港元，同比下跌1%；住宅及服务式寓所业务收入1.12亿港元，同比增加11%。

财报显示，恒隆地产在香港的零售物业分为两类，一类是位于主要商业及旅游区组合零售物业，此类收入下滑较多，达9%，期末出租率95%；另一类是社区购物商场组合则相对坚稳，下滑幅度为5%，期末出租率为94%。

恒隆地产香港办公物业以属地划分，其中，香港岛办公楼组合收入持平，且出租率上升1个百分点至83%；但九龙办公楼组合租出率下跌3个百分点至93%，收入亦下降3%。

投资物业进展计划

截至2025年上半年，恒隆地产供出租及待售的物业发展项目总值分别为261.37亿港元和81.18亿港元，包括位于无锡、杭州、上海及沈阳的内地项目，以及香港的重建项目。

内地市场上，无锡恒隆广场第二期发展项目包括无锡恒隆府（住宅）、无锡锡喆寓（公寓）和希尔顿格芮精选，整个第二期预计于2025年下半年起分阶段落成。无锡恒隆府将于2025年第三季度开始预售，酒店则计划于2025年下半年开业。

作为高端商业综合项目，杭州恒隆广场包括一座购物中心、五幢甲级办公楼及杭州文华东方酒店。项目于2025年7月取得竣工证明书。酒店预计于2026年下半年开业，届时将提供194间高级客房及套房。项目其余部分则计划于2025年下半年起分阶段落成。

值得注意的是，恒隆地产行政总裁卢韦柏在业绩会上表示，“未来一两年杭州是重中之重”。据悉，杭州恒隆广场商场部分将于2026年年中开幕，目前预租率已超80%。而于今年7月预租的杭州百货大楼4.2万平米物业预计将于2029年成型。据卢韦柏介绍，新租用的物业不单是项目体量增加40%，也把原本的沿街展示面从90米增加到290米。

杭州恒隆广场，图源：企业微信号

为配合上海静安区的持续城市更新，恒隆地产展开了上海恒隆广场扩建项目，兴建一座约3080平方米、楼高三层的零售及餐饮中心，其地库将连接现有购物商场。该项目预计于2026年竣工。

如今的上海恒隆广场

上海恒隆广场扩建项目效果图，该扩建部分已于2025年6月封顶，预计2026年下半年开业，并将与上海恒隆广场无缝衔接

恒隆地产表示，沈阳市府恒隆广场余下占地4.4万平方米的综合发展项目，暂时改建为城市公园，以提升社区福祉，同时观望市况作长期部署。该用地将为家庭和访客提供充满动感的休憩空间，活化周边环境，并刺激客流量。

太古地产

内地8大项目筹备中，广州聚龙湾太古里首期年底开业

太古地产发布2025年中期业绩公告显示，2025年上半年，太古地产总收入为87.23亿港元，同比增长19.84%。公司股东应占基本溢利44.20亿港元，同比增加15%；股东应占经常性基本溢利同比减少4.20%至34.20亿港元。主要是香港办公楼租金收入下降等因素所致。

其中，物业投资收入65.76亿港元，同比下降2.24%；物业买卖收入17.06亿港元，同比增长1838.64%；酒店收入4.41亿港元，同比下降4.96%。

主营业务运营

截至2025年8月1日，太古地产已实施投资总额约670亿港元（其中香港市场为110亿港元、中国内地为460亿港元、住宅物业买卖项目为100亿港元）。

已落实的重点项目包括香港海德园、皇后大道东269号、英皇道983-987A号和滨海街16-94号及曼谷无线电路等住宅项目；西安太古里以零售为主导的综合发展项目、三亚太古里、位于上海的陆家嘴太古源及前滩的综合发展项目（前滩太古里扩建项目）、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号的太古汇扩展部分，以及位于香港船坞里8号及英皇道1067号作办公楼及其他商业用途的项目。

尚未落实的项目包括更多位于中国内地一线及新兴一线城市（包括北京和深圳在内）以零售为主导的综合发展项目，目标使中国内地的总楼面面积增加一倍（截至2025年上半年，已落成96.62万平方米）；同时进一步扩充香港的太古广场和太古坊，以及更多在香港、中国内地、迈阿密和东南亚的住宅物业买卖项目。

2025年6月，太古地产以约5.49亿美元的价格出售Brickell City Centre购物中心75%股权及停车位和某些共享设施的全部权益，并完成出售Brickell City Centre一幅超高层办公楼地块，涉及总建筑面积约150万平方呎，出售价格约为2.1亿美元。7月，太古地产还出售了位于迈阿密Brickell的North Squared用地，出售价格约为0.45亿美元。

太古地产称，集团将在下半年寻找其他机会剥离更多非核心资产，这些动作可帮助集团回流资金，并投入到更重要的拓展计划中。

截至2025年上半年，太古地产应占物业组合的总楼面面积约3900万平方呎（约合362.32万平方米）。其中，约有3340万平方呎（约合310.3万平方米）是投资物业及酒店，包括已落成投资物业及酒店约2380万平方呎（约合221.11万平方米），及发展中或持作未来发展的投资物业约960万平方呎（约合89.19万平方米）。

在香港，集团应占投资物业及酒店组合约1450万平方呎（约合134.71万平方米），主要包括甲级办公楼和零售物业、酒店、服务式住宅及其他高尚住宅物业。

在中国内地，该公司在北京、广州、成都、上海、西安及三亚的优越地段持有11个大型商业发展项目的权益。该等发展项目全部落成后，预计将提供应占总楼面面积约1890万平方呎（约合175.59万平方米）［其中1040万平方呎（约合96.62万平方米）已落成］。

集团在香港及中国内地以外的投资物业组合原包括美国迈阿密Brickell City Centre项目的购物中心及停车位，该等物业已于2025年6月完成出售。

截至2025年6月30日，太古地产应占租金收入中，香港占比55%，中国内地占比42%，美国及其他地区占比3%；而在已落成投资物业总楼面面积中，香港市场占比58%，中国内地占比42%，美国及其他地区已清零。

香港办公楼：截至2025年6月30日，太古地产香港在营办公楼包括太古广场、太古坊-港岛东中心和太古坊一座、太古坊-太古坊二座、太古坊-其他办公楼及其他物业，总面积约1000万平方呎（约合92.9万平方米），集团香港办公楼物业综合出租率88%，应占总租金收入26亿港元。约有84.5%的现有租户租约将在2027年及以后到期。

太古地产表示，在宏观经济持续不明朗的情况下，预期办公楼需求仍相对低迷，但其观察到来自潜在和现有租户的查询有所增加。资本市场前景改善或将成为推动办公楼需求上升的催化剂。

香港零售物业：截至2025年6月30日，太古地产香港在营零售物业包括太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓和其他物业，总面积约320万平方呎（约合29.73万平方米）。2025年上半年，来自集团香港零售物业的应占租金收入12.63亿港元，同比下跌2%。截至期末，集团在营的香港零售物业出租率约100%，约有63.7%的租户租约将在2027年及以后到期。但租户零售额涨跌不均，其中，太古广场购物商场和太古城中心的零售销售额分别上升1%和2%，东荟城名店仓则下跌3%。而太古地产预计，2025年上半年香港市场整体临时估计零售销售额下跌3%。可见，太古地产运营的零售商场运营状况好于大市。

截至2025年6月30日，太古地产中国内地物业组合楼面面积共3020万平方呎（约280.6万平方米），其中集团应占权益为1890万平方呎（约175.59万平方米）。已落成物业共1400万平方呎（约130.1万平方米），包括北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里、广州汇坊及其它物业；其余1620万平方呎（约150.5万平方米）正在发展中，包括北京三里屯太古里瑜舍改造的零售项目、以办公楼为主导的综合发展项目北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号（广州太古汇商场扩展部分）等。

2025年上半年，来自中国内地投资物业的应占租金收入总额为30.73亿港元，同比持平。

太古地产在中国内地已落成零售物业总楼面面积合共为780万平方呎（72.46万平方米），包括其持有100%权益的北京三里屯太古里、成都太古里和广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇及各分别持有50%权益的北京颐堤港、上海的兴业太古汇和前滩太古里，其中集团应占权益为620万平方呎（57.6万平方米）。

2025年上半年，来自中国内地零售物业的应占租金收入总额轻微上升至26.22亿港元。撇除人民币币值变动，应占租金收入总额上升1%。财报显示，得益于客流持续增加，政府放宽中国内地免签证入境和增值税退税等政策，以及公布进一步的提振经济措施，太古地产在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上升1%，优于市场总体表现，亦较2019年同期高出70%。财报显示，太古地产在内地的零售物业约有54.6%的现有租户租约将在2027年及以后到期。

各项目具体运营表现如下表所示。

具体到单个项目上半年运营，太古地产指出，北京三里屯太古里销售额及租金双双上升，是由于项目南区和西区因品牌定位升级以及新旗舰店和快闪店开业而带来强劲客流量所致。此外，免签入境和退税相关政策放宽，以及附近包括工人体育场、三里屯酒吧街和地铁线路等的开放，都支撑了增长的势头。同时，作为日益巩固的时尚零售目的地，北区现正进行租户组合优化及改造工程，预计今年年底完工。毗邻北区的原瑜舍酒店正在重新改造成为全球旗舰店的新零售地标。

成都太古里主力旗舰店持续翻新及升级，继续巩固其作为高端购物和休闲地标的地位。

成都太古里

由于客户外游上升，广州太古汇持续进行租户组合优化。2024年8月收购的天河路387号物业与太古汇购物商场相连，目前正进行设计开发工作，将翻新成为太古汇的新增高级零售部分，预计装修改造工程将于2027年起完成。

尽管受大型结构和改造工程影响，上海兴业太古汇租户组合持续优化，2025年上半年虽租金收入下跌6%，但零售销售额上升14%，是太古地产旗下6大项目中销售额表现最突出的商场。

上海兴业太古汇实景图，图源：企业官网

上海前滩太古里上半年虽然租金下跌10%，但零售销售额稳步增长4%，因此出租率坚挺。

太古地产表示，在政府于2025年初推出的一系列扩大刺激消费方案以及科技创新吸引投资的政策推动下，预计中国内地零售市场将逐渐加速发展，零售商对中长期前景保持谨慎乐观。但在生活时尚、休闲和体育等多个领域均展现出新消费需求的潜力，相信集团旗下商场保持多样化优质品牌组合的重要性。同时，预期中国奢侈品消费者数量将持续增加。

2025年下半年，预期市场对零售楼面的需求将保持审慎，但也需分城市看待。如对具有高潜力和体验式消费的核心区域如北京、成都和上海等集团营运城市的优质楼面需求将会持续。在广州，市场对奢侈品牌楼面的需求将会维持。总体而言，预计来自体育和休闲品牌的需求将会上升。

太古地产中国内地已落成办公楼物业组合总楼面面积合共为420万平方呎（39.02万平方米），包括集团持有97%权益的广州太古汇及各分别持有50%权益的北京颐堤港（北京太古坊一部分）及上海兴业太古汇。其中集团应占权益为290万平方呎（26.94万平方米）。2025年上半年，来自中国内地办公楼物业的应占租金收入总额下跌3%至4.12亿港元。撇除人民币币值变动影响，集团应占租金收入总额亦下跌3%。财报显示，太古地产在内地的办公楼物业约有75.4%的现有租户租约将在2027年及以后到期。

各物业具体运营表现如下表所示。

太古地产认为，由于经济前景持续不明朗，北京、上海和广州的办公楼需求依然疲弱。其中，广州及上海空置率高企是由于供应新增；而在北京，尽管新增供应有限，市场对办公楼的需求仍疲弱。

太古地产预计，广州和上海由于新增供应和需求疲弱将导致办公楼空置率上升；北京由于新增供应有限，疲弱的需求或会有所缓解。

此外，太古地产在广州太古汇文华东方酒店、成都太古里博舍及上海兴业太古汇镛舍拥有不等数量的服务式住宅单位。2025年上半年，服务式住宅业绩各有差异。2025年6月30日，广州文华东方酒店、成都博舍和上海镛舍的入住率分别为79%、43%及82%。其表示，下半年，服务式住宅的业绩将会保持平稳。

投资物业发展计划及进展

财报显示，目前，太古地产未完工的投资项目包括北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、上海陆家嘴太古源、广州聚龙湾项目、广州天河路387号物业等7个。

可以看出，太古地产稳扎稳打，在继有的7大项目基础上不断续力，2025年底起不断有新的投资物业亮相开业。并且持续与险资、不同国企等伙伴建立合作关系，实现风险分散、价值共享。

北京太古坊

北京太古坊是现有颐堤港项目的延伸，总楼面面积约为400万平方呎（37.16万平方米），是一个以办公楼主导的综合发展项目，计划由2026年年中起分两个阶段落成，现正进行上盖、外墙及机电安装工程。项目由太古地产与中国人寿保险股份有限公司合作发展，其持有该项目49.895%权益。

西安太古里

西安太古里位于西安市碑林区小雁塔历史文化片区，预计将发展为一个以零售为主导的综合发展项目，包括零售和文化设施、一间酒店和服务式公寓，估计总楼面面积约为290万平方呎（26.94万平方米），并有待更新。正在进行挖掘、打桩及地库建筑工程，预计2027年起分阶段落成。项目乃集团与西安城桓文化投资发展有限公司共同发展，集团持有项目70%权益。

三亚太古里

项目位于三亚海棠湾国家海岸中心地带，是太古地产首个度假型高端零售项目，包括地下停车场和其他附属设施，总楼面面积约230万平方呎（21.37万平方米）。该项目是集团与中国旅游集团中免股份有限公司合作发展，将构成三亚国际免税城三期。地库及上盖工程正在进行中，预计2026年起分阶段落成。集团持有项目50%权益。

上海前滩综合发展项目

前滩综合发展项目位于上海中环线内，占地约68.6万平方呎（6.37万平方米）。该地块位于三条地铁线路的交汇点，毗邻前滩太古里（太古地产与陆家嘴集团合作发展的首个项目），是一个由零售、办公楼和住宅组成的综合发展项目，总楼面面积约410万平方呎（38.09万平方米）。办公楼及住宅均已平顶，现正进行外墙工程，地库及零售部分的建筑工程亦在进行中，预计2026年落成。2025年8月1日，约97%的住宅大厦（世纪前滩天御和世纪前滩天汇）总可出售面积已预售。该集团持有项目40%权益。

上海陆家嘴太古源

由集团与陆家嘴集团合作发展的陆家嘴太古源位于上海浦东黄浦江沿岸内环线内，将发展为集高尚住宅、零售、办公楼和文化设施以及一间酒店和服务式住宅于一体的综合地标。估计总楼面面积约420万平方呎（39.02万平方米），相关图则有待批准，地库建筑及上盖工程正在进行中，预计2026年起分阶段落成，首批及第二批住宅单位预售已分别于2024年12月及2025年5月展开。截至2025年8月1日，107个单位中的105个已售出。该集团持有项目40%权益。

广州聚龙湾项目

项目由太古地产与广州珠江实业集团有限公司合作，位于广佛都市圈核心区域的广州荔湾区、总楼面面积约570万平方呎（52.95万平方米）的综合发展项目的零售部分。截至2025年6月30日，已获取总楼面面积约35.2万平方呎（3.27万平方米）用地。相关交易协议的进一步签订将可能增加总楼面面积至约161.5万平方呎（15万平方米），地库及上盖工程现正进行中，整个项目计划2027年上半年起分阶段落成。从2025年底开始，将推出一系列零售、餐饮、生活休闲店铺的开业，并打造多元展览与活动。集团持有该发展项目零售部分50%权益。

广州聚龙湾太古里，图源：企业官网

广州天河路387号

广州太古汇于2024年8月购入与太古汇购物商场相连的天河路387号，总楼面面积约为65.5万平方呎（6.09万平方米），将翻新作为项目的新增高级零售部分，现正进行设计开发工作，工程预计2027年起完成。集团持有该物业97%权益。

上海张园

除此之外，财报还显示，2021年，太古地产与上海静安置业（集团）有限公司成立一间合资管理公司。这间由其持有60%权益的公司参与活化及管理上海静安区张园石库门历史建筑群。建筑群活化升级后，其总楼面面积（包括停车位）将为67.3871万平方呎（6.26万平方米）的地面空间，以及95.6949万平方呎（8.89万平方米）的地下空间。此项目包括超过40组、约170幢二至三层高的石库门建筑，连接三条地铁线及上海兴业太古汇。项目第一期（西区）已于2022年11月竣工及开幕，现正进行第二期（东区）的建筑及翻新工程，预计2026年年底完成及开幕。太古地产并不持有该建筑群的权益。

铱星云商观察

综合以上，不难看出，港资商业地产企业在营零售商场今年的表现仍属稳健。

首先是运营业绩，除了香港置地未披露具体零售项目业绩，恒隆地产内地10座商场上半年收入为24.12亿元，平均单项目收入超2.4亿。其中，上海的两座商场收入均超过5亿元；无锡、昆明和大连项目取得不错的收入增幅；值得一提的是，根据恒隆地产2024年报披露的零售商场面积，我们可得出其内地商场上半年租金坪效约为287元/月/平方米。

再看来太古地产的业绩，太古地产在财报中并未披露每个项目的租金收入，只披露租金波动比率和租户销售额波动比率。总计来算，其内地7个零售项目共约72.46万平方米2025上半年的应占租金收益为26.22亿港元，平均单项目收入约3.75亿港元。其内地商场上半年租金坪效约为603港元/月/平方米。

其次是投资物业未来计划。所谓：“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。”这三家企业的未来布局或正是对此经典名句的践行：对在营项目精耕细作，并持续为重点城市市场输出迭代或创新产品。

香港置地目前已开出王府中環、重庆光环等7个项目，且JLC金陵中環、鑫耀·光环Live（二期）均是今年亮相，在行业的影响力有目共睹，还有4座商场筹备中。其更于2024年10月公布转型策略：不再于亚洲区内投资“建售物业”项目，后续将专注开发、持有或管理位于当地的尊尚综合物业。简言之，即香港置地未来将聚焦于高端商业地产的资产管理，做商业地产持有的长期主义者。

恒隆地产今年7月以超30亿元预租与杭州恒隆广场相临的杭州百货大楼BC座物业20年经营权，意欲分食杭城奢侈品市场蛋糕，目前胜负虽较难预测，但恒隆的野心和实力仍不容小觑。同时，上海恒隆广场扩建部分也为其在魔都的高端商业竞争添置重量级砝码。

而太古地产更可称为商业地产市场长期主义拥趸。目前，包括不拥有权益的上海张园在内，8个储备投资物业在手（包含毗邻北京三里屯太古里北区的原瑜舍酒店项目零售改造）。不但首次进入西安、三亚，更加码本已稳固的现有商圈，添置如广州太古汇旁的天河路387号物业、临近北京三里屯太古里北区的瑜舍零售改造、上海前滩太古里扩建等。

因此，未来三年，这三家企业在内地共还有至少14座高端商场开业，内地实体零售市场上港资企业的新作品将越来越频繁出现。可以想见，之后实体零售市场将发生怎样的变化，不但将充满变数，亦令行业人士期待。

来源：铱星云商