摘要：如皋交通&中铁置业联合体历经多轮角逐，以总价27.36亿元、楼板价92225元/㎡成功竞得杨浦滨江地块，从9家参拍房企中脱颖而出；
9月4日下午，随着杨浦滨江地块的落槌定音，上海2025年七批次土拍也正式收官。
本次共涉及5宗地块，总出让面积共13.99万㎡，最终3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，总成交金额111.16亿元。
尽管整体市场热度较此前略有缓和，但本轮土拍仍亮点频出：
如皋交通&中铁置业联合体历经多轮角逐，以总价27.36亿元、楼板价92225元/㎡成功竞得杨浦滨江地块，从9家参拍房企中脱颖而出；
上海城建再度出手真如，以52.4亿元总价、楼面价79324元/㎡强势摘得普陀真如地块；建发则以底价约23.23亿元顺利补仓，竞得宝山美兰湖组合地块。
更引人注目的是，本次土拍迎来新面孔进场，来自浙江的长江精工和宇诚集团分别以总价5.46亿元、2.7047亿元斩获闵行颛桥和青浦新城地块，成为本轮土拍中的新玩家。
Part.1
激战75轮，中铁置业摘得杨浦滨江稀缺地块
本次土拍中热度最高的毫无悬念是杨浦滨江地块。作为滨江九宫格中最后一块限高24米的住宅用地，该地块地理位置优越，容积率仅1.8，加之前方为限高12米的风貌区，不仅坐拥开阔的滨江天际线视野，更适宜规划洋房加别墅的低密产品组合。
凭借突出的市场前景和资金回流潜力，该地块罕见吸引了9家实力房企参与竞买，包括上海城建、华润、如皋交通&中铁置业、招商、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京建工和越秀。
地块竞拍过程也尤为激烈。开场仅10分钟竞价已达30轮，价格持续快速攀升，甚至出现一分钟内连举5轮的局面。
40轮后，竞争逐渐聚焦于如皋交通&中铁置业和国贸之间；60轮后，保利发展&上海建工加入角逐，国贸随后退出，竞争再度进入白热化，如皋交通&中铁置业与保利发展&上海建工多轮紧咬。
最终，经过75轮激烈竞价，如皋交通&中铁置业以总价27.36亿元成功竞得该地块，楼板价92225元/㎡，溢价率28.09%。
保利发展&上海建工参与竞拍实属情理之中——其在该地块东侧开发的海玥外滩序BUND98两次开盘即罄，总销售额达43.9亿元。
而中铁置业此前也已布局杨浦滨江，于去年12月通过遴选方式以14.26亿元摘得东南侧I15-01历史风貌保护项目，楼面价约7.5万元/㎡。
此次再度拿地，明显看出中铁置业决心深耕杨浦滨江板块。从竞拍开始就坚决出价，志在必得。连续拿下两个相邻项目，对于中铁置业而言，既便于统一开发和运营，降低整体成本，也有利于打造品牌效应。
Part.2
上海城建再度出手真如，成功扩储
今天另一宗备受关注的地块来自真如翠谷，由A03B-04、A03B-05两个子地块组成，总出让面积2.64万㎡，总建筑面积6.6万㎡，起始总价46.46亿元，起始楼板价7.03万元/㎡。
凭借优越的地理位置，该地块共吸引三家竞买人参与——上海城建、中海和招商。经过68轮竞价，最终由上海城建以总价52.4亿元成功竞得，成交楼面价79324元/㎡，溢价率12.79%。
这一成交楼面价已超越今年第六批次土拍中中海摘得的真如翠谷一期地块（普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块）。当时中海以65.25亿元竞得该地块，溢价率14.17%，成交楼板价5.88万元/㎡，住宅可售部分楼板价约7.6万元/㎡。
值得提到的是，真如翠谷一期地块当时也只有两家竞买人报名，除中海外，另一家正是上海城建。因此本次上海城建成功拿地，并未超出市场预期。
作为上海隧道工程股份有限公司全资子公司，上海城建是本地国企中重要的开发商之一，曾开发古北瑞仕花园、金桥瑞仕花园、大宁瑞仕花园、长风瑞仕璟庭、瑞仕云曜璟庭、瑞仕半岛璟庭等多个项目。
然而，尽管开发经验丰富，上海城建近两年却面临挑战。例如今年3月交付的“瑞仕云曜璟庭”，在交付前就室内质量疑问引发业主关注。
同样引发广泛关注的还有“瑞仕半岛璟庭”项目。业主反馈部分细节待完善。对此，开发商回应称积极优化调整相关问题。
Part.3
民企跨界进场，沪上土拍迎来新玩家
与以往批次不同，本次上海土拍迎来了两位新面孔——来自浙江的长江精工和宇诚集团。
其中，长江精工成功击败闽房和象屿两家国企，以总价5.46亿元竞得闵行区MHC10402单元24A-06A地块，溢价率11.19%，成交楼面价为36649元/㎡。
值得关注的是，此次拿地不仅是长江精工首度落子上海，更是一次“跨界”之举。
公开资料显示，长江精工钢结构（集团）股份有限公司成立于1999年，是一家集国际、国内大型钢结构建筑设计、研发、制造、施工与销售于一体的大型上市集团公司，已连续六年位居全国钢结构行业榜首。
作为中国钢结构领域的领军企业，长江精工在超高层建筑、大跨度空间结构等方面技术实力突出，曾参与建设北京奥运“鸟巢”、沙特国王塔等多个全球性地标项目。
相比之下，宇诚集团则以底价约2.7047亿元摘得青浦区QPC1-0009单元75-04地块，折合楼板价15505元/㎡，溢价率为0%。
公开信息显示，宇诚集团同样成立于1999年6月，注册地位于浙江湖州市德清县，是一家集实业投资、房地产开发、酒店文旅产业、矿业等业务于一体的综合性企业集团。其地产项目主要集中在湖州，在内蒙古、海南、江苏等地也有零星布局。
值得一提的是，由于宇诚集团总部位于德清，且长期深耕当地市场，因而素有“德清小绿城”之称。事实上，宇诚与绿城集团之间存在较多关联。在德清，双方曾合作开发“宸园”等项目，而宇诚独立开发的蓝城·桂语江南、蓝城·桂语兰庭等项目，在产品理念和设计风格上也与绿城“桂语系”颇为相似。
2023年，宇诚集团曾力战15家房企，以38.18亿元总价及25000㎡现房销售面积成功竞得北京大兴三合庄地块。该地块后来引入绿城共同开发，定名为“绿城宇诚晓月和风”。此次首入上海，标志着也宇诚进一步扩大一线城市布局，正逐步从区域型房企向全国化迈进。
Part.4
建发底价补仓美兰湖，低密地块契合产品优势
今日，有所收获的还有建发。
上午，建发以底价23.23亿元成功竞得宝山区美兰湖组合地块（BSP0-2102单元0216-03、0211-02、0212-01、0217-07地块），成交楼面价21300元/㎡，溢价率为0%。
对于美兰湖板块，建发并不陌生。
2020年5月时，建发曾以总价24.391亿元竞得该组合地块西南侧的宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块，即建发云锦湾项目，项目入市后也是收获了本地客户的高度认可。此番再度落子，也进一步巩固了建发在美兰湖板块的持续深耕态势。
从产品适配性来看，本地块容积率介于1.2-1.6之间，建筑限高40-60米，属低密度住宅用地，非常契合建发在洋房、叠墅等产品类型上的成熟经验与品牌优势。市场推测，项目大概率将规划为低密改善型社区。
更值得关注的是，此次成交楼板价与五年前板块内的高层住宅价格基本持平，而产品类型却更为稀缺，显示出一定的利润空间和市场竞争潜力。在这一价位获取低密地块，对建发而言无疑是一次战略性补仓。
写在最后：
总体来看，上海七批次土拍虽热度略有回落，但仍延续了稳健的市场态势。国企持续深耕热门板块，民企跨界入场带来新活力，显示出市场参与主体的多元化和上海土地市场的长期吸引力。未来，这些优质地块将如何规划打造，能否为市场带来真正的好产品，值得持续期待。
来源：风财讯深度
