“收租王”新鸿基，塌不了

摘要：2024/25年度财报显示，新鸿基连同所占合营企业及联营公司计算，录得营业收入901.19亿港元，同比增长7.8%；基础溢利218.55亿港元，同比增长0.5%；公司股东应占溢利192.77亿港元，同比增长1.2%。

香港最强收租王

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 新鸿基地产官网

香港楼市风雨飘摇，内地消费复苏缓慢，港资地产巨头们纷纷调整战略，或收缩自保，或转型轻资产。

可新鸿基地产却逆势而上，在其最新发布的2025财年业绩中，再次展现了“收租王”的深厚底蕴和抗风险能力。

2024/25年度财报显示，新鸿基连同所占合营企业及联营公司计算，录得营业收入901.19亿港元，同比增长7.8%；基础溢利218.55亿港元，同比增长0.5%；公司股东应占溢利192.77亿港元，同比增长1.2%。

聚焦物业租赁板块，虽香港零售市场持续疲软，甲级写字楼面临整固压力，新鸿基2025财年依然录得了连同合营企业及联营公司在内的总租金收入244.61亿港元（同比微跌2%），净租金收入达183.92亿港元。

这一租金收入水平，足以让许多同行难以望其项背，外界评价称“超稳，塌不了一点”。据悉，今年下半年新鸿基在香港和内地将连开四座新商场。

稳坐“收租王”之位，新鸿基靠的不仅仅是庞大的资产规模，更源于审慎的财务策略、卓越的运营能力以及逆周期布局的前瞻性眼光。

一年收租超244亿港元，

成内地品牌入港“最强跳板”

一年收租超240亿港元，新鸿基凭借其灵活的品牌调整策略、两地招商的联动，以及丰富的营销活动，积极响应着香港和内地消费者的新需求，以高出租率向市场展现韧性。

01 香港：内地品牌扎堆进场，会员数破300万

在香港大本营，新鸿基地产财年内租金收入175.31亿港元，同比下跌2%，净租金收入下跌3%至129.56亿港元。主要受到写字楼续租租金下调、港人消费习惯转变等的影响。

单看零售物业，新鸿基在香港的零售物业录得租金收入90.85亿港元，同比下滑2%，继续受到经济环境不明朗对消费意欲的压抑所影响；但整体出租率则仍维持在95% 的高位。

据悉，新鸿基地产在香港拥有26个商场，商场总楼面面积约116万㎡(约1,250万平方呎)。所有商场沿着港铁线路铺开，无一不是TOD项目，交通配套成熟，且均为区域商业地标，主要服务于周边住户和上班族。

面对香港零售环境的转变，新鸿基除以西沙GO PARK补齐商业版图外，对建成多年的成熟项目亦做了众多调整，主要集中在三大方面：

会员计划提升忠诚度：期内，新地商场会员计划The Point会员数突破300万人，活跃会员及高消费客群销售额稳定增长。2025年7月，新鸿基推出贵宾会籍「The Point Gold」，通过整合集团旗下商场、酒店、超市、电讯公司等资源，为忠实会员提供全方位的专属礼遇。除提供额外免费泊车时数和特快电动车充电免费预约服务外，相关礼遇还包括新地商场服务柜台、一田优先排队专线、额外积分奖励和近日开放的贵宾室。

引入内地品牌营造新鲜感：过往新鸿基旗下商场引入新店铺，多以日、韩、东南亚等地的网红品牌为主，如今依托在内地项目与租户建立的良好关系，以及对港人北上消费青睐品牌的掌握，新鸿基旗下商场尝试更多引入首进香港的内地知名品牌和餐饮连锁店（如观塘APM引入了太二酸菜鱼、绿茶餐厅、fufuland舒芙蕾等），为商场增添多元化，提升顾客新鲜感。

为引进更多的品牌，沙田新城市广场、大埔超级城和屯门V City重新规划了大型商铺，从而提供更多空间以吸纳新商户。此外，“谷子经济”、娱乐体验业态的增加，亦成为了招商的新趋势。

善用公共空间举办焦点活动：新鸿基旗下多为写字楼、住宅基座商场，并可通过人行天桥与邻近住宅和设施相连，有充足的公共空间。商场配合善用公共空间的政策，以将军澳东港城为代表的一众商场利用公共空间举办现场表演及推广活动。另外，观塘APM引入了在春晚中大热的人形机器人进行表演并担任购物大使，以此吸引消费者。

内地：上海IFC扩容、上海IAPM升级，补强流量餐饮矩阵

在内地，新鸿基的核心资产主要位于以上海为核心的长三角地区，未来即将入市的项目中亦主要位于该区域的重点城市。

2025财年，新鸿基内地录得总租金收入57.13亿元（61.73亿港元），同比下滑2%；净租金收入48.64亿港元，同比下滑3%。其中，零售物业组合收入下滑3%至40.79亿港元，主要是由于营业额租金下跌。

上海IFC：奢侈品牌扩容升级，

流量餐饮带旺人气

奢侈品租户的扩张较受外界关注。今年以来，上海IFC迎来了Acne Studios、LV男装专卖店、LOWEW精品店、BRUNELLO CUCINELLI精品店的开业，以及TOD’S和FENDI的焕新重启；Loro Piana百年纪念限时体验店和LV珠宝腕表限时空间接力于一层中庭启幕。

增添更多元化的餐饮选择是上海IFC近年招商的重点，希望以流量餐饮激活商场冷区。期内，%ARABICA移位新开，LADY M回归重开，还有茉莉奶白、裕莲茶楼、蓝瓶咖啡及LA BOULANGERIE ROBUCHON罗布颂烘焙等新品牌开业，流量餐饮主要集中于LG2层，少量位于LG1。

除此之外，上海IFC还通过提供优质服务、增设艺术装置和举办多元化活动，为访客打造沉浸式体验。重点活动包括知名的艺术和音乐表演节目，以及展示最新的数码科技——AI机器人见面会、机器人总动员演出、缤纷欧普艺术乐园、芭蕾舞剧《天鹅湖》选段表演以及上海彩虹合唱团表演等。

另外，有消息指，上海IFC商场还计划在未来一年内将部分酒店空间改造为零售用途，目前还在与租户密切协商。

上海IAPM：运动户外强化，

餐饮品牌持续升级

年内，上海环贸IAPM以运动户外业态强化、咖啡奶茶矩阵补强及餐饮品牌升级为主要策略进行调改，强化其作为上海潮流集中地的定位。

运动户外方面，引入法国山系品牌Topologie中国内地旗舰店、美国运动服饰品牌Vuori、日本户外品牌Montbell，Salomon、凯乐石FUGA已经围挡。

咖啡、茶饮及甜品上，引进韩国酸奶冰淇淋品牌Yoajung中国首店、法式牛轧糖伴手礼店moosugar、本土咖啡品牌0566咖啡制作所，以及裕莲茶楼、淡马茶坊等茶饮品牌。

餐饮上进一步拓宽高端餐饮覆盖面，增添多样性，引进主打北欧风情的ONIONIO上海首店、BROWNSTONE布朗石西班牙餐厅全国首家旗舰店、新京熹·北京涮肉、YUNNANS X 泓0871臻选云南菜等，新粤菜文鹊、顺德菜好运发、馥丽华正在筹备中。

香港西沙补空、上海再造徐汇

下半年四大项目集中上场

在香港、内地主要城市核心地段的这些投资物业，具有强稀缺性和抗风险能力，是新鸿基租金收入的稳定基石。

而往后看，其未来增长动力依然可观。2025年，新鸿基的零售商业板块逐渐进入爆发期，从年初的香港西沙GO PARK，到下半年即将登场的香港Scramble Hill（三布目）、天玺·天Mall以及上海的ITC Maison、TODTOWN Mall天荟广场。

这些项目陆续投入运营后，将进一步扩大新鸿基经常性收入基础，为集团贡献新增租金收入。

西沙GO PARK创新局，

观塘板块续补强

今年1月22日，新鸿基在香港的全新商业地标“西沙GO PARK”正式开业。西沙GO PARK由两大部分组成，包括近100万平方呎的多元化户外运动公园“GO PARK Sports”和约30万平方呎的运动商业综合体。

以推动运动与健康为重点，西沙GO PARK的设计打破室内与户外空间的界限，整体建筑由多条互相连接的步道贯通，建筑群与周边大自然环境融合，更可提供剑击、游泳、攀石、滑板等多样运动设施，免费的共享径更为香港的跑友、自行车和轮滑爱好者提供了一个山海相连的新去处。

除运动设施外，西沙GO PARK更引入了多间特色餐厅时尚生活商店，包括柠季、籽茶、猫员外精酿酒馆、BLA BLA bySensory Zero咖啡、牛奶冰室、PHI Coffee & Pancake等，以及宠物用品品牌幸活、pet pet shop，户外主力店DAISUK大叔，一田日式生活超市将在四季度开业。在推动全民运动的同时，也让访客尽情享受悠闲的都市假期。

自2025年初正式开幕以来，到访西沙GO PARK的本地居民及游客人次已超过200万。新鸿基更将家庭和宠物友善的设施及服务从旗舰商场扩展至西沙GO PARK，以满足宠物主人和多代同堂家庭的需要。

即将于下半年分阶段开业的Scramble Hill（三布目）为观塘The Millennity的基座商场，总楼面面积约50万平方呎，规划10层商业空间，包含180间商铺，着重打造多元和活力的时尚生活，聚焦家庭客群及年轻消费群体，重点打造户外餐饮区及人宠共融主题空间，与apm形成差异化定位，实现客源互补。

观塘The Millennity为新鸿基创纪之城（Millennium City）的压轴之作，属于创纪之城第八期，新鸿基在此耕耘的时间相当长久。整个创纪之城建筑群沿观塘道分期开发，横跨港铁观塘线牛头角站至观塘站，总楼面面积超过450万平方呎，包含多栋写字楼，渣打银行、东亚银行等大型金融企业入驻其中，著名的观塘apm商场为第五期的写字楼基座商场。

新鸿基表示，该项目标志着创纪之城版图从观塘地铁站延伸至牛头角站区域，进一步推动观塘转型为香港第二核心商业区。项目落成后，观塘商圈商业面积将新增约46%，预计日均客流量可达15万人次。

位于启德体育园旁，拥有22万平方呎商业面积的天玺・天 Mall，同样将于2025年下半年开业。该商场为新鸿基新楼盘“天玺．天”的屋苑基座商场，天玺．天的住户可经隧道穿梭大型购物商场AIRSIDE及双子汇，步行3分钟即可到达甲级写字楼或旗舰及购物商场，消费娱乐一应俱全。

里程碑项目上海ITC将入市，

上海天荟、苏州ICC陆续有来

2025年，新鸿基计划新开的项目都在上海。其中，ITC Maison为新鸿基在内地打造的最大的单体商业项目，是新鸿基内地布局的又一里程碑。项目总体量70.6万㎡，由2栋超高层主楼A座办公楼（220米）和B座办公楼（370米），15层的上海徐家汇中心安达仕酒店、7层裙房以及6层地下室构成，颇有“再造一个徐家汇”之势。

ITC Maison第一期在2025年下半年开业，预计将提供多样的餐饮选择，包括供应全日餐单和徐家汇首店。

在此之前，位于ITC Maison四期L4的ITC美食坊（ITC Dining）已率先于今年8月开门迎客，该区域整体定位瞄准写字楼客群需求。首批店铺涵盖茶饮、咖啡、奶茶及日式烧肉饭等品类，包括裕莲茶楼、%Arabica、KOI与大馥·烧肉丼饭等。其余店铺如复丽华茶餐厅、M Stand、 LE COQ大公鸡小酒馆、Vietmiam荟欣·越南、Pintox、Lille Wagas、POETS泰狮等。

同样在今年下半年开业的还有TODTOWN天荟，该项目由新鸿基地产、上海城开及闵行城投共同投建，这个航母级城市枢纽综合体的总体量达71万方，其商业部分（体量约14万方）正式命名TODTOWN Mall天荟广场，位于上海闵行区莘庄地铁站上盖，规划南北两区分期开业，南区预计2025年底首发亮相。

TODTOWN天荟是上海乃至全国最早规划，也是交通功能最多元、业态设施最丰富、工程难度最高的TOD代表之作，地铁、公交无缝连接商场入口。

莘庄站片区过往商业配套由仲盛世界商城一家独大，如今坐拥轨交优势的TODTOWN天荟的到来，必然将大幅改观区域内商业格局。

上海之外，新鸿基在在苏州打造的首座城市综合体——苏州环贸广场ICC、全国第四座IFC——杭州IFC、城站一体的广州南站ICC都在建设当中。其中，杭州IFC的汇西办公楼一座，预租进展良好，并已于今年7月开始交付；苏州环贸广场ICC已经平顶，现在正进行内部装修，只是苏州ICC的商场体量相对小，只有3.2万㎡。筹备中的项目皆瞄准长三角、大湾区的商业高能级城市，且战略深耕与拓展并行。

当然，新鸿基逆周期投资的底气，离不开极其稳健的财务状况。截至2025年6月30日，其净债项同比减少16%，负债比率由去年的18.3%进一步下降至15.1%，远超行业安全线。

而优质的收租资产、强大的现金流生成能力，这道护城河的以让新鸿基在风云变幻的市场中，显得更加稳固，难以撼动。

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