摘要：在 20 世纪 90 年代，改革开放的浪潮席卷全国，经济蓬勃发展，其中房地产行业更是一片火热，无数人投身其中，梦想着在这片充满机遇的领域中闯出一片天。

在 20 世纪 90 年代，改革开放的浪潮席卷全国，经济蓬勃发展，其中房地产行业更是一片火热，无数人投身其中，梦想着在这片充满机遇的领域中闯出一片天。

彼时北京商品房均价突破2000元/平方米，三级市场开始萌芽。

在国营纺织厂拿着月薪87元的张燕，看着《北京晚报》上"方庄小区每平米3800元"的售房广告，毅然办理停薪留职，带着全部积蓄680元来到丰台。

为了省钱，她栖身丰台的某地下室，从发传单的房屋中介做起。

她手绘的"北京二手房地图"详细标注着东城、崇文等老城区的待售房源——日均步行20公里记录30套房源信息，手抄本里密密麻麻记满房屋格局、装修细节甚至邻居职业。

凭借对永定门周边57个小区、826栋住宅楼的如数家珍，入行第三个月便拿下公司销冠。

这位皖北姑娘展现出惊人的商业天赋：首创"现金收房"模式，以低于市场价15%-20%收购急售房源；建立包含10万条房源信息的数据库，能精准匹配客户需求；

更独创"置换连环单"交易法，曾创下单日促成3套房产连环交易的纪录。

至2000年，其个人成交额已占所在中介公司总量的37%。

在房地产黄金年代，张燕建立起庞大的资源网络：

与50余家中小中介组成"南城房源联盟"，同8家评估公司达成数据共享，甚至能提前48小时获知地铁规划等市政信息。

2003年非典期间，当同行收缩战线时，她通过民间借贷筹集300万元资金，联合6名投资人共同抄底42套降价房源，三个月后净赚160余万元。

此举首次显露其资本运作能力。

但这位"南城一姐"始终有个心结：经手的千万豪宅始终不属于自己。

2008年北京二手房交易量突破10万套的历史性时刻，手握2300名高净值客户资源的张燕，在方庄紫芳园租下三居室，挂出了属于自己中介公司的招牌。

属于她的房产帝国，正从这间60平米的办公室悄然启航。

2008年的中国房地产市场呈现冰火两重天态势。

上半年受全球金融危机影响，北京二手房成交量同比骤降40%，但年末在"四万亿"经济刺激计划和房贷利率七折优惠的政策推动下，市场迅速反转。

据链家数据显示，当年12月北京住宅成交均价环比暴涨18%，创下历史最大单月涨幅，这为精明的市场参与者创造了绝佳套利空间。

蛰伏多年的张燕敏锐捕捉到政策窗口期。在目睹10月27日央行降息0.27个百分点的新闻后，这位从业12年的金牌经纪人果断注册个体工商执照，依托其掌握的南城327套急售房源信息，开启职业生涯。

她的商业模式本质是信息套利：

通过"ABC单"锁定低于市场价15%-20%的急售房产（A端），支付5%-10%定金获得转售权，旋即加价20%-30%寻找终端买家（C端），赚取无风险差价。

典型案例发生在方庄商圈：某券商高管因期货爆仓急需套现，张燕通过银行朋友获知其抵押房产即将法拍，连夜携85万元现金上门，以低于评估价32%的145万元签下购房协议。

三个月后该区域房价回升至2.1万元/㎡，她通过链家门店以182万元转手，净赚37万元。

这种"刀尖舔血"的操作在2008年末至2009年上半年重复了17次，为其积累起逾600万元启动资金。

为维持信息优势，张燕构建起立体化情报网：在8家银行信贷部发展"线人"，及时获取断供房源信息；

与21世纪不动产等机构达成佣金分成协议，优先获取独家房源；

甚至通过物业公司掌握业主职业变动情况。

当同行还在门店等客时，她已建立起覆盖128个小区、574栋楼宇的实时交易数据库。

这种游走灰色地带的炒房模式虽遭行业诟病，却契合特定时期的生存法则。

张燕恪守着两条铁律：绝不虚构房源信息，交易税费全额透明。

正是这种"有限度的诚信"，使其在2009年北京二手房交易量突破26万套的大潮中，发展出43位重复交易的客户，并开始组建自己的炒房团队。

随着原始资本的不断积累，张燕不再满足于小打小闹的房产掮客生意。她将目光投向了更广阔的房地产市场，决定构建自己的房产 “帝国”。

而要实现这一目标，仅仅依靠之前的低买高卖模式是远远不够的，她需要解决三个关键问题：

二手房信息的获取、资金的筹集以及代持人的寻找。

在二手房信息获取方面，张燕凭借多年在房产中介行业积累的人脉资源，与各大中介公司建立了紧密的合作关系。

她与中介们达成协议，只要有优质的二手房源，中介们必须第一时间通知她。

为了获取更多的信息，张燕还不惜投入重金，从一些房产数据公司购买详细的房源信息。

这些信息包括房屋的价格走势、周边配套设施、业主的出售意愿等。

通过对这些信息的分析和筛选，张燕能够精准地找到那些具有投资价值的二手房源。

解决了房源信息问题后，资金问题又摆在了张燕面前。

购买大量的房产需要巨额资金，仅靠她之前积累的财富远远不够。

于是，张燕开始四处寻找资金来源。除了向银行申请贷款外，她还将目光投向了民间借贷市场。

民间借贷虽然利息较高，但审批流程相对简单，能够快速获得资金。

张燕通过一些朋友介绍，结识了一些民间借贷机构和个人。她凭借自己在房产行业的良好口碑和对市场的精准判断，成功获得了大量的民间借贷资金。

有了资金和房源，代持人成为了张燕面临的最后一个难题。

由于限购政策的限制，张燕无法以自己的名义购买大量房产。

因此，她需要寻找一些人来代替她持有房产，这些人就是代持人。为了找到合适的代持人，张燕通过各种渠道发布招募信息。

她开出了诱人的条件，如给予代持人一定的代持费用、承诺在房产增值后给予丰厚的回报等。

同时，她还对代持人的信用和背景进行了严格的审查，确保代持人不会出现违约或其他风险。

在解决了这三个关键问题后，张燕开始大规模地收购二手房。

她的目标主要集中在北京南城地区，这里交通便利，配套设施完善，房价相对较低，具有较大的升值空间。

在短短几年时间里，张燕通过与中介合作、民间借贷、找代持人等方式，在北京南城持有了上百套二手房，成为了名副其实的 “南城房姐”。

然而，张燕的野心并不止于此。为了获取更大的利益，她开始试图操纵房价。

她联合一些房产中介和开发商，通过散布虚假信息、制造房源紧张的假象等手段，抬高房价。

例如，她会让中介在市场上发布一些虚假的高价成交信息，让购房者误以为房价在不断上涨，从而纷纷跟风购买。

同时，她还会与开发商合作，囤积房源，控制市场供应量，进一步推高房价。

在张燕的操纵下，北京南城的房价一路飙升。

她手中的房产价值也随之水涨船高，她的财富迅速积累。

张燕的事业达到了巅峰，她成为了房地产行业的传奇人物，备受关注和追捧。

然而，这种疯狂的扩张和操纵房价的行为，也为她日后的覆灭埋下了伏笔 。

2017年成为中国房地产调控史上的重要转折点。

为实现"房住不炒"政策定位，国家相继出台限购、限贷、限价、限售等组合拳，调控范围从66个重点城市迅速覆盖全国200余城，

全年累计发布调控政策超250次，创下持续时间最长、覆盖范围最广的监管纪录。

作为调控风暴的中心，北京楼市经历了前所未有的震荡。

自2016年"930新政"启动调控周期后，2017年下半年市场跌入冰点：二手房网签量从3月峰值期的2.5万套断崖式下跌至每月不足8000套，交易活跃度萎缩近七成。

据我爱我家研究院监测，当年11月全市二手住宅成交均价环比下跌0.83%至54338元/平方米，石景山、通州等外围区域跌幅超5%，价格体系呈现系统性回调态势。

在这场行业寒冬中，专营二手房交易的张燕首当其冲。

其手中囤积的数十套房产面临"有价无市"困境，即便降价10%-15%仍难寻接盘者。

更致命的是，这些房产多通过杠杆收购——70%资金来自年息18%-24%的民间借贷，30%依赖抵押经营贷。

当租金收益无法覆盖利息支出时，张燕开始陷入"借新还旧"的债务循环：通过虚构房源信息，伪造购房合同骗取小额贷款公司资金；

勾结评估机构将800万元房产虚估至1200万元套取银行信贷；甚至篡改网签数据制造虚假交易流水。

随着2018年银保监会启动信贷资金违规流入楼市专项整治，张燕的资金腾挪空间被彻底封堵。

其构建的"高息吸储—杠杆囤房—溢价转手"模式在调控持续深化中完全失灵，最终引发1.1亿元债务集中爆雷。

从投机炒房到伪造文书，从民间借贷到金融诈骗，这个曾经游走灰色地带的"炒房客"，终究在法利剑下现出原形。

2019年，随着房产限购政策持续收紧，"南城房姐"张燕的二手房交易量急剧下滑，导致资金链彻底断裂，无法兑付高达1.1亿元的本息。

面对蜂拥而至的讨债者，张燕早已资不抵债，愤怒的债权人随即向公安机关报案，这起涉及金融诈骗与伪造证件的大案迅速引发社会关注。

经侦查发现，张燕自2018年起便采取伪造购房合同、不动产权证书等手段，虚构房产交易骗取银行贷款及民间借贷。

其犯罪手法包括：通过中介获取低价房源后高价转卖赚取差价；以虚假房本作抵押承诺高息回报；甚至从小额贷款公司获取低门槛贷款维系骗局。

这种"拆东墙补西墙"的运作模式，不仅扰乱房地产市场秩序，更导致7名被害人血本无归。

2020年1月案件移交北京市检二分院后，检察机关通过梳理2万余页材料，追加起诉4起犯罪事实，使涉案金额新增近千万元。

经深入调查，张燕被认定构成诈骗罪与贷款诈骗罪：前者涉及虚构事实骗取7名受害人1.1亿元；后者系使用虚假产权证明骗取金融机构400万元。

2021年1月，北京市第二中级人民法院数罪并罚，判处其无期徒刑，没收全部财产，并责令退赔被害人损失。

此案作为全国首例"炒房型"金融诈骗典型，彰显司法机关打击房产领域犯罪的决心。

正如办案检察官所言：

任何企图通过"高杠杆+虚假交易"扰乱市场秩序的行为，终将面临法律严惩。

该判决也为民间借贷敲响警钟——投资者须警惕超出正常范围的收益承诺，监管部门更需加强二手房交易资金流向的全链条监管。

来源：新咖探长