摘要：今年7月1日，加州一项关于业主协会（HOA）的新法规正式生效，迅速成为美国业主群体热议的话题。这项《第130号议案》（Assembly Bill 130，简称AB 130）大幅限制了HOA的处罚权，绝大多数违规罚款上限被限定在100美元，禁止收取滞纳金和利息，

今年7月1日，加州一项关于业主协会（HOA）的新法规正式生效，迅速成为美国业主群体热议的话题。这项《第130号议案》（Assembly Bill 130，简称AB 130）大幅限制了HOA的处罚权，绝大多数违规罚款上限被限定在100美元，禁止收取滞纳金和利息，同时赋予业主更多申诉和内部争议解决的权利。

根据《洛杉矶时报》的报道，不少法律专家认为，这是“加州历史上对HOA权力最实质性的一次制衡”。在此之前，HOA几乎拥有对业主无限制的罚款权力。AB 130的出台在很大程度上改写了这种不平衡的局面。

加州为何成为立法先锋

根据Realtor网站的报道，加州不仅是全美房地产市场最活跃的州之一，也是HOA最为集中的地区。全州有超过5万个HOA组织，管理着500多万套住房，约三分之一的加州居民生活在HOA的管理之下。在高房价、土地紧张的一线城市，公寓和联排房产往往是购房者初入市场时的主要选择，而这些社区几乎都由HOA掌控。

但长期以来，关于HOA的投诉和纠纷不断。处罚随意、申诉渠道有限、信息不透明，让许多购房者望而却步。加州新法的核心，是让处罚变得“可预期、可承受”，同时给业主更多话语权。

需要注意的是，AB 130并非全面放松管制。若违规行为涉及健康或安全风险，协会仍有权突破100美元上限。在不少法律专家看来，这种设计既能维护社区秩序，又能避免滥罚。

全美HOA收费：500美元成为警戒线

加州聚焦于罚款限制，而在全美范围内，另一个更普遍的问题是不断上涨的HOA和公寓费用。根据美国人口普查局2024年的调查数据，全美约2160万户家庭（约占自有住房总量的四分之一）需缴纳HO管理费用。

其中，约560万户每月缴费低于50美元，但也有约300万户每月支出超过500美元。这是美国首次在全国层面统计HOA和公寓费用，并将其纳入住房成本核算，凸显了这笔支出的普遍性。

全美的HOA费用的中位数为135美元，但地区差异极大。纽约有64%的业主每月缴费超过500美元；华盛顿特区和夏威夷的比例也接近一半。而在内华达州，中位数费用仅95美元，低于全美水平。

值得关注的是，费用水平与是否背负房贷存在差异。2024年，有房贷的家庭HOA费用中位数为120美元，而无房贷业主则高达184美元。这或许与退休人群更倾向于选择设施更完善的度假型社区有关。

阳光地带的“退休天堂”与现实代价

在人口快速流入的“阳光地带”州份，HOA几乎成了新建住房的标配。以内华达、亚利桑那和佛罗里达为例，这些州新建房屋大多位于规划社区内，附带HOA义务的比例远高于全美平均。美国人口普查局数据显示，内华达州超过51%的业主需要支付HOA费用。

孙斯陶

根据孙斯陶在南加州洛杉矶和尔湾房地产市场的实地观察，过去十余年，新建楼盘几乎都带有HOA。买家普遍认可HOA能维持社区环境和房屋价值，但不少人同时抱怨高额费用加剧了购房压力。一些购房者甚至会专门寻找不受HOA管制的房源，以避免规则限制和物业费。

对于不同购房群体，HOA费用的意义并不相同。退休买家往往更愿意为社区泳池、安保和公共设施支付每月100到200美元；但对首次置业者或投资者而言，这笔额外成本常常成为能否入手的关键考量。

加州经验是否能走向全美

加州的AB 130提供了一种思路，在维持社区秩序的同时，又能限制HOA滥权和过度收费。法律界普遍认为，这会提高公寓的吸引力，让购房者不再担心动辄数千美元的罚款风险。

不过，美国的HOA管理属州法范畴，各地情况差异很大。内华达、亚利桑那和佛罗里达州的HOA普及率高，但费用水平相对中低；纽约、夏威夷等地HOA覆盖率低，但费用昂贵。加州的HOA新规或将成为其他州立法的重要参考。但孙斯陶认为，要真正减轻业主负担，仅靠限制罚款远远不够，更需要直面逐年上涨的HOA管理费。

来源：孙斯陶