摘要：近年来，随着房地产告别峰值时代，物业行业凭借稳健的收益模型得到更多的投入和关注，头部物企都不断通过战略调整与组织变革驱动规模持续增长。
近年来，随着房地产告别峰值时代，物业行业凭借稳健的收益模型得到更多的投入和关注，头部物企都不断通过战略调整与组织变革驱动规模持续增长。
作为招商局集团旗下物管平台，招商积余3月11日公告了最新高管变动——
执掌四年的招商积余总经理陈海照调任，由集团“少壮派”干将陈智恒接棒
在涛哥看来，这一调整是招商局集团干部轮换的常规动作，既是企业对过往成绩的肯定，也为企业战略升级注入新动能，招商积余接下来的发展更值得期待。
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四年征途：从“破局者”到“行业标杆”
2019年招商积余重组上市，陈海照2021年出任总经理，成为公司“融合发展”的关键人物。
资料显示，陈海照1977年出生，曾在招商局旗下诸多业务板块担任管理岗位。
在任期间，招商积余以“四化”战略为纲，开启了从“重资产”向“轻资产”的战略转型。
2021年到2023年期间，招商积余的营收规模从105.9亿跃升至156亿，三年增长近50%。
所谓“四化”战略，即轻型化、规模化、科技化、市场化，过去四年中招商积余取得了不俗的成绩。
1）轻型化：打造轻装上阵的“超级平台”
招商积余通过“轻重资产剥离”，实现资产负债率与重资产比重双降低，腾挪出更多资源聚焦主业。
还搭建“招小播”“余房网”“招商易采”等平台，探索出“平台流量+专业服务”的轻资产模式。
2）规模化：从“跑马圈地”到“生态聚合”
在规模扩张上，相继落地上航、南航、汇勤、新中等收并购合作，目前进驻城市超150个，在管项目超2200个，管理面积近4亿㎡。
3）科技化：从“工具赋能”到“数字基建”
他们深知“科技是物业转型的胜负手”。搭建招商π平台、积余随行APP等系统，创新线上服务渠道与模式，专利、软著超200余项。
4）市场化：从“追赶者”到“行业头狼”
经过几年努力，招商积余市场化业务营收占比超70%，服务众多外部高端客户。
期间，招商积余在国资委“双百行动”年度考核中获评“优秀”，荣获“2024中国物业服务企业综合实力500强TOP3”“2024中国物业服务力百强TOP4”等殊荣，得到业界广泛认可。
四年时间，招商积余交出了一份高质成绩单，已进化成为行业标杆之一。
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陈智恒接棒：战略型干将的“三把火”猜想
接任者陈智恒是招商体系内公认的“少壮派”。
1979年出生，今年46岁正值当打之年，华南理工大学建筑工程专业毕业，妥妥的科班出身青年干将。
自加入招商蛇口以来，陈智恒在多个城市公司都有担任过主要负责人的职位，拥有多元业态项目经验。
2024年3月，他调至总部担任招商局蛇口工业区控股股份有限公司运营管理部总经理，后兼任招商蛇口数字城市科技有限公司总经理。
不难发现，陈智恒的职业生涯深度融入招商蛇口发展脉络，从一线工程师成长为城市公司掌舵人，再进阶至总部战略中枢，形成了“多业态操盘+总部战略统筹”的双重能力矩阵。
一方面，在多业态管理维度，陈智恒展现出卓越的全周期管控能力
2007年加入招商蛇口后，他曾历经多城市锤炼，主导住宅、商业、产业等多元业态项目，打造了全国多个标杆项目。
尤其在负责长沙公司期间，通过精准定位改善型产品线、创新“商住协同”模式，将市场份额从20名外逆袭至榜首——
2023年招商蛇口以85.5亿位列长沙房企全口径榜单TOP1，单城贡献超5亿权益利润的业绩，印证了其“品质+效益”双驱动的管理哲学。
另一方面，在战略升级层面，陈智恒近年着力推进数字化与精益化转型
据悉，履职招商蛇口总部运营管理部总经理以来，他主导重构营销数字化体系，通过搭建客户数据中台、优化智能决策模型，推动营销费效比优化。
兼任招商城科总经理期间，持续强化BIM技术、智慧工地等数字化基建应用，其主导研发的工程管理协同平台已在多个重点项目落地，实现项目工期、质量缺陷率的优化。
你会发现，陈智恒这种“深耕实体业务+拥抱科技创新”的特质，恰与招商积余“全场景服务+科技化发展”的战略方向形成共振。
其在多业态协同、服务力打造、数字化赋能的成功实践，为物业板块的增值服务拓展、智慧平台建设提供了可复制的经验范式，彰显出引领企业跨越新周期的战略适配性。
在涛哥看来，陈智恒的能力标签与招商积余下一阶段目标高度契合，预计很可能将在多个战略维度发力：
1）深化“沃土云林”模式：“沃土云林”是招商积余基于“大物业”战略提出的创新商业模式，旨在通过“基础服务+平台生态+专业能力”的闭环，以推动招商积余从传统物业向科技驱动的综合服务商转型。
2）落实“城市繁兴”计划：作为招商积余2024年推出的城市服务战略，聚焦基层治理痛点，以数字化和全域化管理提升城市服务效能，驱动招商积余从单一物业服务向城市综合治理的升级。
3）推动“第三次创业”落实：响应招商局集团“第三次创业”整体部署，通过改革、创新、协同实现自身转型升级，同时赋能产业链生态，成为“中国领先的物业资产管理运营商”。
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未来之战：服务、科技、专业的“铁三角”
纵观招商局历史，变革创新、不断迭代是招商系一贯的人才理念，干部轮换始终是他们激活组织的重要抓手之一。
对招商积余而言，这种“有序迭代”体现三大战略考量：
1）持续进化迭代：之前已经完成模式从0到1的验证，下一阶段需从1到N的复制，需要更擅长标准化与精细化管理的领导者；
2）强化集团协同：物业与开发、金融等板块的联动日益紧密，具备多业务视野的干部更能撬动内部资源；
3）培养复合人才：通过跨行业轮岗，锻造“懂服务、通科技、精管理”的新一代领军者，为长远发展储备梯队
在2025年度工作会议上，招商积余董事长吕斌定调：
招商积余综合实力已经“迈入行业三强”，要继续围绕“服务、科技、专业”锻造核心竞争力，实现更高的发展目标。
1）服务力：从“标准化”到“人性化”
基础服务层面，推广“小招学堂”“社区颐老”等个性化产品；高端服务层面，发力IFM定制化解决方案。
2）科技力：从“数字化”到“智能化”
加大AIoT投入，2025年加强能源管理平台建设，强化楼宇碳排放在线监测；探索机器人服务集群，实现降本增效。
3）专业力：从“多业态”到“垂直深耕”
建立细分领域“专家工作室”，如医院物业团队已沉淀300项SOP，涵盖手术室保洁等特殊场景；推行“认证经济”，要求管理人员持设施管理师、注册能源工程师等专业资质，加强各业态管理深度。
过去四年，招商积余的变化，恰是物业行业从“规模为王”向“价值为王”转型的缩影。
对陈智恒而言，接手的既是年营收超过150亿(注：2023年度营收)的物企巨头，也肩负着要突破增长天花板、冲刺行业三强的挑战。
未来能否在存量市场中找到新增量，在服务创新中开辟新蓝海，将会决定招商积余能否真正跻身“世界一流”
人事有代谢，往来成古今。在招商局集团这艘巨轮上，每一次舵手交替都是为了更好地破浪前行。
陈海照的四年为招商积余奠定了规模与模式的双重优势，陈智恒的接任则将推动招商积余迈向“质量与创新”的新阶段。
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来源：涛哥杂谈
