摘要：不难看出，2024年零售类资产收并购的核心逻辑是“精耕细作”，资本更关注资产的可塑性、运营赋能空间及长期抗周期能力。

存量资产的流动性增强

撰文 | 赢商研究中心 苏珊

主编 | 付庆荣

图片来源 | 上海松江印象城

大宗交易市场是商业地产投资情绪的晴雨表，反映出商业大宗资产的供求关系和市场预期。

不难看出，2024年零售类资产收并购的核心逻辑是“精耕细作”，资本更关注资产的可塑性、运营赋能空间及长期抗周期能力。

而随着宏观经济、政策导向、行业转型及消费趋势等多重因素影响，国内零售商业交易或出现一定的上行趋势。一方面，政府通过短期促消费政策，以及对外免签措施有效稳定了消费市场的基本面，从而增强了市场对零售行业的投资信心。与此同时，头部民营开发商加速处置商业资产，也为市场提供了宝贵的投资机会。

另一方面，2024年成立的消费基础设施 REITs，快速成长为REITs规模第三大的资产类型。目前7只REITs最新季度的出租率都在95%以上，是平均出租率最高的资产类型，并且上市以来出租率没有明显变化，甚至超过了保障房REITs，保持了很强的稳定性。

政策红利与市场出清并行，具备改造能力、资源整合优势的玩家将成为主导力量。

Vol.1

万达“卖卖卖”不停

新华保险是最大买家

2023年以来，媒体不间报道万达“卖卖卖”。实际上，这些消息里混杂着退出轻资产管理和项目股权出售两个不同概念。

严格意义来说，只是珠海万达商管退出了佛山顺德万达广场、厦门湖里万达广场、厦门鹭港万达广场、南宁城西万达广场等项目的轻资产管理。

而据赢商研究中心统计，2023年以来，有公开报道的大连万达商管出售项目股权达到25个。

从上表可见，收购方以险资为主，新华保险是最大的买家。除此之外，投资万达广场项目的险资还有阳光人寿、大家保险、横琴人寿。

业界人士表示，尽管多家险资投向万达广场，但各家险企的情况和初衷并不相同。

一些大型保险公司与地产企业共同开发地产项目，或者大中型保险公司此前配置了较多非标资产，新近接手不动产项目有化债的背景。债务置换类项目与主动投资类存在实质差别，预期回报也会有明显差距。

据保险投资人士称，险资可以发挥穿越周期的优势，在经济下行压力下投向不动产，一方面支持不动产市场融资需求，另一方面通过“抄底”投资，既享受持有期收益，又能待市场回暖后实现资产增值。

值得一提的是，万达虽交出了以上项目的所有权，但大都保留了运营权，这是近几年万达进行轻资产化管理策略的正常工作进展。

保留运营权的设置，背后考量有二：

这类交易的资产类型多为零售商业或是文旅商业，皆为行业壁垒极高的生意，需要运营者促进和实现商品、服务与流量的有效匹配和交易转换，运营专业化程度高。而资方大多缺少运营经验，因此保留原运营方有助于项目的可持续经营，提供更稳健的现金流。

这些卖家在各自的商业细分领域内（购物中心、文旅商业、奥特莱斯）均有成熟、丰富的运营经验，在业内有较高的话语权。因此，这些强势的运营方也有更强的议价能力，出售行为或许并非简单的资产剥离，更像是对集团业务模式的重塑。

目前珠海万达商管管理着500+个项目，大连万达商管持有其中200+个项目。管理数量占全国在营购物中心比例约为8.37%，实现项目在中国内地所有省份全覆盖，广泛深入各线级城市。

从客流水平来看，万达广场客流表现远超全国平均水平，与品牌的绑定深度亦不断提升。

Vol.2

印力出售两项目

与GIC合作资管平台

2024年，印力将其持有的南翔印象城MEGA项目48％的股份、松江印象城48%股份售予新加坡政府投资公司（简称GIC）。交易完成后，GIC分别持有两个项目98%股权，印力保留下2%股份及项目的运营管理权。

01 南翔印象城MEGA：上海单体量最大纯商业购物中心，2023年销售额46亿元

上海南翔印象城MEGA于2020年8月开业，商业规模高达34万㎡，是印力旗下“印象城 MEGA”产品线的第一款旗舰产品。“印象城MEGA”产品线定位为城市级体验中心，通常为超大型微度假体验式商业。

通过重构产品的商业形态、功能和模式，南翔印象城MEGA填补了上海西北大体量购物中心的空缺，成为嘉定区打卡式地标mall，2023年销售额高达46亿元。

按项目运营级次划分，南翔印象城MEGA为A级项目，而上海优质运营购物中心（S级+A级项目）占比11.7%，其中A级项目占比8.6%。

从区位来看，南翔印象城MEGA所在的南翔商圈，位于上海西北部的嘉定区，是典型的区域型成熟商圈，84%的消费客群为本地客群，主要辐射周边8公里以内的居民。

事实上，在南翔印象城MEGA开业前，南翔商圈已经是发展相对成熟的区域型商圈，拥有良好的客流基础，是上海客流排名30%左右的商圈。

随着南翔印象城MEGA开业，南翔商圈客群辐射横跨南翔站与陈翔公路站两大地铁站，虹吸效应进一步扩大。目前南翔商圈日均总客流在18万以上，成为上海客流前20%的商圈，同时也是上海客流TOP10的区域型商圈。

从商圈竞争角度看，南翔商圈的商圈竞争度为1.82，属于垄断竞争型商圈。商圈内，具有先发优势的上海中冶祥腾城市广场与大体量商业南翔印象城MEGA吸纳了商圈超70%的客流。在垄断竞争型商圈中，新项目很难加入竞争，南翔印象城MEGA作为头部项目地位难以撼动，拥有稳定的客流基本盘。

品牌业态方面，超大的商业体量，需要大量、丰富的品牌以支撑客流。据《中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，上海南翔印象城MEGA拥有400余家品牌，高于城市平均水平。据赢商大数据统计，上海3万方以上的购物中心，平均拥有81个品牌；而20万方以上的超大体量购物中心，则平均拥有277个品牌。

品牌数量优秀，质量同样过关。从品牌级次来说，南翔印象城MEGA的A级和B级品牌占比高达76.8%，与上海同等体量区间的超大型购物中心横向对比，体现出其作为中高端项目的竞争优势。

南翔印象城MEGA开业以来均为印力体系内营收前三的项目，项目经营十分稳定。

02 松江印象城：印力年轻力商业开篇之作 ，年轻客群规模大、黏性强

松江印象城于2021年11月开业，商业规模15.5万㎡，是印力集团在上海深入尝试年轻力商业的开篇之作。松江印象城区位条件优越，地处上海西南部的松江新城核心，南面与松江大学城相接。

独特的地理优势，为松江印象城带来年轻旺盛的消费力。据赢商大数据，松江印象城消费客群以年轻客群为主，占比35.62%，TGI指数1.31，意味着松江印象城有极高的年轻客群占比，远高于上海购物中心平均水平。

具体到板块，项目客群主要来自松江大学城板块，板块内33%的常住人口选择到访松江印象城。松江大学城客群的到访粘性强，平均到访次数在2次以上，远高于其余板块。

上海西南部是上海近年来人口增长最快的区域，由于上海五大新城中西南占了三席（松江/青浦/奉贤），地倾西南是大势所趋。

微观视角看，一般认为，周边居住人口满足3km 10万人、5km 20万人，是商业项目平稳运营的基本必要条件。据赢商大数据，松江印象城周边3公里常住人口为18.5万人，周边5公里39.9万人，高于行业基准。

在没有商圈加持的情况下，2024Q2松江印象城场日均客流突破4万人，在上海单体项目（无所属商圈的购物中心）中客流排名前十。

松江印象城以打造真正的年轻化商业为目标，通过IP快闪、空间打造、SP活动等多个方面触及年轻人。

综上，上海南翔印象城MEGA与松江印象城均为运营良好的资产，且增长潜力明显，是创造稳定现金流的优质资产。

细看GIC与万科、印力渊源，可回溯至2016年，彼时GIC与其合作落地了上海七宝万科广场。

而近期在上海南翔印象城MEGA、松江印象城股权交易完成后，GIC获得了两个成长期项目的未来现金流和资产增值权，同时强化了中国本土化合作，稳固商业地产资管新生态。

Vol.3

雅戈尔买银泰百货

将进一步进行重估规划

2024年12月，阿里巴巴集团发布公告，同意将所持全部银泰百货股权以约74亿元向雅戈尔集团和银泰管理团队成员组成的买方财团出售（约占银泰股权的99%）。此番股权出让预计将为阿里巴巴带来约93亿元的财务损失。

这是2024年商业地产圈中最受关注的大宗交易之一。

事实上，行业中存在三个银泰，资产包差异较大：

银泰百货有限公司（原阿里系，以下称银泰百货），旗下包括银泰城（购物中心业态项目）、银泰百货（独立百货业态）两条产品线；

中国银泰投资集团（以下称银泰商业），包括地标型高端商业综合体“in77”、景观地标型商业综合体“inPARK”、区域型品质商业生活中心“银泰城”等三大系列；

云泰商业管理有限公司（以下称云泰商管）

01 3个银泰，各有差异

1985年6月，沈国军于北京创立中国银泰投资有限公司（以下简称“银泰集团”）。该公司由沈芷蔚和北京国军投资有限公司投资，法定代表人为沈国军，后者同时担任公司董事长和总经理。

1998年，银泰集团成立了全资子公司银泰百货集团。该年11月16日，银泰百货第一家店——杭州武林店，拉开了银泰百货的时代序幕。

1999年，银泰集团、北京国俊投资有限公司、Yellow River Investments Limited（私人股份有限公司）分别以36.1%、36.1%，27.9%的股份，注册成立了北京银泰置业有限公司（以下简称“银泰置地”），法定代表人同样是沈国军，构成了银泰集团旗下的第二条支线。

2013年，银泰百货集团正式更名为银泰商业集团。2017年，阿里巴巴以74%的持股比例，拿下了银泰商业的大部分业务、成了银泰百货有限公司的最大股东，拥有绝对控股权。业内也开始称银泰商业集团为阿里系银泰，也正是本场交易中的主角。

在促成阿里系银泰的同时，沈国军保留了银泰置地，旗下包含了北京银泰中心、以及城西银泰等项目。

而后在2020年，中国银泰投资集团成立了银泰商业管理集团。旗下在运营产品线有地标型高端商业综合体“in77”、景观地标型商业综合体“inPARK”、区域型品质商业生活中心“银泰城”等三大系列。

而云泰商业管理有限公司，是2018年5月9日，云南城投、银泰置地以及天津云泰热忱企业管理咨询合伙企业(有限合伙)，分别以43%、32%、25%的股份成立。

目前，云泰商业运营有杭州西溪银泰城、临平银泰城、北仑银泰城、宁波东部银泰城、奉化银泰城、苍南银泰城、平阳银泰城、上虞云泰Park、新河坊·云泰Park等诸多项目。

梳理三个银泰的由来，厘清交易主体和资产特点，有助于真正认识这场2024“年度交易”中的资产流动。

02 银泰百货，资产底色

从项目的分布区位来看，银泰百货集中在华东区域，特别是杭州市，单城拥有11个项目。从项目的商业类型来看，独立百货占比高达92.54%。

从开业时间来看，开业8年以上项目，在在营项目中占比近6成。因此，项目面临着较多存量调改。从项目运营质量来看，远超行业平均。

行业普遍认为，银泰百货作为商业地产本身具备投资价值，而雅戈尔作为品牌公司，出资收购后，将进一步对资产进行重估规划。

雅戈尔集团在2024年12月17日上午就收购银泰百货回应，旗下上市公司“雅戈尔时尚股份有限公司”致力于时尚产业的运营，本次集团与银泰管理层共同投资银泰百货，旨在“强链补链”，完善时尚生态圈。

未来这些资产将如何重新规划落位，调改，如何与雅戈尔更好地产生协同效应，是业界关注的重点之一。

赢商观察

综上所述，虽然2024年零售商业地产领域整体的大宗交易数量并不多，但大单交易格外令人注目。一是资产包巨大，如银泰百货、多个万达广场等，二是市场上的核心标杆项目进行交易，如上海南翔印象城MEGA。

多宗交易，显示出当前零售商业地产的几大特点：

风险偏好保守，头部项目才能够顺利交易。

典型买方市场，由金融机构主导。

产业整合仍在持续，零售商业地产是核心消费基础设施。

展望2025年，零售商业地产大宗交易仍将较为保守，且金融机构仍将是主要的交易主体，且外资动态值得高度关注。

而存量资产的流动性增强，对行业的持续成长持续活跃，非常重要。

and more...

赢商新媒体矩阵

winshangfamily

来源：WIN商业地产头条