摘要：昨天新玄武时隔4年再推一块新宅地的消息刷屏了，而今天我发现，江北核心区也在酝酿大招！而且是在此前一直尚未进行住宅开发的小鱼嘴片区！

今年的土地市场真是愈发让人期待了！

各个核心板块都在拿出“压箱底”的地块，没有地的在想办法腾挪，有地的还在想办法改规划调整升级！

昨天新玄武时隔4年再推一块新宅地的消息刷屏了，而今天我发现，江北核心区也在酝酿大招！而且是在此前一直尚未进行住宅开发的小鱼嘴片区！

近日，官方网站发布《南京江北新区NJJBd010单元控制性详细规划20规划管理单元图则修改 公众意见征询稿》，计划对片区内土地规划进行修改。

拟修改区域位于于NJJBd010-20规划管理单元图则。东至滨江大道、南至七里河、西至横江大道、北至启龙路，单元面积约83.45公顷。

而该片区就是我们一直说的江核小鱼嘴片区！

拟调整范围位于小鱼嘴片区临江的一侧，现状主要以空地和商办建筑为主。

其中有两个重点值得关注：

①两块宅地合并，容积率降为1.4

我们能看到，在调整前，该区域东边部分共有2块住宅用地，其中20-27地块用地面积4.32公顷、容积率≤2.4、限高80米，20-29地块用地面积2.55公顷、容积率≤2.6、限高100米。

而调整后，两块住宅用地不仅合并，而且还将旁边原商住混合用地20-30地块的一部分划了进来，共同组成全新的超大规模住宅用地20-27地块。

调整后的20-27地块，用地面积高达8.44公顷，并且容积率下调至1.4，限高也改为60米。

首先，这么大面积的一块完整宅地江核近年少有，基本达到了常规住宅用地的两倍；

其次，1.4的容积率也是江核的历史新低，江核将真正意义上迎来一个纯粹的低密项目。

②沿江商住改商办，建筑高度大降

而该范围内其他土地，除了面积上的略微调整外，还有一个细节变化。

原20-30商住混合用地，在分割掉一部分后，调整为了商办混合用地，并且建筑限高从100米降到了40米。

而这块地刚好位于上面那块低密住宅用地和长江之间，40米的限高比该住宅用地60米限高还要低。

也就是说，这块地限高的调整，将为北侧的低密住宅用地保留一定的高层江景视野。而且这个距离，算得上真正意义上的一线临江，非常宝贵。

▲修改前

▲修改后

当然，这块地今年能不能上市还不好说，因为目前还处于规划调整的征求意见稿阶段。不过也不排除官方“兵贵神速”，决定要给江核市场放波大招。

但可以肯定的是，江核有3幅住宅用地近期很可能就要卖了。

这3幅地均位于中央商务区，全部紧邻地铁线路，容积率也都为1.8。近日刚完成了全要素条件的申报，已经办结。

这3幅宅地我们具体来看看↓↓↓

①七里河大街以北、九袱洲路以西（NJJBd010-17-05）地块

用地性质为R2二类居住用地（100%），用地面积35745.48平方米，1.01≤容积率≤1.8，建筑高度＜80（m），建筑密度≤20%，绿地率≥30%。

至于这块地的位置，文件信息已经给得非常明确。

首先范围锁定七里河大街以北、九袱洲路以西，再加上提到“地块沿万寿路一侧规划有轨道交通线”，则代表该地块挨着万寿路以及地铁规划。

因此很容易在地图上就找到，南至七里河大街、东至九袱洲路、西至万寿路，北侧目前则是南京江北新能源开发管理有限公司。

该地块西侧也的确有在建地铁11号线，离得最近的是七里河站，不远处就是南京美术馆（新馆）和南京江北图书馆）新馆。

周边离得比较近的已开发建成项目，有扬子江金茂悦、绿地海悦等。

这块地从土地素质上来说，肯定不是江北新区中央商务区最顶尖的一批，距离江岸线比较远，也不是定山大街城市中轴的前排位置。

但整体来说均好性比较强，距离核心配套都不远，旁边就是地铁11号线七里河站，而且未来部分房源可以眺望七里河风光。

周边土地供应方面，在七里河大街另一侧，还有5幅居住用地待上市，靠近南师附中江北新区学校。

②规划道路以北、横江大道以西（NJJBd010-16-16）地块

用地性质为R2二类居住用地（100%），用地面积44351.95平方米，1.01≤容积率≤1.8，建筑高度＜80（m），建筑密度≤20%，绿地率≥30%。

相对来说，这块地的位置就没那么好确定。

但抓住几个关键性信息：顶山街道、横江大道以西、纯住宅用地，以及地块南侧规划有轨道交通线。

最终筛选下来，应该大概率为保利扬子萃云台南侧这块地，其南侧也正好有在建的地铁4号线二期以及规划中的地铁13号线一期，最近的地铁站是滨江站，也就是江北市民中心站。

从土地素质来说，这块地是非常优秀的。

定山大街城市中轴前排位置，横向对比周边的晴樾府、保利扬子萃云台，它可能还要更优；距离江岸线、地下城，以及江北中央商务区未来的核心配套，都非常近。

目前周边有华润国际社区、晴樾府、保利扬子萃云台等，在售的有江韵臻悦，已出让待上市的有北联建设G14，保利&扬子国投G14、G17、G18等。

另外，该地块西侧和东侧，还各规划有一幅住宅用地待出让。

③七里河大街以南、横江大道以西（NJJBd010-16-18）地块

用地性质为R2二类居住用地（100%），用地面积32534.28平方米，1.01≤容积率≤1.8，建筑高度＜80（m），建筑密度≤20%，绿地率≥30%。

这块地的位置也比较好找，七里河大街以南、横江大道以西，再加上“地块东侧规划有轨道交通线”的描述，范围大致划定如下。

其东侧提到的规划有轨道交通线，应当为地铁15号线，其中离得最近的为规划中的闻涛广场站。

这块地其实离上文中提到的“七里河大街以北、九袱洲路以西地块”并不远，隔着一条七里河大街就是扬子江金茂悦、花语天境等项目。

周边目前已出让待上市的地块比较多，比如江北建设G04、G05、G12，新居建设G13，江北建设&卓越G01，以及通宇2块地。

而紧挨着这幅地，其南侧还有一块宅地，且占地面积看似更大，未来该片区的供应规模还是非常大的。

最后从全年计划来看，今年江北新区将计划出让地块32幅，面积约1640亩；计划储备地块40幅，面积约2120亩。

这反映两件事：

第一，江北新区待开发土地巨大。这两年我们能明显感知，江南主城的供地变少了，当中还有很多是腾挪出的迷你地块，南京未来真正还有大量待开发土地的主城核心区域就是江北新区，它潜力巨大，也责任巨大。

第二，江北新区的土地出让速度略微减缓。据不完全统计，去年江北新区出让设宅地块在39块左右，而今年出让计划为32块，并且这还不一定全部是设宅地块。

另外还有一组数据，目前整个江北新区已拍出待上市的项目多达49个，其中江核占到37个。也就是说，即便今年江北新区供地计划缩减，未来几年整个区域的新房供应仍然会是比较充足的。

因此，这就比较考验上市节奏了，因为一旦这些项目大批涌入市场，带来的去化压力也非常夸张。

对此，你怎么看？

来源：应天府知事丶