摘要：我问过很多城市发展的专家、港资开发商以及香港业主，他们为什么会选择南站，总结几点。

南站的新鸿基地产·峻銮收楼了，品质感、颜值在线。

一个很有意思的数据是：接近7成都是香港业主，买房用于第二居所及长线投资。

是为啥？到底是为啥？

为啥广州人都在吐槽的南站，香港人还是愿意去买入？香港人到底怎么看南站的？

01

为什么香港人信南站

说南站行，很多人骂：做成个鬼样，没希望。

说南站不行，还是很多人骂：这么高的人流量，谁敢说他不行？

广州人对南站又骂又护，但是香港人不太一样。

我问过很多城市发展的专家、港资开发商以及香港业主，他们为什么会选择南站，总结几点。

1、广州南站，国家级的战略地位。

广州南站地处粤港澳大湾区9+2城市群核心位置，是大湾区资源流动的关键枢纽，能高效串联起各个城市，促进人流、物流、信息流等资源的快速流动与整合，助力大湾区一体化发展。

南站周边已成为新兴产业的聚集地，包括有低空经济、自动驾驶，形成产业生态圈。

广州首批4条自动驾驶专线中，2条（广州塔/珠江新城-南站）以南站为核心节点，更是凸显了南站作为交通枢纽的智能化和前瞻性。

2、交通枢纽优势：轨道上的大湾区

广州南站拥有12条轨道线路，构成了四通八达的交通网络。

今年将开通的广佛东环线，更是成为了连接广州空陆两大枢纽的机场快线，仅需30分钟即可实现空铁联运，极大地提升了南站在大湾区交通体系中的地位和便利性。

东晓南放射线-海珠湾隧道也将于今年通车，开通后南站到市区的通勤时间将缩短，15分钟到海珠西、25分钟到达越秀区，30分钟到达珠江新城。

不仅如此，作为全国“八纵八横”高铁网的核心大站，广州南站具有强大的全国性交通辐射能力。

从这里出发，几乎可通达北京、上海、武汉、长沙、成都、香港等全国各地主要城市，为商务出行和旅游出行提供了极大的便利，也促进了南站与全国各地的经济、文化交流。

3、新鸿基地产的TOD经验和兑现力

新鸿基地产拥有40多年TOD开发经验，从沙田新城市广场到西九ICC，其开发的项目不仅品质卓越，而且在交通衔接、商业运营、社区营造等方面都表现出色，重塑区域价值。

这种强大的兑现力让群众对南站项目的未来充满信心，相信其能够打造出一个集交通枢纽、商业中心、高品质住宅等多功能于一体的综合性地标项目。

事实也是如此，新鸿基地产进入南站之后，南站进度加快。

02

新鸿基地产如何改命

2021年，新鸿基地产拿下南站核心区TOD项目地块，是新鸿基地产对南站未来发展的看好。

首先是定规划。广州南站ICC邀请了世界级的大师团队一起打造，包括参与打造迪拜塔的美国建筑设计事务所SOM、设计香港ICC的KPF等、打造日本涩谷未来之光的NIKKEN日建设计。

未来的广州南站ICC，商业体验对标香港ICC，交通换乘体验对标东京涩谷。

项目最终落定规划是：建筑面积约86万平的大型城市综合体，包括写字楼、酒店、公寓、商场和住宅等，分为东西广场建设。

东广场两座写字楼和约2万㎡的商场，先开业，解决南站的颜面问题和产业铺排问题。

西广场建成集成交通中心、商场、星级酒店、写字楼和公寓等，完成留住人流，提高区域层级，构建产业生态的任务。

（广州南站ICC效果图）

其中，明年要开业的广州南站ICC东广场首期商业。

东广场首期商业还设置了出租车上客区，这也能进一步改善南站交通指示乱的问题。

新鸿基地产，商业运营能力极强，这是受过市场检验的。

不管是香港IFC、新城市广场、旺角MOKO，还是华东上海IFC，亦或是广州天環、天汇igc，都是当区域商业地标，极具氛围和活力。

天汇igc，珠城最旺的商业。招商品牌丰富且高质，有MM6 MaisonMargiela、DIESEL 等前沿时尚品牌，御宝轩、慶春樸門等米其林餐厅和黑珍珠餐厅…满足区域群众吃喝玩乐逛的需求。

天環，广州商场审美天花板，独特的“双鲤鱼型”建筑非常有记忆点，下沉式广场和开放式公园经常举办特色展览或主题活动，比如圣诞的姜饼小镇、春节时期的锦鲤如意特展，和近期的时髦运动街区，为群众带来新鲜的消费逛街体验。

天環常逛常新，备受群众喜爱，还在于商场品牌业态丰富，且不断迭代，淘汰老店引进新店。比如近年户外运动火，天環紧随市场趋势引入了Hoka广州首店、Keen广州首店，拿捏了年轻人消费喜好。

而广州南站ICC商业由天環同源团队运营，可以期待一下。

项目首期商场约2万方，涵盖零售、生活服务和餐饮等业态。

而西广场，同样重要，更是对广州南站对公共交通进行梳理和优化，未来换乘体验犹如东京涩谷TOD。
要知道群众大多数是搞不清楚南站p12345678910停车场的区别的，但是大家能记住往西是“交通中心”。停在交通中心后，上楼商场，再上楼，是出发大厅。

那么，群众到南站的动线习惯就改变了。

来都来了，就顺便消费，如果早到一点，肯定是逛一逛商场，顺便买杯奶茶，吃个饭，可比站内丰富多了。

人流一盘活，机会是不是就来了，商家愿意进入，南站丰富度更高，群众也愿意停留，南站不就改命了吗？

所以新鸿基地产，的确是南站的改命推手，盘活人流，拯救外地人对于广州的第一形象，很大程度上靠他了。

03

全力拉升品质

东广场会改变群众对南站商业荒漠的印象，但在此之前，还有个卷子是新鸿基地产要答的。

那就是，大家都觉得南站刚需，low，如何把南站在广州甚至大湾区和全国的层级拉起来。

新鸿基地产给出的第一份答案是峻銮首批交付。

项目把效果图的场景几乎百分百兑现。

比如会所。

比如单元门楼。

甚至实景兑现的比效果图更具品质感。

双入户大堂，9米挑高，审美质感均在线。

电梯间“见光不见灯”凸显港企的审美。

小区园林有近近80种的植物，有丰富看得见的层次和变化。

细节见品质和审美。

色彩美学化解季节更迭的视觉落差。

多种不同的主题活动空间，包括林间会客厅、儿童活动区、宠物游乐区、健身休闲空间...拓展了品质生活的场景。

公区细节和超高品质提升区域的level。

室内交标亦和当初板房宣传一致。智能镜、背景墙、收纳柜…都有，用材、配色，审美都很高级。

厨房铺的是大尺寸瓷砖、一体化定制台面，搭配木饰柜，显格调。

当然，灶台吸油烟机洗碗机等是标配。

如果选的是带家私的房源，那么基本可以实现拎包入住了。

第二份答案，则是高规格交流会所。

小区内配备两个豪华会所，泳池、中西宴会厅、茶室、健身房、瑜伽室、KTV等功能空间，业主有多元的社交场域和高品质生活体验，未来，也是峻銮业主与家人、朋友、或是邻里的重要交流场所。

第三份答案，当然是广州南站ICC东广场写字楼和商场。

长线经营，脚踏实地，新地在一步步兑现。

东广场首期商场已经封顶，预计明年逐步开放，目前已经在同步招商。

（东广场进度 摄于

2025年3月）

新鸿基地产的持续深耕和高标交付，一方面是港企一贯品质的高质量展现；一方面，是对区域对南站全面all in的信心和决心。

对于南站会不会成功，大家应该都是相信的，只是我们的信心可能没有那么强烈，他需要更强烈的力量。

其实从广州政府引入新鸿基地产盘活南站，修改万科商业用地规划引入人气，城投扎实打造基础建设来看，3大巨头+领头羊，政府是有着坚定的决心的，这么好的ip，他值得期待。

新鸿基地产的全力以赴，也是信心。

（广州南站ICC效果图）

回到文章开头，峻銮的香港业主，他们追随着新鸿基地产来南站买房，一是南站国策发展，大势所趋；二是南站交通优势，大湾区1小时，辐射全国；三是对新鸿基地产的信心和信赖，交付兑现有保证。

便捷交通枢纽与商圈，还会吸引有湾区业务和出差需求的企业进驻，尤其是新鸿基地产吸引港资企业，南站的商务氛围也会更加浓厚。

新鸿基地产的躬身入局，既是能够让南站变更好的信心，也是中坚的力量。

广州南站ICC，目前是0-1的发展阶段，但是东西广场开业后，迅速会有2-6的爆发力，这也许是香港客户坚定跟随新鸿基买入峻銮的原因。

从这个角度，明年将逐步开放的广州南站ICC首期商业，将是南站真正改命的导火索。

接下来，随着城投花城汇+广州足球公园建成运营，万科36班九年制学校的建设，南站的商业、教育配套不断完善，区域的形象面得以再升级。

南站，将是新的南站。

来源：园长说广州楼市20