摘要：根据大数据精准营销平台系统统计，九月西安新房市场迎来了升温态势，市场分化更加明显。高端改善项目与远郊刚需楼盘采取截然不同的营销策略，推动市场整体活跃度提升。

西安楼市在传统“金九”期间展现出双重面貌，高端改善项目人气攀升，而远郊刚需楼盘则凭借价格优势吸引购房者。

根据大数据精准营销平台系统统计，九月西安新房市场迎来了升温态势，市场分化更加明显。高端改善项目与远郊刚需楼盘采取截然不同的营销策略，推动市场整体活跃度提升。

值得关注的是中海的科技住宅与金茂的东方美学产品，分别吸引了不同客群的关注。

中海锦业拾光日客流热力值达137（注：数据仅统计停留时长超40分钟有效客户），市场热度高涨；金茂璞逸东方日客流热力值达78（注：数据仅统计停留时长超40分钟有效验资客户），稳守曲江高端市场。

政策优化背景下，购房者信心逐步修复，市场呈现出结构性调整与产品升级的双轨并行趋势。

产品差异

科技智能与东方美学的对决

从客群定位来看，两个项目均面向高端改善客户，但侧重点有所不同。

目前，西安新房市场均价超过2万元/㎡的板块有4个，分别为高新区、曲江新区、航天基地、曲江大明宫。其中，高新毛坯高层售价基本在“2.5万+”，曲江高端项目价格更是接近3万元/㎡。

中海锦业拾光位于雁塔区近高新板块，周边商业配套更为成熟（宜家荟聚、山姆会员店已签约待建），而金茂璞逸东方位于曲江新区，文化氛围更为浓厚。中海锦业拾光更侧重于科技精英和新贵阶层，他们注重生活品质和科技体验，青睐智能家居和智慧社区带来的便捷生活。项目提出的“好房子”理念基于全国3万多户住房难点痛点的调研，结合中海自有300万业主的需求沉淀。项目客户来源41.78%来自雁塔区，20.89%来自长安区。

营销活动力度：

中海锦业拾光在9月7日举办了大规模的启幕盛典，线上直播创下累计观看人数12w+的佳绩，市场曝光度大幅提升。

金茂璞逸东方则更倾向于传统文化底蕴深厚的高净值人群，他们追求东方美学与现代生活的完美结合，注重建筑的艺术价值和文化内涵。项目从东方文化的本源出发，体现了“大隐于市”的居住哲学。金茂璞逸东方作为中国金茂全球第6座璞系旗舰产品，是目前全国最大面积的璞系，也是产品配置最高的璞系，229㎡起步，以及269㎡，336㎡三个面积段。

根据大数据精准营销平台显示，金茂璞逸东方项目地理位置优越：项目位于曲江新区，距离地铁黄渠头站约613米，周边地铁站覆盖10个，周边创意谷商圈实测步行12分钟可达，教育配套依托曲江一小的稀缺资源。

科技住宅系统：金茂作为中国科技住宅的开创者与引领者，从“温度、湿度、空气、阳光、水、声音”六大基本生命元素延伸12大科技体系。

西安第3座金茂璞逸系

正式亮相

金茂璞逸高新作为全球第10座金茂璞系、西安第3座金茂璞系项目，于上周正式亮相，成为西安高端市场的一大亮点。

金茂璞逸高新项目地处三环内高新区，位于保利天瓒北侧、高新玖號院西北侧，是今年西安高新区首宗“万元地”。占地面积72.126亩，容积率2.5，规划打造建面约200㎡+的豪宅大平层，采用四代住宅设计。

周边多个改善盘扎堆，高端改善氛围浓厚。3公里以内常驻人群61万，高收入常驻人群达10万+，该项目弥补了中国金茂顶序产品——璞系没有落位于西安高新区的遗憾，为高净值人群提供了新的选择。

招商西安湾

浐灞豪宅标杆

招商西安湾是浐灞黄金三角洲板块的高端豪宅新作，于上周正式公布案名并吸引大量关注。

招商西安湾项目规划16栋住宅，层高21-24F，容积率1.2-2.0。地块东侧一路之隔就是灞河，占据一线河景资源，南侧不到500米是9月份将投用开学的陕西师范大学浐灞国际港实验学校（西安市浐灞国际港第一学校），已确定为陕师大全面管理。

招商西安湾与华润置地玺宸上院、融投·誉璟臺共同构成浐灞黄金三角洲豪宅区的新格局，依托稀缺自然资源和高品质定位，还未面世已受到高端客户追逐。

从区域表现来看，西安各区域市场热度存在明显差异。高新区和浐灞生态区是供货大户，供应量分别达到了2550套、2433套，这两个区域占到全市供应量的49.26%，接近一半。

幸福林带板块和团结片区两大城市更新板块也热度暴涨。新城区今年仅8个月，冲上成交TOP3，去年仅有4宗地块成交，今年已有大幅增长。

随着“金九银十”的深入，西安楼市分化格局将进一步凸显。高端改善项目凭借产品力和区位优势，价格保持稳定甚至小幅上涨。

而远郊刚需楼盘则可能继续实施“以价换量”的策略，价格竞争愈发激烈。

未来几周，预计将有更多纯新盘加入市场战局，包括绿城绿汀芳菲、金茂璞逸高新、华润玺宸上院、招商西安湾等重点项目。这些新盘的入市表现，将为四季度西安楼市定调。

来源：西安房研所