摘要：3月18日，城阳法院“法官在你身边”第120期节目在青岛广播爱车940上线播出。城阳法院立案庭法官林雪走进商会开展物业服务合同纠纷化解主题座谈。本期播放座谈上集内容，更多精彩，让我们来回顾一下吧
3月18日，城阳法院“法官在你身边”第120期节目在青岛广播爱车940上线播出。城阳法院立案庭法官林雪走进商会开展物业服务合同纠纷化解主题座谈。本期播放座谈上集内容，更多精彩，让我们来回顾一下吧
祥煜
“小物业”关系“大民生”，物业纠纷既是事关群众幸福感获得感的“关键小事”，也是社会治理的“民生大事”。现如今，几乎家家户户在生活中都会与物业公司打交道，因为种种问题，双方的矛盾纠纷也时有发生。
林雪
是的，我们在生活中多少都会遇到或者见到身边的亲戚朋友发生过物业纠纷，那今天跟大家讲解一下物业纠纷的相关问题及解决方法。
首先，我介绍一下物业服务合同的定义，物业服务合同是民法典新增的典型合同，一方面规定着业主的权利和义务，另一方面也规定着物业公司的权利和义务。
民法典第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，同时由业主支付物业费的一种合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”
从这个规定我们可以看出，法律规定了物业服务企业的义务，那就是要“为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务”。与此同时，法律也规定了业主的义务，那就是要“支付相应的物业费”。常见的物业纠纷有：因拖欠物业费而产生的欠费纠纷、因维修养护不到位产生的服务合同纠纷、因物业公司未按约定履行义务给业主造成损失而产生的侵权纠纷。
祥煜
林法官，物业服务合同是如何签订的？
林雪
按照时间顺序来看，物业服务合同通常存在两种签订模式。一种是前期物业服务合同，这种合同是在销售房屋之前，建设单位，也就是我们俗称的开发商与物业服务企业共同协商订立的，业主虽然并不直接参与此类合同的订立，但在开发商销售或预售房屋时，前期物业服务合同所约定的内容会包含在建设单位与买房人签订的房屋买卖合同当中，从而产生法律效力。 细心的朋友，可以翻看一下买房合同的附件，通常会附有前期物业服务协议。
另一种物业服务合同则是在建设单位销售并交付的房屋达到一定数量时，业主们成立业主大会并依法选举产生业主委员会，业主大会依法决定选聘特定的物业服务企业后，由业委会代表业主和物业服务企业签订合同。当这类合同生效时，前期物业服务合同就终止了。
祥煜
那如果“前期”物业服务合同签订时，业主未参与，物业服务合同对业主有没有效力？
林雪
有效力。法律明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
祥煜
林法官，电梯间的广告、公共停车位的公共收益归谁所有呢？
林雪
这笔收益归业主共有，但要扣除合理的成本。民法典第二百八十二条的规定，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但属于业主共有，并不是说马上就分配给全体业主，实践中一般是先补充公共维修基金，补充后仍有剩余的，由业主共同决定如何使用。
祥煜
那物业公司能否以停水停电的方式催缴物业费？
林雪
这个是不可以的。物业公司不得以停止供水、供电的方式催交物业费。否则，造成业主损失的，可以要求物业公司赔偿。
物业人员
你好法官，我想咨询一下，房屋有质量问题，可以不交物业费吗？
林雪
不可以。房屋销售方是开发商，在质保期内，对所售房屋承担保修责任。房屋质量引发的维修、赔偿问题属于业主与开发商之间的房屋买卖合同关系，而业主与物业公司之间是一个物业服务合同关系，二者不是同一法律关系。房屋存在质量问题，业主应追究开发商的赔偿责任，不可以此为由拒交物业费。
下面我来分析一个业主以开发商存在建造问题为由拒绝履行支付物业服务费义务的案例。李某是某小区业主，A公司系该小区的物业服务企业，其与该小区的开发商签订《前期物业管理服务协议》，约定由A物业公司为该小区提供物业管理服务。后A公司与李某同样也签订《物业管理服务协议》。之后李某欠付物业费3000元，物业公司催要无果，遂起诉至法院。李某某辩称在小区开发期间，开发商未按图纸所规划的配套设施进行安装，将变压器安装在其窗户下，严重的噪音对其生活造成困扰，其多次找物业协商均没有解决，所以不交物业费。
法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，A物业公司全面履行了物业管理、服务义务，而李某接受了服务后应当按照合同约定交纳物业费，李某主张开发商建造房屋时将小区变压器安装在其房屋附近，噪音影响生活的抗辩理由并非不支付物业费的正当理由，因此判决李某支付A物业公司物业费3000元。
根据民法典的规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。但房屋买卖和物业服务分属两个不同的法律关系，房屋买卖关系在业主和房地产开发企业之间产生，物业服务关系在业主和物业服务企业之间产生，二者不可混为一谈。对房屋相关设施安装、规划变更等建造问题，业主有异议应在房屋验收、交付等时间向开发商提出，但此问题并非物业服务企业所造成，业主并不能以此拒绝支付物业费。本案中，法院确认房屋开发期间变压器安装位置问题并非物业服务企业造成，物业服务企业提供相应服务后，业主应交纳物业费，进一步明晰业主、房地产开发企业与物业服务企业之间的法律关系。
业主
法官您好，我也不是不想交物业费，但是我的房屋漏水严重，找物业也没有用，现在不知该如何是好？
林雪
房屋有保修期，涉及房屋防水、外墙防渗漏的一般为5年。当然这个需要看具体合同约定。如在保修期内，房屋外墙或楼顶开裂出现漏水，不是由业主自身或其他业主导致时，业主有权向开发商主张承担责任，进行整改。如已过保修期，可通过物业公司向房管局申请使用维修基金进行维修。物业公司也应应当依据合同约定承担相应协助维修义务，而非推卸责任。
下面我来分享一个由于公共区域漏水而给业主造成损失的案例。刘某所在某小区由于楼道共用的污水管堵塞，导致污水从卫生间地漏倒灌进室内所有房间，卫生间全是污水。因刘某在外地工作家中无人居住，污水从房门漫出才使得邻居发现。刘某妻子赶到时发现屋内污水竟达5公分左右。此次污水倒灌给刘某造成木地板、音响、房门等损失共计一万余元。根据物业服务合同约定物业公司应定期对楼外排水管道进行清扫、疏通保障排水畅通，但物业公司并无证据证明其已履行该职责，但刘某一直按期缴纳物业费。双方多次协商未果，刘某将该物业公司起诉至法院。在该案审理过程中，经法官主持调解，最终双方自愿达成调解协议，物业公司免除刘某五年物业费折抵刘某损失。
民法典第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
因此，物业公司应严格按照合同约定提供物业管理服务。本案中，物业公司没有按合同约定履行维护、管理职责，导致污水管道堵塞，物业公司的行为存在严重违约。这里也提醒广大物业公司以此为鉴，严格按照物业服务合同约定提供物业管理服务，避免因服务不到位给业主和自身造成损失。
当然，良好的物业管理服务也需要相互信任、良性互动。对物业公司而言，应对照有关法律法规的规定及物业服务合同要求，明晰履职范围、完善服务措施，更要杜绝对业主共用部位的认识缺位，提升物业管理的能力与水平；对业主共有、共用部位，应完善预防机制，建立应对措施，尽量与业主或业主代表沟通释明，寻求解决问题的方式或途径，提升物业管理业主满意度。对业主而言，应爱惜、维护小区业主共用部位设施，发现隐患时及时告知物业公司，向物业公司提出合理化建议，共同促进社区和谐稳定。
业主
请问法官，买了二手房，“前任”房主拖欠的物业费我也要交吗？
林雪
具体情况具体分析 如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定履行；如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司缴纳。
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来源：青岛城阳融媒
