摘要：不知道你感觉到了没有，现在的楼市，真的有点“冷”。还记得2021年那时房子有多抢手吗？全国一年能卖掉超过17亿平方米的新房。但到了去年，这个数字直接“腰斩”，只剩下9.7亿平方米。也就是说，买房的人，少了一半还多。

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房子这件事，真是让人又爱又恨，谁都逃不开。

不知道你感觉到了没有，现在的楼市，真的有点“冷”。还记得2021年那时房子有多抢手吗？全国一年能卖掉超过17亿平方米的新房。但到了去年，这个数字直接“腰斩”，只剩下9.7亿平方米。也就是说，买房的人，少了一半还多。

更扎心的是什么？一线城市的房价收入比已经高达40~45倍。什么意思？就是说一个普通家庭要不吃不喝40多年，才能全款买上一套房。而在国际常见水平里，这个数字一般是15~20倍。我们的房价，真的“超载”了。

正因如此，高房价如沉重枷锁，令众多年轻人在生活抉择前踌躇。他们不得不推迟购房、婚期，部分人甚至因经济压力望而却步，打消生育的念头。高房价，不再只是一个经济问题，它正在变成一代人的生存压力。

八年前，凭借《刚性泡沫》前瞻性预警楼市风险的经济学家朱宁，于近日再度发声，其见解或又将为房地产市场相关讨论添上浓墨重彩的一笔。他说，房地产的真正风险，可能最终会以社会与政治问题的方式爆发。他甚至预判，楼市离真正见底还早，房价可能还会继续跌20%到30%，调整周期可能长达三到5年。

一、谁制造了“房价永远涨”的全民幻觉？

曾经，我们一度相信：“买房肯定不会亏”、“政府总会托底”。

在《刚性泡沫》里，朱宁就分析过，那种被称为“刚性兑付”的隐形担保，是怎样一步步推高债务、吹大泡沫的。
2009年，我们整个国家的总债务大概是GDP的1.6倍；
而到了2015年，仅仅六年时间，这个数字飙升到了2.6倍——
相当于多背了整整一年全国GDP的总量债务。

那时候，信托产品动不动年化收益15%以上，很多人抢着买，不是因为看不懂风险，而是觉得“哪怕出事，也有机构兜着”。这种预期，也从金融领域蔓延到了房地产。众人达成一种集体性的共识，笃信房价绝无大幅下跌之可能。此般观念，似已深植于大众意识之中，成为一种不言而喻的“真理”。

但金融学常识告诉我们：没有资产品类是永远上涨的，房产，本质是风险资产。

二、预言成真！楼市“刚性泡沫”开始破裂

2016年，《刚性泡沫》付梓之际，一线城市的房价仿若脱缰之马，正朝着历史峰值一路狂飙突进，似要冲破天际，书写新的楼市篇章。到2021年，中国甚至一度成为全球房价“最贵”的经济体。京沪房价收入比超过40倍，租售比更是夸张到要收租70年才能回本——而国际常见水平是15到20年。

但泡沫，终归是泡沫。
从“房住不炒”到“三条红线”，调控政策不断加码。再加上疫情、国际形势等黑天鹅事件频发，楼市热度极速降温。
2024年，全国新房销量退回七年前水平。

朱宁提醒，我们现在可能还处在泡沫见顶之后的缓慢出清阶段。房价还远没到“便宜”的时候，未来几年或许还要继续跌。

更需警觉的是，楼市问题已然开启对生活的反噬。其负面影响渐显，如同无形暗流，正悄然冲击着人们日常的生活秩序与质量，不容小觑。不少家庭因房价下跌变成“负资产”，甚至因断供而上征信名单；年轻人因买不起房推迟人生重大决定……这些问题，正在从经济层面蔓延到社会情绪中。

三、如何实现“软着陆”？关键是保护普通人

纵观历史经验，房地产泡沫的调整历程常常颇为漫长。其涉及诸多复杂因素，牵一发而动全身，调整并非一蹴而就，需经历相当长的周期才可能回归平稳。日本房地产泡沫1990年破裂，直到2007年才见底，用了17年；美国次贷危机，也用了8年时间才完成出清。

朱宁认为，中国消化这轮泡沫，同样需要时间，完整周期可能长达20~30年。

他提出三点共识：
❶ 最好别让泡沫吹得太大；
❷ 不主动刺破泡沫，除非做好准备承担后果；
❸ 破裂之后一定要救，而且动作要快。

“而现在，我们正处在第三阶段。”朱宁强烈呼吁，“必须对购房者、特别是断供者，给予保护和支持。”

目前我们的抵押贷款制度仍然非常严格。一旦出现断供情况，房子极有可能被收回，银行还会追讨差价。更为严重的是，个人征信会受影响，致使日常生活、出行乃至工作都受到诸多限制。

此外，朱宁特别指出，一场真正意义上的经济复苏，必然无法脱离“信心重建”这一关键要素。它犹如基石，支撑着经济逐步回暖。宏观数据回暖，不代表普通人就敢花钱、敢投资。只有织密社会保障网，让大家有安全感，才可能真正拉动内需。

我们不得不反思：中国人拼命买房，到底买的是什么？
除了居住属性，更重要的是房子背后的教育、医疗、户口等公共资源。
但当一线城市房价高不可攀，我们是否也该思考资源的分配方式？
就像巴菲特常年居住的奥马哈，城市不大、生活成本不高，但公共服务一点也不差。

也许真正要解决的，不只是房价问题，更是城市资源分配的结构性问题。

泡沫终会逐渐消退，但它留给我们的，是对财富、增长与生活方式的重新思考。
你是怎么看待当前楼市的？你觉得社会应该如何帮助断供家庭？欢迎在评论区分享你的观点！

数据来源：国家统计局、公开学术报告、行业研究机构；观点整理自《厚雪长波》播客对朱宁教授的专访。（本文系原创首发，未经授权请勿转载）

来源：追个剧吧