摘要：最典型就是北京五环外，海淀区的“功德寺”两个项目，单价都在10万以上，结果一分钟之内卖出1000套房子，销售金额超过150亿。

2025年3月份的北京楼市，最大的特征就是“分化”。

有些区域，有些楼盘，你需要靠“抢”才能买到房。

而有些区域，有些楼盘，只能“降价促销”。

最典型就是北京五环外，海淀区的“功德寺”两个项目，单价都在10万以上，结果一分钟之内卖出1000套房子，销售金额超过150亿。

而北京的朝阳区东坝，房子的价格却从8万+降到6万+，市场中依然无人问津。

为什么会出现如此严重的“市场分化”？

这里面就隐藏着北京楼市两个最大的“财富密码”：

第一，北京的房价绝对不能再以“环线”作为评判的逻辑，而是完完全全走向了“产业”逻辑。

北京五环外的房价，已经完全和五环内拉平，甚至是超越。

很多人可能会说，我就是不喜欢买那么远，就喜欢买在主城内。那么等你买的房子，一夜之间跌去几百万，你就不要怨天尤人。

一线城市“买错房”，堪称中产阶层的“返贫利器”。

北京有很多高价格的新房，未来都有“破发”的危险。

也就是说，新房卖到了8万+，等到变成二手房的时候，就只能卖到6万+，成功实现了“破发”。

其中朝阳区和丰台区，是新房“破发”的重灾区。

第二，北京产业升级是北京区域房价分化的核心催化剂，尤其是高科技产业完全取代了金融业，成为了北京核心支柱产业。

北京这几年的产业升级非常明显。

其中最明显的，就是北京的金融业逐渐退潮，取而代之的是高新技术产业和中高端的制造业。

这是北京2017年最新版城市规划确定的：北京是全国科技创新中心城市，而不是金融中心城市。

所以北京开始大规模发展高新技术产业和中高端的制造业，而金融业开始逐渐退潮。

这就导致北京传统三环内的产业中心区，比如西城金融街和朝阳国贸CBD，逐渐开始没落。

因为这两个地方的核心产业就是金融业。

同时北京五环外新的产业中心区开始崛起，比如海淀软件园和亦庄经开区，逐渐成为北京新的产业集中区。

因为这两个的核心产业都是高新技术产业。

可以说，北京产业的迅速升级，让北京老城区的房价压力变得非常巨大。

因为人随产业走。

当传统的老城区无法再承载新的高收入产业，结果就只有一个，那就是产业空心化。

尤其是未来，但北京老城区的金融机构、高校、医院纷纷疏解到雄安新区和通州北京城市副中心的时候。

老城区的产业空心化会更加严重。

所以，北京未来的房价在哪里？

跟着产业走就可以，五环外的海淀、亦庄和通州是最佳选择。

尤其是2025年，可以说堪称“海淀年”。

海淀的大规模供地，可能会吸干全北京的“有钱人”。

根据保守估计，2025年海淀将会有超过10个项目会亮相。

预计住宅总面积会超过120万平米，预计会有超过5000套，总价超过1000万的房源供应。

2025年的海淀，除了在北五环会有一大批高端项目要入市。

同时在西四环还有四季青和半壁店等项目要入市销售。

这些项目都属于北京的高端项目，预计单套总价都不会低于1000万。

所以在海淀如此强力的虹吸下，北京其他地方的高端楼盘几乎就卖不出去了。

甚至我们可以说，海淀将会吸干整个北京的“购买力”和“有钱人”。

而五环外的海淀，核心竞争力就是三：强大的教育资源+强大的高新技术产业+超强的项目品质。

这个三合一优势，几乎可以摧毁其他所有的片区。

而未来唯一能够和海淀抗衡的，不是朝阳，而是亦庄。

所以我们经常说，北京的两强格局：北有海淀，南有亦庄。

这两个地方都有相似之处，那就是：强大的教育资源+强大的高新技术产业+超强的项目品质。

这三条，就是未来北京房价的最内核竞争力。

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来源：北京大山房子