摘要：前些日子张颖异常忙碌，超过一百组客户找她帮忙买房，而且要买的都是北京的豪宅，最终，有的客户还是没有买到心仪的房子，因为这样的房子实在太抢手了。

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记者：周雪松

编辑：张丽敏

制图：乔寒云

前些日子张颖异常忙碌，超过一百组客户找她帮忙买房，而且要买的都是北京的豪宅，最终，有的客户还是没有买到心仪的房子，因为这样的房子实在太抢手了。

提起这件事，不得不提到北京最近出现的新地王，据悉，新地王亮相后旁边的楼盘赢麻了。

3月18日，在经过3个小时、264轮激战之后，中海从11家房企中杀出重围，以75.02亿元的价格竞得北京海淀树村地块，楼面地价高达10.23万元/平方米，打破北京土地市场历史单价纪录，成为新地王。

树村地王的亮相不仅使中海成为关注的焦点，也带火了附近的楼盘。3月21日，功德寺板块的和樾望雲项目，开盘1分钟便揽金超过85亿元，首推房源当日售罄，认购超600套。同日，和樾玉鸣项目销售表现也同样优异，开盘热销67亿元，认购近400套。双盘劲销152亿元，热度领跑全城。

张颖告诉中国经济时报·中时财经记者，看好树村地王项目，但她同时也表示，不知道中海最后会做出什么样的产品，不过目前来看其回款压力比较大。接受记者采访的其他业内人士也持类似的看法。

01 为什么是中海？

张颖对记者说，树村地块最终的成交价并未超出业内预期。“其实在几个意向比较高的开发商看来，都是觉得低于预期的。因为市场之前就传招商、绿城，也包括中海和华润都把楼面价定在了11万元/平方米。”

不过在土拍的过程中，招商跟华润是“背靠背”的联合体，华润的人突然接到了电话说公司领导不让再继续叫价下去，因此，最后是中海拿了这块地。

中国经济时报·中时财经记者也采访了参与树村地王角逐的相关房企人士，有的说“拍不过中海”，有的说“最后地价超过了授权价”，总之是最后放弃了。

谈到为什么树村地块被中海拿到这个问题，绿城相关人士则对记者表示，“这主要看‘掌门人’的想法。”

“‘掌门人’想要取得突出的业绩就会冲一下，毕竟2024年房企百强榜中海排到了第二，冲上第一就是业绩。”他说。

这位人士进一步分析指出，2024年排名全行业第一的保利发展销售额也就比排名第二的中海多了一百多亿元，保利前两年拿的地有点多，需要一个消化过程。在这位人士看来，今年冲一下就可能成为行业老大，对于中海来说确实是个机会。

尽管中海拿的这个地王楼面价10.23万元/平方米未超张颖的预期，但在另一位业内人士李金看来，中海拿的这个树村地王项目还是太贵了，估计每平方米得卖15万元才能赚钱。

“现在市场仍处于调整期，一般不敢拍这么高的价格。旁边朱房村地块的地价也挺贵的，看不懂现在拿地的逻辑。” 李金对中国经济时报·中时财经记者说。

另有房企相关人士对记者表示，该地块附近的功德寺项目新房限价才10.5万元/平方米。“中海树村地王项目的地价是别人的售价，挑战不是一般的大。当然，中海这次也有可能憋出一个好作品。”这位人士说。

02 市场否极泰来？

不知道中海积极拿地和豪宅市场出现了复苏的迹象是否有关。“最近北京的豪宅外地人买得非常多，我的客户来自河北、山西、河南、湖南以及上海、广州等地方，深圳的相对少一点。”张颖说。

她告诉记者，还有一些苦于没有购房资格但是特别想在北京买房的购房者，前几天就接待了几位来自河南的客户，要全款买北京的房子可惜没有购房资格。

进入3月中下旬，北京新房市场热闹起来。3月21日，位于海淀区功德寺板块的和樾望雲、和樾玉鳴同时开盘，当日售出超1000套，总成交金额152亿元，引起强烈关注。

有人感慨，当年北漂一个月房租300块钱的地界，现在房价都10万+了！而3月16日，位于海淀永丰南板块的海开颐海澐颂开盘，根据其官微发布的消息，开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元。一周内，上述海淀三大新盘揽金超过200亿元。

据了解，同板块的和樾望雲为越秀地产、华润置地联合开发，和樾玉鳴则为绿城集团、越秀地产联合开发，这两个附近的项目楼面价每平方米才7.1万元左右，销售指导价均为10.5万元，与附近的次新二手房形成了价格倒挂，这也是热销的原因之一。

从这些迹象来看，海淀的上述板块火爆出圈，那么这是否意味着市场否极泰来？小阳春是否已成定局了？

张颖不这样认为，她说，这只能说是一个好预期和好的开端，但在树村土拍、功德寺上述项目差不多售罄的同时，京投发展朝阳北熙区新房价格则从原来每平方米8万多元跌到了6万多，甚至出现了单价5万多的特价房，跌幅非常大。

“目前北京很多新盘还在跳水，特价房还处在源源不断出让的状态。” 张颖对记者表示。

“从二手房看，价格没有明显的上涨，可能成交量活跃了一点。感觉今年没有小阳春，可能是‘单点爆’，就像功德寺这种，也可以说是‘海淀爆’，并没有形成全北京火爆的行情。”她说。

03 树村地王何去何从？

业内人士分析，2024年12月至今，中海在北京新增货值超600亿元，加上今年在售的1000多亿元可售货值，今年中海继续成为北京“一哥”基本上稳了。

2024年12月，中海在北京接连拿下两宗百亿地块，包括朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块（153.32亿元）和丰台区万泉寺地块（110.54亿元）。前者溢价率0.21%，后者以底价成交，均远低于树村地块27.93%的溢价率。

2024年中海实现合约销售金额约3106.91亿元，同比增长0.3%，是TOP5房企中唯一正增长的企业。去年，中海在北京、上海、深圳、杭州、西安、成都等城市一共竞得22宗地块，权益建筑面积约397万平方米，权益总地价约696亿元，排名全国第一，超出第二名保利发展一百多亿元。

进入2025年，中海地产进一步展现出积极的拿地态势，通过在北京、深圳等一线城市获取优质地块，进一步巩固其市场领先地位。

2025年1月16日，中海地产以40.08亿元摘得北京市丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目地块，成交楼面价约5.8万元/平方米。同日，中海地产又以30.65亿元竞得深圳市龙岗区大运片区宅地，溢价率70.4%，综合楼面单价29611元/平方米。

业内预计，接下来中海在北京、深圳等地可能继续参与土地竞拍，在资金和销售回款支持下，中海有望在更多核心城市扩大土储规模。但最终，还是要把房子卖出去才能实现资金回流。

就中海参与竞拍树村地王以及后续如何应对风险挑战等有关问题，中国经济时报·中时财经记者通过中建联系了中海方面，但中海方面婉拒了记者的采访请求。

未来，树村地王项目如何打造，有的分析可以做成大面积的顶级豪宅，也有建议做小一点，这样可以实现快速去化。张颖表示，该项目部分产品未来有可能会做180平方米左右的户型，但如果做成300平方米以上的大宅会比较舒适。

同时她也表示，由于拿了很多地，今年中海的回款压力会比较大。其中部分项目是高溢价拿地，地段又不是特别好，再叠加市场处于调整阶段，所以流速和去化还有待观察。

与单纯从市场角度分析不同，优客工场创始人毛大庆对中海不惜重金拿地有自己的看法。他认为，中海这种时候去拿地王本身体现出央企为国分忧和积极履行社会责任的一面，可以起到提振市场信心和促进市场止跌回稳的作用。

中建内部人士对记者表示，树村地王项目面临的主要问题，除了项目本身产品限高和面宽不足，还有来自周边竞品项目带来的挑战。尽管有挑战，不过问题不大，该项目紧邻的圆明天颂，2021年开盘每平方米单价11万元左右，现在挂牌价接近20万元。

“这几年很多地方房价都在降，而且降了不少，这个项目反而是上涨了不少，二手房成交价在每平方米16万元左右。” 在中建内部人士看来，从圆明天颂来看，对树村地块项目充满信心。

绿城有关人士则对记者表示，论操盘能力，中海和绿城还是有差别，在中国一线顶级豪宅品牌里，中海也许不如绿城强，而且这几年市场规模在收缩，但是一线城市还是相对安全，商品房已经到了迭代更新的时代，好房子还是有市场的。（文中张颖为化名）

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来源：中时财经