摘要：天下大势，合久必分，分久必和。上海各区也是一样，不谈租界时期的上海，只说建国之后，上海都已经从32个区发展成了如今的16个区，各自的地盘拆了扩，扩了拆。

天下大势，合久必分，分久必和。上海各区也是一样，不谈租界时期的上海，只说建国之后，上海都已经从32个区发展成了如今的16个区，各自的地盘拆了扩，扩了拆。

不过和黄浦区内的“三分天下”，天天喊着“反黄复卢”的口号不同，同样是四处合并的静安区，内部一片祥和，尤其是到闸北公园这边走一走，大家都相当和平，阿拉都是上海宁。

今天我们的区域探秘就来到了静安区，第一期的区域探秘，老谢既然选择了金字塔顶端的黄浦，如今的第二期，自然顺势就要开启上海第二梯队区域——静安。

为什么静安区内温馨的画面，和黄浦区内剑拔弩张的气氛大相径庭呢？当然是因为，得了便宜就不能再卖乖啦。在2015年之前的上海各区鄙视链排名中，黄浦区和静安区其实是不相上下的，互争一二，可在现在的区域排名中，静安略差于黄浦都快成为了公认信息。

上海相亲届内就有着这样的“忠告”，对方说住在静安区一定要多问一句，因为很有可能是住在彭浦，即使是静安内环，也可能是住在“不夜城”，虽然闸北一心只向静安，说好的你出钱 、我出地、我们合作共赢，静安一家亲。

但除了闸北，别说老静安区，就连在外区人的眼中，闸北的帽子都还没能完全摘掉，大家的心中总有一条天然的鄙视链，叫做“闸北不是静安”。

为什么闸北和静安之间的“鸿沟”总是无法填满？

除了闸北静安之分外，如今的静安区各板块之间又存在着怎样的鄙视链？

各个板块对外又是一种什么形象呢？

静安和闸北之间的鸿沟，可不是短短10年间就能够填平的，这是几百年甚至上千年的历史和积累，所造就了的巨大差异，以及“老静安”的优越感。

看过老谢“静安寺”板块探秘的朋友们应该还记得，静安寺拥有着1800多年的历史，是上海最古老的千年古刹，细说静安寺的历史，可以追溯到三国时期，因为香火鼎盛的静安寺，这里顺理成章地成为了最早商贸繁盛的区域之一。

而在上海开埠后，更是因为静安寺的存在，特意修筑了一条“静安寺路”到静安寺，加速了静安寺周边商业的发展，带动了附近房地产的进化，静安寺彻底成为了“上只角”的代名词；直到1945年日本战败投降，上海废租界划区，还是因为静安寺，静安区才得以被冠上“静安”之名。

1949年的静安区甚至还一度更名为了“静安寺区”，不过1950年的时候又复更回“静安区”了，足以看出对老静安来说，静安寺就是静安区当之无愧的核心和支柱，什么百乐门、愚谷邨，号称半部上海史的愚园路，梧桐树影的长乐路、巨鹿路、华山路，都藏着浓浓的老上海“味道”，还都是最“顶尖”的 最“精致”的老上海。

能与静安寺媲美的，也只有当年的淮海中路，说白了，老静安连黄浦区都未必看在眼里，能和老卢湾掰掰手腕，哪怕不看静安寺板块，看看老静安剩下的三个板块，上海顶级商圈南京西路，苏州河畔顶级学区的江宁路，有沪西小上海之称的曹家渡。

即使有的板块现在稍显落寞，有的板块在走下坡路，但是毕竟曾经辉煌过，仅仅是它们的出身和底蕴，就足以让老静安成为上海的“顶尖地段”，那么，闸北呢？

闸北的“一生”似乎和静安恰恰相反，闸北是棚户区，遍地多的是滚地龙，公认的“下只角”，闸北虽然也有历史但少有底蕴，闸北一生中最高光的时刻，似乎就是和静安区合并的那一天，还记得黄浦区探秘时提到的老闸区么，在1956年 黄浦区与老闸区合并，闸北区其实就是老闸区以北，所以称为闸北。

19世纪末20世纪初的时候，闸北还都是一片“城郊”的景象，而且越往北越郊，直到中国开始了工业化，闸北才开始逐渐变得有些“城市化”，尤其是苏州河以北，因为有着“水路供给”，建立了许许多多各种各样类型的工厂，像闸北发电厂、福新面粉厂、源昌碾米厂等等。

但是，工厂的“丰盛”并不意味着闸北崛起，反而因为鱼龙混杂的棚户区，闸北的口碑更不好了，比如难民到上海的第一站“三湾一弄”，廉价的代名词“七浦路”，密度最高的棚户区“不夜城”等等。

因为苏州河以北的“贫穷”，这里不仅被定位为“下只角”，还有一个响亮的称号——“苏北”，还因为闸北一穷二白的面貌，以及“较为彪悍的民风”，一度被玩谐音梗称之为“赤膊区”。

至少在100年前，闸北和静安的差距已经拉的足够开了，不说一个天上一个地下，至少也是一个上海天花板，一个上海地板砖，一个在租界的余晖中优雅从容，一个在生活的泥浆里摸爬滚打。

从定位，到口碑

从地位，到居民

闸北都和静安完全“不搭嘎”

有些上海的“新朋友”可能会说了，三十年河东，三十年河西，陆家嘴100年前不也只是块小滩涂么，闸北有的地方现在也挺好的，像苏河湾啊、大宁啊，老静安又没什么地，这10年甚至以后10年再10年，都会大力发展新静安闸北，“鸿沟”还填不平么？

这里老谢只能说一句：人心中的成见确实是一座大山！

哪怕闸北区如今越来越亮眼，也难以追赶上老静安的光环。

不过，对于没有这些“地域情结”的新上海人来说，虽然现在的闸北和老静安依旧有差距，但这个差距客观来看正在“逐渐缩短”。

不说老静安现在逐渐“落伍”，老静安也是原地踏步了许久，尤其是江宁路和曹家渡板块，吃老本罢了，反观闸北和老静安合并这几年，闸北造就出了一个又一个“传奇故事”，比如前面说的从七浦路服装城，摇身一变成为豪宅聚集地的苏河湾。

一个华侨城，一个宝格丽，诸多的历史保护建筑，小火一把的四行仓库，七浦路服装城也早已更新，现在谁还敢小觑这个已经接近完成体的“豪华苏河湾”？

还有从默默无闻小板块发展成了中产最喜爱地段之一的大宁，商业有久光，产业有市北，特长有学校，生活有金茂，地铁1号线贯穿，生态看大宁公园，六边形，妥妥的六边形板块。

内环内的西藏北路似乎也正在朝着下一个“奇迹板块”前进，万科带来的“中兴城百万方规划”，预计将给西藏北路全面更新一下，改头换面，或许闸北区的口碑还不能完全逆转，但至少对闸北这三个板块的印象，已经有不少朋友改观了，至少不会在提到苏河湾、大宁的时候，嗤之以鼻地说上一句：赤膊区。

在更直观、更残酷的楼市中，真金白银打出来的“梯队排名”，更能够看出闸北正在努力缩短的差距，尤其是单从房价来看，苏河湾、西藏北路、大宁板块都已经超过了“老静安”的某些区域，如今新静安一梯队的“顶级板块”，就变更为了静安寺和苏河湾。

静安寺板块花园洋房、别墅众多，还有九龙仓静安壹号、嘉天汇，毫无疑问地房价站上了20w+，依旧是“静安顶尖”，而苏河湾凭借着华侨城、宝格丽，同样站在了20w+的档位上，打败了曾经的“南京西路板块”，成为了另一个“新静安塔尖”。

毕竟苏河湾无论是房龄还是城市界面都更新，这里也有着四行仓库等的历史底蕴，还是发展最块最好的“苏州河畔”，尽管曾经被“七浦路”所连累，可现在论居住体验，苏河湾自然要比只有顶奢商场而没有顶奢豪宅的南京西路要强得多。

这就是楼市，历史、底蕴、文化、地位，虽然有着一定的因素，但却不是全部的因素，如今至少在楼市中，南京西路已经退居二线，20年以内次新房以14、15w上下的价格，成为了新静安的“中坚板块”，像泰府名邸、远中风华园、静安四季苑等等。

只是相比于居住区，南京西路更像是“涉外”的名片区，上海老牌顶奢商圈庞大的人流量远比在这里生活的人要多得多，同样在楼市中位于新静安第二档的，还有埋头追赶的西藏北路板块，近几年在大拆大建之中，大量新房拔地而起，以至于单看楼市，西藏北路已经抓住了南京西路的“小尾巴”。

新湖上海青蓝、中兴路一号的二手房都在13w左右的，庞大的雅宾利社区也要12w+，去年入市的新盘，也以13w+的价格获得了市场验证，仅仅比南京西路略逊一筹，当然，这仅仅只是楼市中而已，占据了西藏北路的住宅都很新的优势，还有像万科中兴一号这种“前卫”的造势，才让西藏北路的楼市“拔高”了一个能级。

实际在西藏北路内走一走就会发现，因为正在更新城市界面拆拆建建还有待加强，而像商业、生活这类的，在西藏北路也远没有南京西路来的舒适和高级，如今的西藏北路还是底蕴太浅，不然苏河湾能单飞出去成为“顶级板块”么？西藏北路的未来之路，任重而道远，希望中兴城的百万规划落地后，真的能带领西藏北路走向一个全新的level。

老静安剩下的两个板块，江宁路和曹家渡，优质次新房大概都在10w-12w之间，属于“腰部板块”，相对来说江宁路板块，有着东斯文里这种老上海风情的石库门，有着新上海珍贵景观苏州河畔，有着上海顶级学校静教院+市西中学，有着戈登路巡捕房、美琪大戏院的老上海回忆，自然生活和口碑都要更好一些。

这回终于轮到大宁板块了，同样以10-12w的普遍房价，成为了“新静安三大腰部板块之一”，也算是追上了“老静安的脚脖子”，而且大宁的爆发力还是很猛的，大宁金茂府的巅峰时期18w的价格，江宁路和曹家渡都得给它让让步。

我觉得大宁还是在地段上吃了亏，老静安都在内环内，大宁再怎么发展，还是在中环线上，地段上差了两档，追到这种程度已经相当不容易了，其实闸北还有一个板块正在努力晋升到“腰部板块”的路上，就是不夜城板块。

不夜城板块苏州河畔的优质次新河景房，像静安天御、苏河融景等等，房价也达到13w以上，可一般的苏州河景次新房，房价大概就只在10w左右了，到了火车站附近的次新房，价格就更低了，除了金融街融府的价格在12w左右外，普遍房价只在6、7w左右。

不夜城板块内的两极分化确实有些太严重了，但也没什么好办法，有着上海火车站的“阻拦”，不夜城板块难以进行大规模的更新，改变曾经“脏乱差”的刻板印象，只有苏州河畔，能够跟着一江一河的规划大幅度更新，进而“脱胎换骨”。

也不知道再过十年，是整个不夜城板块都能更进一步，还是苏州河畔的区域会学习苏河湾单飞呢？说实话，苏州河畔的不夜城，倒是也有一点点“单飞的资本”。

新静安剩下的4个板块，自然就都是曾经的闸北地区了，闸北公园、阳城、永和、彭浦和老静安房价、城市界面、口碑都相差甚远，算是新静安的“垫底板块”，但是，哪怕是这四个板块之间，其实也还是有着鄙视链的。

以中环为界，中环以内的闸北公园和阳城板块算是一档，新静安的“腿肚子板块”吧，高层住宅房价基本在7w左右，闸北公园的生活能比阳城略方便一点点，更近久光，更近大宁，更近市区，还坐拥一个闸北公园，房价当然也更贵一点点，个别小区比如说和源名邸二手价格能到到8w+。

中环以外的永和和彭浦板块则是另一档，脚脖子板块，除了彭浦的闻喜华庭房价能突破7w+以外，其他的住宅及价格都在7w以内，而且永和、彭浦板块都属于老破小扎堆的板块，中环外还老破小，绝对的“地板砖”。

相对来说彭浦板块还好一点，抱着个原拆原建的“彭一小区”，众多的美丽家园，更便捷的交通路网，在生活体感会好上那么一丢丢，许多市北工作人群，和1号线沿线的工作人群，也更愿意因为高性价比和成熟的配套，选择买在这里过渡或者租在这里生活。

这才只是老静安“下嫁”的第十年，就已经有三个“后起之秀”板块对老静安奋起直追，第二十年、第三十年呢？尽管新静安，越往北的路越难走，闸北剩下的5个板块想要改头换面是“难上加难”，不过未来谁知道呢？

静安一家亲，闸北可不是说说而已，很努力地在靠了，或许底蕴深厚的老静安“绝对王座”依旧难以撼动，可“新贵”闸北的锋芒如今确实已经无法忽视，新静安的鄙视链依然存在，但早已不是简单的“老静安优于闸北”的评价。

如果将如今新静安的12个板块拟人，我想应该是这样的：

新静安的故事，是上海的上只角与下只角艰难融合史，同样也是“老钱”与“新贵”的激情碰撞史。

鸿沟尚在，但桥已搭建

鄙视链变形，但未曾消失

区域偏见淡化，但仍然顽固

即将开启第十一个年头的新静安，又将如何发展呢？

我们拭目以待！

来源：老谢聊上海一点号