摘要：当全国多数城市仍在“去库存”中挣扎，一边是大批存量住宅待消化，另一边，一种被称为"四代宅"的新产品，正以100％+得房率、“零公摊”的标签，出现在中国的各个城市。

韩国电影《柳烈的音乐专辑》剧照

当全国多数城市仍在“去库存”中挣扎，一边是大批存量住宅待消化，另一边，一种被称为"四代宅"的新产品，正以100％+得房率、“零公摊”的标签，出现在中国的各个城市。

开发商说，这是新的一场住宅革命浪潮；住宅设计师说，这是在楼市下行中，倒逼出来的“进化”。

进化并不一定意味着进步。"四代宅"是奢侈享受？还是能真的催动住宅平权？这场由政策松绑催生的新浪潮，正在向我们展现中国楼市的未来：真正的“好房子”有关开放与平等，在于取消区隔、打破空间特权。

文｜沈律君

编辑 | 贰D

欢迎来到“零公摊”时代

在广州南沙工作的洛林最近心情不错，他负责销售的楼盘最近卖得非常好。“我们是在去年12月27号开放售楼部，第一期只开了两栋楼，一个半小时的时间，全部卖完了。”

他眼下还在忙。上周六，楼盘的二期开盘，同样是100多套，“一个多小时，去化了86％”。作为对比，今年广州一手住宅的去化周期在15个月以上。

洛林9年前进入房地产行业，那时还是16年的“黄金时代”，他负责的第一个项目“一共1700套左右，也用了10个月才清盘”。

电影《寄生虫》定帧

据洛林称，楼盘最大的亮点是最高140％的得房率，和有6米挑高的超大空中露台（阳台），洛林称之为“庭院”。“出挑深度最小有3米3，大的接近4米。我们这是广州的首个‘四代宅’”。

今年55岁、在金融机构做培训的刘子衡住在佛山，通过家里亲戚的介绍，他去年就关注到了南沙的“四代宅”。“不过我现在这套房子也跌得比较厉害，南沙还是比佛山很多地方贵”。他想再等等看佛山有没有类似的产品，到时候再置换一套。

刘子衡在广州和佛山一共买过四套房子，最早的一套是1998年，在广州的天河广场；最近一套在佛山，是央企开发的。“那个产品当时觉得已经不错了，宽厅，阳台也很大。当时流行平层的，那这个又和平层不一样。平层我买的160m²，到手就也只有130m”。

电影《寄生虫》定帧

刘子衡佛山的房子买在2019年的高点，在他的印象中，是疫情之后，整个当地产下行，才陆续有这种超高得房率的房子出现。

得房率，也就是房屋使用面积和建筑面积的比。超过100％得房率住宅的出现，源于23年以来各地新的土地出让规则。

比如比如广州市2023年优化容积率计算规则，并通过“带设计方案出让”模式将开敞率超35%的空中庭院定义为不计容的“灰空间”。

根据苏州2023年修订的《建筑工程容积率计算办法》，开发商可将阳台进深放宽至3米且仅按投影面积50%计容，允许将设备平台改造为家政间或书房。苏州的的新盘由此实现了最高120%得房率。

西安24年出台也出台了新规：连续开敞率超过40%的空中庭院不计容，阳台率上限从15%提升至25%。这样一来，西安的新盘143㎡户型可以做到实用面积172㎡。

根据克而瑞的数据显示，最近3年，包括广州、长沙、西安、青岛、成都、武汉、苏州、济南在内，全国至少有28座城市出台了新规，由此催生的超高得房率新盘已经过百。

电影《寄生虫》定帧

与得房率紧密相关的另一个概念是公摊，它也一直是房产话题中长期的热点和痛点。受限于住宅建筑的空间结构，因为要留出必要的大厅、设备、管径、走廊等等空间，一栋住宅楼始终会有20％左右的公共区域。将这部分面积，加之建筑外墙所占的部分面积纳入房屋整体面积进行售卖，也就是俗称的“公摊”。

这套制度源自香港1950年代的卖楼模式，后来被内地沿用至今。对于开发商而言，公摊的好处很明显，既可以让房价看起来更低（比如100㎡的房子，如果公摊20%，单价就能标低20%），又能把公共区域的建设成本转嫁给购房者。

不过随着楼市降温，公摊面积带来的矛盾也越来越明显，有的楼盘会把设备平台算进公摊，或者建有巨大的走廊或者门厅，由此导致一些楼盘30%公摊的夸张比例。而物业费、取暖费这些又都是按包含公摊的总面积缴纳的，长期以往，对很多业主来说，就是一笔巨款。

目前，全球90%国家都用套内面积计价，香港在2013年也取消了公摊，国内也时常有全面取消公摊的呼声。2022年开始施行的“新国标”《住宅建筑规范》（GB55031-2022），间接要求开发商优化公共区域设计以减少不合理公摊。

去年底，《中国房地产报》报道了张家口“逐步推进取消公摊”，以及衡阳自25年开始取消公摊的新闻。衡阳也由此成为继重庆之后全国第二个取消公摊的主要城市。

今年2月住建部的《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”而现在，得房率超过100％，等于是变相取消了公摊。

电影《寄生虫》定帧

“可以理解成是打折了，比如一个建筑面积100m²的房子，公摊20％，得房率100％，它就相当于是建面120m²的房子了，但还按建面100m²来买，等于是打了八折”，刘子衡说到。

不过也不能光看得房率，因为对于很多新楼盘而言，超级得房率的最大来源其实就是空中露台。相比阳台和设备间的赠送这些“传统手段”动辄才10m²的赠送面积，一个大露台就能做到20-30m²。

于是“空中花园”“空中庭院”就成了这些新楼盘的营销买点。为了给这个买点找一个更时髦、更方便记忆的名字，开发商们打出了一个概念，“四代宅”或者叫“4.0住宅”。比如“沈阳首个四代宅”、西安首个“双花园四代宅”、郑州“四代宅元年”标杆项目，泉州的一个楼盘甚至打出了5.0的标签……

洛林销售的楼盘，宣传口径也是“广州首个‘四代宅’”。在洛林的介绍中，似乎存在一套比较公认的对四个代际住宅的划分——

“第一代是古代茅草屋；二代住宅是瓦房；到了90年代之后，开始城市化，我们现在城市里面的电梯房就称为三代住宅。那第四代住宅，一个很大的特点，是把‘前庭后院’搬到上空来”，洛林说到。

不过，追溯“四代宅”，我们会发现，这个说法十年前已有，并不是一个新的概念，也一度受到过不少质疑。而如今，“四代宅”却阴差阳错，成为市场不少新一代“好房子”的标签。

什么是“四代宅”？

2015年，一支地产设计概念短片就流传网络，视频把房屋形态分为茅屋、瓦房、电梯房、立体化的空中园林社区这四代。按短片的描绘，未来的城市形态是这样的：层叠的空中街巷串联起立体绿化空间，智能停车系统与户户庭院完美融合。短片还称要用“中国第五大发明”的住宅体系“终结鸽子笼时代”。

同年，短片制作方新疆天地集团推出成都七一城市森林花园项目，宣称“中国首个第四代住房”。之后四川眉山、湖南、湖北、江苏等南方各省都出现了一些顶着“四代宅”概念的项目。

B站UP主“不爱说话的庚金”在考古“四代宅”历史的视频《翻译翻译，什么是中国第四代住房啊？》中质疑了“四代宅”的所谓自主研发。原因是意大利建筑师斯特法诺·博埃里（Stefano Boeri）曾在米兰设计过一个项目，2014年就已竣工。这个项目的核心要素——模块化阳台绿化系统、植物幕墙技术等，与次年在中国出现的“四代宅”如出一辙。

可以说“四代宅”是一个被拼合创造出来的概念，虽然新疆天地集团申请了一些“四代宅”相关的专利，虽然如今大家会把超高得房率和空中庭院作为“四代宅”的主要元素，但实际上，并没有什么所谓事实上的“四代宅”专利规范。

米兰垂直森林双塔

图源：视觉中国

早期的“四代宅”存在于宣传不符的情况，比如成都七一城市森林花园，承诺中的层间公共空间缩水为狭窄连廊，空中停车系统被传统地下车库取代，所谓的"户户庭院"实为深度不足1.5米的绿化阳台。

同时，“四代宅”也存在不少缺点和硬伤，武汉的国博天墅曾以超过100m²的巨型露台作为卖点。不过这个楼盘全部的偶数层客厅上方是楼上的露台出挑区域，这等于是给最需要光的客厅窗户上加了一个向外延伸八九米的棚子，导致视野上非常压抑，基本只能通风而无法获得阳光。种种问题导致“四代宅”一度偃旗息鼓。

直到如今，各地开发商都想去做超高得房率，而在新的政策条件下，一个最直接的办法就是做大露台面积，营造“空中花园”。于是，“四代宅”这个概念又重新被开发商使用起来，用来描述各种高得房率新盘。

成都高新区第四代住宅楼

图源：视觉中国

深圳天华总建筑师郭翰平，在住宅设计领域有二十年的从业经验。最近他和他的同事，也在全国很多城市接手了不少“四代宅”的设计。在他看来，“四代宅”在隐私、采光上的问题，很难完全避免，但可以做到一些规避。

“比如上下户如果都是两层通高的客厅，那它们的露台就可以一人一边，既不会互相看到，也不挡采光，可以做到完全规避；或者尽量不在采光的南向做露台彼此间的错落和出挑……在隐私上也有一些比如磨砂玻璃、挑檐的隔档视线办法”。郭翰平说。

“但如果你特别介意窗户上面有（哪怕不明显）遮挡，或者在露台被看到，那么现在的‘四代宅’确实没办法百分百解决”，他补充道。在郭翰平的过往设计经验中，他发现其实“四代宅”更适合的还是南方，特别是川渝和华南地区，川渝地区因为阴天多，对房屋日照的考量不那么重要；华南反而是需要在设计上规避日照过强的问题，更加重视通风。

深圳天华设计作品——烟台《仙苔城境 罘海云帆》剖立面图，获得2024年全国高品质住宅设计大赛一等奖

图源：郭翰平

但这股风潮已经蔓延到了北方。郭翰平认为，在可见的五六年内，它会是一个小潮流，“因为去年11月，连北京都已经出台了通高阳台不计容（指上盖高度≥两个自然层高且不封闭的阳台，其面积不计入容积率，也不收取地价款）的‘四代宅’规范”。郭翰平所在的天华，在烟台也有类似的项目，为了考虑北方城市的采光问题，这个项目的出挑露台被放置在了东西两侧。

不过大部分北方城市并不好做第四代住宅，尽管它是当下提高得房率的最优解。寒冷和沙尘是最大的问题，室外空间的实用性也成问题。“我无法想象在北京这种寒冷气候之下，怎么能有空中花园的场景，它的能耗也接受不了”，郭翰平说。

电影《寄生虫》定帧

沈阳的地产经纪人文哥给出了类似的看法，他认为虽然沈阳现在也有“四代宅”，但和南方完全不是一个概念。“秋天你说去露台去养点树啥，也全都是落叶，没个景儿。然后你就进入冬天了，沈阳冬天冷不？你啥也用不上。春天开始刮大风，外面草不绿，大风一刮全是灰，露台有啥用？东北讲究全部封窗户，对于普通人来讲，大露台封窗户还贵。”

文哥是个东北小有名气的房产自媒体博主。他觉得在东北使用“四代宅”的新概念，目标都是豪宅或者“改善”人群，对于真的刚需人群，大家的焦点还是地段、预算，以及开发商的口碑。“沈阳号称四代宅的都是200万冲上的，普通人预算也就100多万，有点高攀不起。”

身在广州的洛林也有提到，买“四代宅”的业主，“改善置换的会比较多，大部分是比较优质的客户群体”。

与此同时，目前广州已经全市叫停了”四代宅”。洛林解释，“你这边卖得好，别的还买不买，其他楼盘去化会更难。我们这个产品出来了之后，周边已经降了一轮两轮价格了，政府叫停也是担心会影响到整个板块的价值。”

我们到底需要什么样的“好房子”？

房地产市场上，长期把消费者划分成“刚需”，“改善”，或者中间再加上一个“刚改”。这一波地产市场所划分出的“新产品”代际，在倒逼着“旧产品”降价的同时，似乎是在强化“什么人群买什么房子”的认识，“四代宅”不面向“刚需”。

郭翰平并不认同这个看法，‘刚需’和‘改善’不应该用4.0、5.0的产品代际去划分。“人人都值得拥有好房子。从开发商的角度看，更新住宅的品质和形态，是一个循环，问题在于不同时代的房子好不好卖。”

在他刚刚从业的05年前后，“整个行业处于野蛮生长阶段。开发商和设计院既没有标准化体系，我们在华南地区设计过风车状、五角星状这类夸张平面，结果发现市场照单全收，反而卖得不错。”

广州祈福新村，排列式规划的洋房与高层

图源：视觉中国

而当房地产进入快速增长期，开发商首要目标是提升“货值”。利润导向倒逼出两种策略：要么通过产品溢价拉高单价，要么压缩时间成本——毕竟银行贷款利息按天计算。于是行业迅速转向标准化，开发商建立户型库，设计院流水线作业——“拿到地块后，洋房机械排布，高层见缝插针，赶紧出图省时间。”

“这个阶段的产品创新是停滞的，直到这一轮，市场完全饱和，在‘去化’的压力下又开始进入创新阶段。”郭翰平说。

这在某种程度上解释了“四代宅”的翻红——本质上是各地政策（如阳台计容放宽）激发开发商在“去化压力”下重启创新：当标准化产品无法刺激购房需求时，就必须用空中庭院、零公摊这些新形态激活市场。

韩剧《春夜》定帧

2023年，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出了“好房子”的概念。此后修订《住宅项目规范》，对房屋质量、层高、隔音、采光等指标提出了更高的要求。今年的政府工作报告提到四个关键词：安全、舒适、绿色、智慧。同样是3月的《好房子建设指南》，则明确要将住宅的层高标准提高到不低于3米。

那么，“四代宅”是否可以因其“迭代”的标签，而成为是好房子的标准？

郭翰平并认为“四代宅”不足以划分代际。从建筑设计的角度上，中国的商品房其实可以分为几个形态。早期商品房以7层以下为主（超过7层需配电梯），空间均质化，还没有形成品质分层和市场化的分级。21世纪初，引入了西方“洋房”概念，开启商品房品质分级的先河。

“在洋房那个时代过去之后，因为大家开始反思它的容积率偏低的问题，我们的城市化进程已经不允许去做过多的洋房，于是有了‘拉高拍低’的概念。也就是在地块边缘建高层，快速走量，在地块的内部做更高品质的洋房和别墅，形成一种隔离和划分。”

“拉高拍低”房地产时代的住宅面貌

图源：视觉中国

在这之后，随着核心地块越来越稀缺，我们又转向了高品质产品内部的“平权”——“放弃拉高拍低，开始有大面宽、宽楼距和集中庭院，这样的是品质是最高的”，郭翰平说。“目前的‘四代宅’依然是在这个模式下，在规划或者地块划分上没有迭代。”

真正的好房子可能需要融入更多的居住平权意识。单一的、封闭的、由固定人群组成的小区带来的是阶层的划分和疏离。当越来越多的小区被打上“刚需”“改善”“豪宅”的烙印之后，“好房子”的概念无从谈起，因为它建立了一个比较级，永远有比你住得更好的小区。

电影《柳烈的音乐专辑》定帧

“好房子”不应该只在小区的内部平权。阶层和价格的差异应该只体现在用料成本上，而不是空间结构上。那么，一个新的形态，也许是打开小区的封闭空间。

“我们现在会去做所谓的社区底盘，一个我们行业内自己的名词。原来我们去做商业，是沿着小区的‘边’，去守住这个边，把地尽量围到自己的庭院里。现在大家希望，我生活在这个小区里头，还有更多能社交、放松的场所，那么我们不会再去‘守边’了，会再利用街角还有一些‘凹进’和‘退出’，形成更多的‘口袋公园’，去柔化社区和城市、街道之间的关联。”

由此带来的另一个问题是，在室内空间的居住体验上，一个“好房子”是否也可以做得更加自由开放？

中国的商品房历史并不长，像刘子衡这样的、拥有过不止一套房的业主却不算少。刘子衡1995年毕业后来到珠三角，成家、生育、赡养父母，30年来，家庭成员从1人变成5人。他先后（替换）买过天河的塔楼、番禺的洋房、佛山的平层。在家庭需要之外，另一个很重要的原因，是代际之间生活方式的变化，以及对好户型、舒适度的需求。

韩剧《请回答1988》定帧

要不断换房子，才能有好房子。这也是我们的惯性认知，因为房屋的空间结构不能大变，所以似乎每一代人，都需要一套满足自己生活方式的新房子。对市场来说当然是好事，因为总有房子可以不断拆除和建造。但对个人而言，如果处于房价下降的时间段中，迭代其实是一个越来越艰难慎重的选择。

当空间有了高度的宽容度，容易改，容易变，就不需要再用新房子取代旧房子。日本有一个节目叫《全能改造王》，有许多对东京古早“一户建”的改造。其中可以看到，某栋房屋，可能已经有上百年的历史，而经过改造后，它依然可以满足一个家族从最初的第一代到当下的第四代人的需求。

郭翰平设想中理想户型的概念模型

图源：郭翰平

“其实十年前我们就讨论过，能不能让住宅的内部空间不是固定的功能分区，而是能根据居住者的要求去不断变化的。”郭翰平提出了一种他心中最理想的住宅理念——以核心筒为支撑，整个家里没有任何的硬性隔断，所有空间、墙体、家具都能自由调整，甚至卫生间、厨房也可以换地方，只要留好必要的管道、采用一体化装配式设计。

“我们的建造手段和智能化水平已经达到了这个程度了，只是还没有人去做研究和尝试。今天的中国，如果大家都想住自己理想的房子，这可能才是最终极的方案。”

（感谢元宵对本文的支持）

运营编辑：叶晨灏

三联人文城市是三联生活传媒旗下的城市整合传播品牌。以一年一度的三联人文城市奖、人文城市季、人文风土季为主线，创立了“小城之春”“你好陌生人”“光谱计划”等IP。在中国城市从空间转向人文的节点上，通过展览、论坛、演出、工作坊、报道、出版等线上线下多种形式，关注城市生活，激发公众参与，重塑城市人文价值。

三联人文城市联络方式：

@三联人文城市

官方视频号：@三联人文城市

官方小红书：@三联人文城市

官方网站：http://city.lifeweek.com.cn/

官方邮箱：cityaward@lifeweek.com.cn

来源：三联人文city