摘要：2024年9月，和谐山和府置业顾问M卖出了一套190㎡的下叠别墅，购买人是李敏（化名）。

这是一个真实的故事。

2024年9月，和谐山和府置业顾问M卖出了一套190㎡的下叠别墅，购买人是李敏（化名）。

1个月后，李敏又来到了售楼部，给M说要把她隔壁那套也买了，M对她友情提醒：敏总，您已经购买过一套了，请回去查看您的定单，避免重复购买。

没等李敏回答，M问：确定再买一套？

李敏：确定。

最终，李敏一次性买了两套下叠别墅。

【1】

李敏的双下叠

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步和发展。

李敏在山和府买的别墅属于叠拼产品：一共5层，四五层是上叠、三层是中叠大平层，一二层是下叠。

李敏的下叠带负一负二地下室，合计4层。

地下2层姑且不说，地上2层的平面布局如下图所示：

上图：李敏下叠户型图

李敏原本是想买山和府的330㎡合院别墅的，但山和府的合院产品套数少、抢的人多，李敏最终没有抢到，买了第一套下叠。

下叠建筑面积190㎡，加上赠送空间，仅地上面积也有二百多平了，但李敏家里孩子多，还想跟父母一起居住，所以觉得有点不够用。

李敏的问题在《楼八》看来属于个性问题，不具备代表性。

李敏有这样的家庭需求，而且有足够的经济实力，虽然没有抢到山和府的合院别墅，但令人没有想到的是李敏最后买了二套下叠，人家合二为一了。

下图是李敏的手绘合并图。

上图：李敏手绘图

看到李敏的操作，置业顾问惊呆了！开发商也惊呆了！

李敏的手绘图太乱，看着费劲，但归纳起来的主要有几个诉求。

1、院子合并，大门合并

2、要求有挑空空间（别墅感拉满）

3、要求5个卧室

4、要求中西厨大空间

李敏找了个设计师，根据她的想法进行了爆改。

上图：合并前下叠首层

上图：合并后下叠首层

我认真看了合并后的布局，堪称完美，毫无违和感，简直就是无懈可击，贫穷限制了我的想象。

二楼的改造就很简单了。

如下图：

上图：改造前双下叠二层

上图：改造后的双下叠二层

【2】

完美居所

李敏二套下叠合并后，堪称完美。

一楼的院子约有100多㎡，上接天下接地，同时，一层二层的平面布局既是别墅，又是大平层。

《楼八》回去反复看了好几遍，真的很奈斯，李敏的一个小冲动，创造了一个地产小奇迹。

《楼八》一直在想，山和府的设计师当初设计这个下叠户型的时候，是不是提前考虑了合并方案，就像人类发现DNA，不是人类有多厉害，而是创造NDA的上帝厉害。

终于，李敏有了心目中的完美别墅。

近几年，郑州主城的大平层产品十分流行，但这并不是因为高端客户不喜欢别墅，恰恰相反，因为主城没有别墅，高端客户无奈退而求其次而选择了大平层，而一旦主城有别墅，高端客户一样趋之若鹜，山和府被热捧劲销正是说明了这个道理。

主城高端别墅，仍是最昂贵人生标签

李敏果然是一个集才华和美女于一身的女子，目前，受她方案的启发，开发商正在组织设计团队对户型疯狂爆改中。

李敏，为和谐山和府强行解锁了新的产品序列，开发商命名为“组院”，甚至还计划为组院产品打造样板间。

据项目营销负责人透漏，春节过后，又有2组客户同时买两套山和府下叠，目前已经加入了户型爆改的队列。

山和府是郑州三环沿线唯一在售“别墅”产品。

三环沿线、别墅低密、稀缺湖泊资源、丰富的商业配套，目前，能满足这几个条件的小区，全郑州的确只有山和府了。

这几年，不少有钱人不投资了，那钱咋办？买成金条放那？金条是死的，啥也不能干，你总不能都做成链子挂脖子里吧。仔细想想，置业优质豪宅才是最佳方案，既能保值，又能居住享受生活。

享受生活，才是当下最重要的事。

李敏很满意现在的房子，在她看来，这个房子满足了她所有的理想：

三环旁！新产品！

【大平层布局+别墅院落+高尔夫生态资源+金沙湖资源】

三环旁不用多说，交通、生活、商业配套已经十分成熟，但，三环旁还能同时满足后面4个核心特征的最新市场产品已经没有了。

产品越新，材质材料越好，耐劳度越好，20年前的产品耐老度如果是5年，那10年前的产品就是10年，今天的产品，至少20年，20年之内，产品不会过时。

而且，越新的产品，物业管理越规范。

外立面+产品+物业，就是未来“郑州核心资产”最主要的特征。

【3】

完美山和府

李敏有钱，自然买下叠，不过，如果是我，根据我的钱包，我应该会买它的上叠或者中叠。

上叠是山和府最可怕的产品，176㎡的建面可以得到6层空间！

负1+负2+1层+4层+5层+6层=176㎡

6层空间涵盖了车库+私家电梯+工具箱+储藏室+室内公区+卧室区+露台+茶室+空中花园。

真不敢总结，总结真可怕，详细来看下山和府是怎么做出来的。

上图：山和府上叠户型图

上图是上叠的负二层。

留有2个停车位，还带有电梯直达入户以及贴心的工具箱。

上图：山和府上叠户型图

上图是负一层户型。

除了可以做影音室外，业主也可以做健身房，怎么做就看自己偏好，旁边还设计了储藏室。

上图：山和府上叠户型图

注意看：

上图虽然是一张图，但其实它包含了2层，上面的黄色片区是地面层的入户花园，从地面层进入电梯后，直达4层。

4层有一个客房、客厅、厨房、餐厅和卫生间。

上图：山和府上叠户型图

5层是三个卧室，2个卫生间，其中主卧带有独立卫生间，北向是一个大露台。

上图：山和府上叠户型图

6层是茶室和空中花园。

怎么样？176㎡的上叠直接得到6层的空间，赠送的面积合计起来比掏钱的面积还要大。

当然，如果你没有李敏的实力，又不想住楼上楼下，那你可以买中叠的大平层。

户型图如下：

上图：山和府中叠户型

当然，即便是中叠，赠送的也有地下空间和地面层院子，如上图红色框内。地下空间除了2个车位外，还有4个独立使用空间。

重新看完一圈，《楼八》感觉山和府的四种产品就是四部电影，四篇文章，每一次看，每一次读，都有新收获，它其实也是四种人生。

中叠大平层适合这座城市的新贵人群，他们年轻、激情，或企业中高管，或网络达人，他们懂得生活，享受生活，热爱自然。

上叠空中花园客户更注重生活的品味和独处空间，仰望星空，空中的花园更能激发他们的想象力。

下叠别墅是别墅！是院落！他们可能是创富一代，这房子更能演绎他们多年努力的成果，这是对他们热爱生活的犒赏。

380组院别墅客户往往已经到达了人生巅峰，是一般人终生到达不了的高度，他们家族成员众多，很多都在三胎以上，也或者三代同堂，共享天伦之乐，这座别墅就是他们“幸福生活”的演绎场。

四种人生，都有一个特征，那就是既要主城区的交通和生活配套，还要亲近大自然，享受惬意人生，或许，也只有在金沙湖能实现他们的梦想吧。

可以想象他们未来生活的样子。

上图：金沙高尔夫生活场景

他们下了班，或者从公司回来，从东三环南三环瞬间即可抵达金沙高尔夫生活区，路过门口的商业体，可以吃饭直接回家休息，也可以买菜回去做饭。到了周末，可以在家门口打打高尔夫，结束在会所吃饭，也可以在金沙湖钓钓鱼，当然，也可以带孩子去隔壁的蝶湖森林公园爬爬山，或者蝶湖沙滩玩玩水……

金沙湖景区、蝶湖景区、蝶湖森林公园三大景区基本占据了郑州东南80%的生态资源，而这些都围绕在金沙湖周边。

结尾

楼八的话

和谐山和府是至少近5年最好的低密产品了，当下的市场，除了大平层就是多层洋房，使用功能和空间难以望叠墅项背，而在三环旁的，就更少了，卖一套少一套。

如果有钱，也可以多收藏二套，李敏就是这么干的。

来源：忘记呼吸的鱼