摘要：过去几年，我国的住房租赁市场逐渐走出“试验期”，进入“机构化投资”的新阶段。2023年被视为中国住房租赁市场大宗交易的“元年”，各类机构纷纷入场，交易规模屡创新高。而在全球范围内，尤其是美国，投资者正在重新审视“增值型”与“核心型”两大投资策略。
投资视野· 导读
过去几年，我国的住房租赁市场逐渐走出“试验期”，进入“机构化投资”的新阶段。2023年被视为中国住房租赁市场大宗交易的“元年”，各类机构纷纷入场，交易规模屡创新高。而在全球范围内，尤其是美国，投资者正在重新审视“增值型”与“核心型”两大投资策略。
在市场震荡、经济复苏节奏变化的大背景下，这种策略转向也正在对中国住房租赁市场产生着深刻影响。
01
美国经验：
从资产改造转向运营提升，
“增值型”投资不再激进
美国商业地产市场近期发布的《Burns+CRE每日恐惧与贪婪指数》显示，长租公寓在所有业态中扩张情绪排名居前，得分为62分，远高于办公业态的43分和零售业态的56分等类型。不过，这一信心背后，投资者对“增值型投资”（Value-added Investment）的理解正在发生微妙变化。
数据来源：www.investnext.com；制图：ICCRA
以往主导市场的“重资产改造型”的增值投资类型项目，正在被“轻资产投资、重运营提升”的策略所取代。根据Marcus & Millichap的研究显示，2025年成功的增值投资策略，更依赖于运营效率的提升，而非大规模硬件升级。换句话说，谁能通过数字化、服务化、品牌化提升租金收益和出租率水平，谁就能赢得未来。
这一趋势，对正处于迈进成熟期的中国住房租赁市场而言，颇具借鉴意义。
02
中国现状：
非居改租主导、快速变现是主旋律
根据ICCRA《2024年中国住房租赁市场蓝皮书》的统计分析，2024年，住房租赁市场的大宗交易额约为68.24亿元，其中，非居改租项目仍是主流，占比高达54.3%。这类资产通常具备以下三个显著特征：
1. 位置优越，多位于城市核心区或交通枢纽；
2. 投入成本低，不涉及大规模土建，改造周期短；
3. 回报效率高，可快速实现现金流转化。
数据来源：Leading Data by ICCRA
这种以“快速变现、降低风险”为导向的增值型投资策略，正是对当下我国长租市场波动性上升与融资环境收紧的直接回应。在成本控制与风险管理成为核心考量的背景下，改造型项目凭借其投入小、见效快的优势，更加契合市场的现实需求，也因此成为投资者的优先选择。
但与此同时，越来越多核心型资产开始获得关注，正在悄然引发投资策略结构的再平衡。
03
策略转向：
从“增值逻辑”到“核心占位”的双轮驱动
美国市场正在经历的一个重要趋势——“核心资产回归”。在一些如凤凰城、奥斯汀这样的强就业城市，即便短期面临供应压力，优质核心资产依旧被投资者视作“战略底仓”。
中国亦然。从2月全球大宗交易来看，自如与景顺设立的“星耀如景”平台，首个投资项目便是12亿元的北京保租房项目，定位为TOD大型租赁社区，配备绿建三星与智能化设施；而万科联合险资成立16亿元基金，收购厦门泊寓海湾社区，正是典型的“核心型策略”落地案例。
这些交易标志着一个重要趋势：头部机构正从“快进快出”的资产改造逻辑，向“核心持有+长期运营”的耐心资本逻辑过渡。
这种策略变化，反映出投资者不再满足于短期套利，而是更关注长期租金回报、稳定现金流和REITs退出机制。
04
未来趋势：
从“两极分化”走向“双轮驱动”
结合中美市场情况，可以预判未来中国住房租赁市场的投资逻辑将呈现以下趋势：
1. 增值型投资趋向“轻改重运”
非居改租依然是主流，但投资方不再以“改造为王”，而是更重视精细化运营。在依托产品提升居住体验的同时，要通过服务增值提升续租率，因此，运营能力成为核心竞争力。
2. 核心型资产加速“布局与沉淀”
有退出通道（如REITs）、有稳定现金流、有高坪效的核心资产，正在成为险资、外资、头部国企的首选。尤其是北京、上海等供需结构健康、政策稳定的一线城市，将成为核心型投资的重仓区域。
3. 策略分化形成“并行赛道”
未来市场将出现双轨并行的局面：一方面，机构型投资者（险资、REITs平台）偏好核心资产，追求长期稳定收益；另一方面，私募基金、资管机构仍以增值型投资为主要战场，通过“轻改+重运”实现中期退出。
4. 投资策略转变，促使住房租赁企业夯实“能力建设”
无论是增值型还是核心型投资，最终的策略归根结底都应围绕租赁业务的本质——稳定的出租率、健康的租户结构以及可持续的租金增长。
当越来越多的投资者不再单纯追求“资本溢价”，而是选择深耕社区运营、提升服务质量、布局长期价值时，正标志着中国住房租赁市场正由“模式驱动”迈向“能力建设”转型。对于住房租赁企业而言，构建一套既能支撑增值型项目灵活运作，又能沉淀核心资产长期价值的综合资管能力体系，将成为未来市场竞争的决定性力量。
来源：嘻嘻哈哈大马猴v