摘要：上个月，太古地产揭晓了其2024年第四季度的运营数据以及盈利预告，结果令人咋舌。数据显示，全年股东应占亏损约为8亿港元，与2023年盈利26亿港元的辉煌成绩形成了天壤之别。这不仅标志着太古地产自上市以来首次遭遇年度亏损，也预示着公司在过去一年中面临着前所未有的
上个月，太古地产揭晓了其2024年第四季度的运营数据以及盈利预告，结果令人咋舌。数据显示，全年股东应占亏损约为8亿港元，与2023年盈利26亿港元的辉煌成绩形成了天壤之别。这不仅标志着太古地产自上市以来首次遭遇年度亏损，也预示着公司在过去一年中面临着前所未有的挑战。
滑铁卢之下的多重困境
深入分析财报，不难发现，太古地产此次业绩滑铁卢的原因错综复杂。其中，香港商办市场的持续疲软与内地零售业务的阶段性承压成为了两大核心痛点。
香港作为太古地业绩产的重要市场之一，其商办市场的表现直接影响着公司的整体业绩。然而，近年来，香港甲级写字楼的空置率不断攀升，截至2024年底，已升至13.1%，创下了过去25年来的新高。太古坊、港岛东中心等核心项目虽然出租率依然保持在较高水平，但租金却大幅下跌，这无疑给太古地产带来了沉重的打击。此外，随着未来新增写字楼的供应持续增加，空置率或将进一步上升，这无疑给太古地产的商办业务带来了更大的不确定性。
与此同时，内地零售市场的表现同样不尽如人意。太古地产在内地运营的多个商业项目销售额普遍下滑，其中成都太古里、上海兴业太古汇等旗舰物业更是跌幅显著。这一方面与疫情结束后消费者出境购物热情回归有关，另一方面也与太古地产自身运营策略的调整密切相关。为了优化租户组合和提升商场品质，太古地产对部分商场进行了结构和改造工程，这在短期内对销售额产生了一定的负面影响。
除了上述两大核心痛点外，太古地产还面临着多重因素的交织困境。一方面，香港本地消费力被进一步稀释。随着大湾区一体化的加深以及港人北上消费热潮的兴起，香港本地的购买力被严重分流。另一方面，高利率环境下企业扩张意愿低迷，导致办公楼市场需求回暖较慢。此外，投资物业公允值的亏损也进一步扩大，从2023年的44亿港元增加至63亿港元，这对太古地产的财务状况构成了更大的压力。
从宏观层面来看，2024年整体经济环境的不确定性也给消费市场带来了较大的影响。消费者信心不足、消费意愿降低成为普遍现象。尤其是奢侈品消费市场，由于其对经济形势更为敏感，因此受到的冲击更为明显。太古地产旗下的多个商场定位高端，奢侈品品牌占据重要比例，因此在奢侈品市场低迷的背景下，销售额下滑在所难免。
新兴商业体的碰撞
在新兴商业体的迅猛崛起之下，太古地产在多个城市的市场份额和龙头地位正遭受严峻考验。
以西南地区的经济重镇成都为例，2024年成都SKP实现了逆势增长，其销售额增幅高达约20%，这一亮丽成绩与成都太古里销售额的下滑形成了鲜明对比。成都作为奢侈品消费的重要市场，汇聚了IFS、太古里、SKP等多家高端商场。然而，城市市场的容纳能力毕竟有限，奢侈品牌在每个城市的布局也需精打细算。恒隆集团董事长陈启宗曾将中国城市划分为三组，对于成都这样的第二组城市，每个奢侈品牌虽可开设三至四家分店，但业绩最好的旗舰店往往能大幅领先其他分店。因此，谁能在城市中占据龙头位置，谁就能掌握市场的主动权。太古地产在部分城市正面临着这一龙头地位的激烈争夺。
新兴商业体的快速崛起，得益于它们更加贴合当下消费者需求的运营理念和创新模式。相比之下，太古地产虽然在建筑风格、品牌组合等方面独具特色，但在适应新兴消费趋势方面似乎略显迟缓。消费者的需求正以前所未有的速度变化，他们不再满足于传统的购物体验，而是更加追求在商业空间中获得互动、娱乐和社交的多重价值。如果太古地产不能迅速调整其运营策略，以更好地满足消费者的新需求，那么在激烈的市场竞争中，其市场份额或将进一步被蚕食。
新挑战与新契机
尽管面临诸多挑战，但太古地产也从中看到了调整和创新的契机。作为一家在中国香港成立已有半个世纪之久的商业地产巨头，太古地产旗下拥有兴业太古汇、广州太古汇、成都远洋太古里等多个知名品牌。尽管2024年业绩承压，但太古地产的资产负债表依然健康，整体财务状况保持稳健。这为其提供了足够的抗风险能力和调整空间，使其能够承受短期的业绩波动，并为未来的战略调整提供坚实的资金支持。
太古地产早在2022年就公布了港币一千亿元的投资计划，目前该计划已取得重大进展，约67%的投资已作出承诺。这一庞大的投资计划将涵盖中国香港、内地及东南亚市场的多个重要项目，预计在未来十年内显著提升公司的物业组合面积，并带来稳定的收益增长。然而，市场环境的不确定性仍给太古地产带来租金收入下降、经济前景不明朗和竞争加剧等风险。但太古地产通过加强核心资产布局、扩展内地市场以及推进可持续发展策略，展现出了较强的抗风险能力。
面对短期业绩的压力，太古地产坚定深耕内地市场。其「千亿港元投资计划」中，内地市场将投入500亿港元，占比过半。目前，已有约650亿港元（占计划的65%）的投资已承诺投入，其中440亿港元将用于上海、西安、三亚等7个新项目，预计将在2026年至2032年间陆续开业。这些项目不仅将使太古地产在内地的总楼面面积翻倍，还将通过「零售+住宅+办公」的混合开发模式有效分散风险。
在运营端，太古地产也在积极调整策略。例如，北京三里屯太古里北区已确定引入LV与Dior两大奢侈品巨头，并完成了多个品牌的升级和新店开业。成都太古里则通过引进Aesop伊索西南首店、Goyard全新形象店及亚洲首间复式店铺、Hermès扩铺升级等租户升级举措，来缓解租金压力。
在资本端，太古地产通过出售香港非核心资产（如停车位）回笼资金，以支持内地市场的扩张。这一策略背后，是对香港商办市场复苏时机的判断以及对内地消费升级长期红利的看好。
未来，太古地产的转型成效也许将受到多个关键因素的影响。首先，香港商办市场的触底时点至关重要，这将直接影响太古地产在该地区的租金收入和业绩表现。其次，内地新项目的开业节奏和运营表现，特别是上海陆家嘴太古源等高能级项目的预售情况，也将对太古地产的整体表现产生重要影响。太古地产管理层预计，若西安太古里和三亚度假商业等项目按计划推进，租金收入有望在2026年后恢复增长。最后，消费复苏的持续性也是决定太古地产未来表现的关键因素之一。前滩太古里在2024年第四季度销售额的增长，释放出了积极的信号。
尽管短期内香港市场仍需面对调整压力，但太古地产凭借其低于12%的净负债率和在内地核心地段的先发优势，依然是长期投资者看好的商业地产标的。太古地产正通过积极的战略调整和创新举措，应对市场竞争的新挑战，力求在未来的商业地产领域保持领先地位。
来源：英赫时尚商业评论
