摘要：据报道指出，已开园近两年的海凭医疗器械产业园目前2号、3号、6号、9号四栋楼仍然处于空置状态，10号楼共23层，但目前也只有一家公司入驻。扁鹊康养生态谷项目地处济南高新区核心地带，项目一期于2024年7月开园运营，并计划2年内引进约50家企业，但到目前为止，园
2025年3月20日，《问政山东》第187期直播——问政济南市，直接揭开了济南个别生物医药产业园空置率太高的行业真相。
图1.《问政山东》第187期节目截图
据报道指出，已开园近两年的海凭医疗器械产业园目前2号、3号、6号、9号四栋楼仍然处于空置状态，10号楼共23层，但目前也只有一家公司入驻。扁鹊康养生态谷项目地处济南高新区核心地带，项目一期于2024年7月开园运营，并计划2年内引进约50家企业，但到目前为止，园区内总共只有两家企业入驻，包括装修完的一家和准备装修的一家。
这绝非个例，而是当前整个医药产业园的缩影。据戴德梁行统计，2024年全国产业园平均空置率已达62.8%，五年内激增27个百分点，再进一步聚焦到医药板块，现阶段产业园的空置率也已超过了50%。比如BioBAY，据知情人士透露，其四期、五期的入住率已经从两年前的八成降到了现在的约五成；上海张江同样如此，不少楼房现在基本都处于“住一半空一半”的状态。
而在一个个冰冷的现实案例中，似乎也宣告了医药产业园的“黄金时代”已正式结束，一场行业大洗牌即将到来。
2024年的秋天，北京某医药产业园的空地上晾晒着一大片金黄色的玉米粒，它们在阳光的照射下格外耀眼，但越是耀眼，越能衬托出这一产业园的荒凉与落寞。而这正是当前众多医药产业园的真实写照，它们散落在城市的各个角落，安静得近乎成为了一座座现实中的产业“鬼城”。
以天津某医药产业园为例，其于2023年年初开始建成1号楼，并很快投入招商，但截至2025年6月，园区入驻企业仅有三家，一家是当地政府引荐，一家是自身企业成立的子公司，只有一家是真正通过招商引进，不过这一家最近也有撤退的打算，其创始人主动向园区负责人坦言，“实在没办法，某地方政府答应会给一部分钱，为了活下去，我们只能离开。”
不过这还不是最惨的，园区最初规划的2、3号楼当前都还处于未完工状态，其中2号楼目前还未封顶，3号楼的进度也只有30%，而距离上一次动工还要追溯到2024年年底。这意味着，当前的“烂尾楼”很大程度上就是其最终的结局。
有些产业园还在“独守空房”，而有的已经通过改名换姓真正消失在了行业之中。近日，北京某医药健康产业园正式更名为“生物智造产业园”，表示将从生物医药单一领域扩展至光载信息、人工智能与机器人、新一代电子信息等新兴板块。虽然明面上是这样说，但实际就是通过“改名”去医药化，从而寻找新的产业标的。
除改名外，一些生物医药产业园更是直接“换了姓”。据悉，武汉某医药产业园因为招商情况不理想，再加上已有的入驻企业也都纷纷离开，本着不浪费资源的宗旨，其在今年一月正式被当地一所药科大学所征用，从产业园摇身一变成为了接待大一新生的新校区。事实上，近一年来医药产业园的“二次改造”案例众多，除学校外，还有体育馆、医院、活动中心等，一些地理位置稍好的甚至还被规划为了商场。
当然，面临困境的并不只有这些新兴产业园，头部标的也同样如此。比如BioBAY，由于大量入驻企业倒闭或者撤离，园区内实验室设备二手交易市场格外火爆，一位在BioBAY专门做该业务的负责人谈道，“以前主动找我们的企业一周最多也就2-3家，但现在一天就能接到10-20个电话，并且都有明确的需求，希望能尽早达成交易。”
图2.闲鱼平台上二手实验设备交易火爆
除了找平台，不少创始人甚至还亲自下场，在闲鱼上注册个人账号进行售卖。另外，在园区内各大行业交流群里，也充斥着大量二手设备交易的信息，而这些愈发频繁的交易合作，都从侧面验证了BioBAY当前入住率下降的客观事实。
与之相隔不到百里的上海张江显然也没能独善其身，据悉，昔日一屋难求的园区大楼如今大部分都已装不满，有的半层楼甚至整层楼都空着。再走近看，不少企业的实验室里，测序样品盒里插上的供应商广告单上布满了灰尘，一些大型设备更是被防尘布半掩着，显然已经很久没有再用过。
面对此情此景，一位长期跟随园区建设的产业人士不由发出感叹，“大家的日子从未如此难过。”
2018年4月，在港股18A开启、允许未盈利的biotech上市之后，全国掀起了一股建设医药产业园的热潮。据悉，2018年我国单独建设的国家级生物医药产业园仅有98个，但2019年就快速飙升至193个，占全国国家级产业园区的比例49.87%，几乎是半壁江山。
之后的几年，随着一二级市场持续火爆，医药产业园更是呈井喷态势，不止是政府，民营企业、投资机构、科研高校等都疯狂参与其中。为此，某资深人员谈道，“那几年建产业园就跟不要钱一样，仅是一个区里面，大大小小能够叫得出名字的就有至少10个。”这并不夸张，据前瞻产业园区库数据统计，截至2023年年底，我国生物产业园共有532个，四年间新增超300个。
不过盛极必衰，医药产业园也没能逃过这一定律。2023年之后，随着整个行业遇冷，医药产业园也接连暴雷，“产业空城”、“烂尾楼”、“招商乱象”、“大额亏损”、“园区纠纷”等事件层出不穷。尤其是进入2025年后，不断攀升的空置率，更是直接撕开了医药产业园黄金时代的最后遮羞布。
那么，这场崩塌究竟是如何发生的？
这得从三个维度来看，首先当然是受行业下行影响，这让产业招商难度陡增。某招商人员用自身经历验证了这一点，“在市场最火热的那几年，一个医药企业从接触到最终落地，时间周期大致在2到3个月，快一点的甚至一个月也能完成，但现在基本上都是以年为单位，并且中间还要经历多次的线上谈判和线下考察，不过即便如此，最后的成功率也非常低，50个能有1个转化出来就已经很不错了。”
图3.2020-2025年H1我国医疗健康产业投资事件数及金额（数据来源：动脉橙）
而之所以会如此，一方面是在投资大幅收紧之后，市面上的创新标的确实减少了，据动脉橙数据库不完全统计，2024年我国医疗健康领域共完成811起融资，较行业巅峰期直接减少了近一半；另一方面则是从企业角度出发，在市场遇冷之后，为了活下去大都选择了降本增效，并不会轻易考虑落地或者搬家的事情。
其次是在疯狂生长之后，当前的供需关系已经严重失衡，很多产业园都很难从中分到一杯羹。据国家统计局数据显示，全国园区总面积已超60亿平方米，年新增供应量仍达1.4亿平方米，这显然超过了医药企业的新增速度。以上市企业为例，截至2024年底，我国在A股和港股上市的医药企业近500个，而我国医药产业园数量却超过了500个，这意味着一个园区甚至都不能平分到一家上市公司，并且更残酷的是，这些上市企业80%都扎堆在北上广苏四地，其他产业园只能争夺剩余20%的上市资源。
图4.2021-2023年国家生物医药产业园区综合竞争力前50强省份分布情况
某苏州园区招商人员对此深有感触，“江苏是全国医药产业园数量最多的地方，光是Top50就有多达13个，而在过去几年行业火爆的推动下，一大批新兴产业园从江苏各地拔地而起，这使得园区密度进一步提升，一个小小的县城里面可能就同时驻扎着5-6个产业园。所以很多时候，招商真的有一种在被啃得只剩骨头的肉，还在硬撑着喊‘欢迎再来’的无力感。”
最后一点关键因素则体现在运营模式上，“同质化”使得很多医药产业园缺乏核心竞争力，只能沦为可替代的牺牲品。事实上，当前很多医药产业园的运营就是纯粹的房地产逻辑，只是把招商视为填满物理空间，主要以租金和税收作为回报，没有深度的行业调研，也没有根据自身优势进行差异化布局，只是一味地复刻，然后自己刚复刻完，就发现一堆自己的复刻品，最后只能疯狂地内卷。
一位园区负责人揭露了这一现象，“很多医药产业园都想抄张江、Biobay的作业，但他们忽视了自己的位置，也不想花心思去打造平台生态，只是把运营和招商都视为钢筋水泥的堆砌，并幻想着五年造一个园区、三年催熟一批产业，然后美美地等待着收租。这种将租房业务与投资业务混为一谈的运营模式，只会导致园区产业弱、企业散、关联差，很多标的在薅完羊毛之后很快就会离开，最终只留下一个空城。”
所以，这场关乎医药产业园的崩塌绝非偶然，而是行业周期、供需失衡与运营模式同质化三重力量交织下的必然结果，同时也是为过去狂飙突进的代价买单。
2025年3月，深圳宣布将统筹10万平方米市属国企产业园区资源，为符合政策条件的小微科创企业提供最长2年的免租优惠。而在这之后，全国各大医药产业园都掀起了“0租金”热潮，其目的不言而喻，就是希望能止住当前空置率持续增长的颓势。
从结果导向来看，这必然会有一定的推动作用，但并不会掀起太大的水花，因为从当前各地发布的细则来看，“0租金”面向的基本都是明星医药企业，首先他们并不缺资金，另外对于一年几十万的租金可能也并不感冒。对此，某园区资深人士就谈道，“一些企业光实验室的电费一年就能花掉上百万，所以几十万租金真的不算大开销。”
不过即便如此，我们还是能看到当前医药产业园正在主动求变的积极信号。一方面是体现在运营模式上，逐渐从地产招商转换成产业招商；另一方面则体现在生态建设上，更专注于创新研发，同时也更注重生活圈的打造。
先说运营模式上的转变。自2024年5月《公平竞争审查条例》出台后，过去地方招商引资的“三板斧”——土地优惠、税收返还、财政补贴的时代正式宣告结束，“以投带引”逐渐取代“以税引商”，成为医药产业园更合规，同时也更具前瞻性的招商新范式。
BioBAY的成长路径刚好验证了这一模式的可行性。2005年，费建江接到了一个特殊任务：按照创投的模式，在苏州发展生物医药产业。此时的费建江任中新创投的副总经理，而中新创投就是苏州工业园区管委会直属的投资机构，2007年重组为苏州创投，2012年又更名为苏州元禾控股，改制后2013年元禾原点独立，成为元禾控股旗下市场化运作的风投平台，投资管理了亚盛医药、基石药业、信达生物等一批早期落地BioBAY的医药企业。
据悉，在BioBAY发展初期，上海张江以及北京中关村在医药产业上都有一定的规模，而深知差距的元禾原点也在投资策略上进行了差异化的部署：一方面是重点瞄向初创企业，这些企业一线城市普遍不重视，但他们又具有一定的行业潜力；另一方面则是完全遵从市场化的投资逻辑，为此其团队从一开始就要求有医疗背景。盛世泰科创始人余强博士对于第一次与BioBAY的接触印象深刻，“他们是第一个给我写英文e-mail的，而且英文非常地道，我问他们是学什么的，他们说药学专业，好多人都是中国药科大学毕业的。”
接着再聚焦到产业生态上的打造。以成都天府生物城为例，其仅用了短短9年时间，就从昔日的“荒地”到如今拥有超300个项目落地，并且还培育了6家上市企业，这背后当然离不开其对产业生态的持续建设。
据悉，天府生物城已经从靶点发现到中试生产构建了覆盖全生命周期的科研功能平台113个，这无疑为企业研发提供了强有力的支撑。优赛诺生物公共事务总监姚喆回忆道，“尽管我们在发展初期已经筹集到了一定的资金，但动辄上千万元的实验设备还是让当时的我们捉襟见肘，而天府生物城不仅提供了专业且完整的实验设备，并且只需要支付少量租金即可使用，这解决了我们的燃眉之急，并推动研发成功很快落地。”
除了提供设备，为激发研发积极性，天府生物城还特意为园区内每家企业发放了价值100万元到200万元的“创新券”，这些“创新券”可以用于向公共技术平台进行采购服务。比如优赛诺依托第三方开展临床前安全性评价，就可以直接用“创新券”支付，而安全性评价机构则可以拿“创新券”向管委会兑换现金，这对于处于关键研发阶段的初创企业来说意义重大。
上海某园区招商人员也验证了这一点，“我现在一天就能接到将近20个电话，他们的诉求基本上都是找到市面上的遗留实验室，只需进行简单改造就能使用。从这一点也能看出，企业当前非常看重研发，所以当我们推出按实际研发投入的50%进行补贴时，这就足够拉开与其他产业园的差距了。”
当然，生态建设不仅体现在研发环节，同样还体现在生活基础配套上。2017年，成立刚一年的康诺亚生物受邀来到天府生物城，起初他感受并不好，觉得“交通不便、空空荡荡”，直到两年后，他再看生物城时，这里“建筑起来了，绿化也起来了”，变得“既适合工作又适合生活”，于是在2019年正式入驻天府生物城。而这段“先生活再创业”的大基建，后来频繁的出现在很多早期入驻企业的回忆里。
事实上，任何一个医药产业园的崛起都要讲究“天时地利人和”，就像biobay一样，如果现在再来重新走一遍，并不见得一定会成功，因为时代变了，行业也变了，企业的需求当然也在变化。这就倒逼眼下的医药产业园要比企业更懂产业，比资本更懂趋势，而在这个基础上还要根据自身情况进行针对化布局，并从中找到最合适的产业发展路径。
从长远来看，我国医药产业园必然会经历一番大厮杀，但那些能够真正培育医药企业的“参天大树”一定会留下来。
来源：动脉网一点号1